【正文】 這樣，我們與 商戶才能一同成長，一同進步，放水養(yǎng)魚的原則：為先做人氣，再做生意。 我們招商中心就要為承租戶提供完善的服務和便利，充分做好租戶的服務與管理，作出 某 商業(yè)項目 的品牌和特色 。核心承租戶一般占購物中心營業(yè)面積的 4050％。 招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環(huán)節(jié)，是企業(yè)招商的基本宣傳資料，關(guān)系到企業(yè)的形象，招商手冊就是一個成功運作的產(chǎn)物。 根據(jù)偉量商業(yè)項目 大概對零售設施的劃分是： 核心主力店 ：百貨、綜合超市等； 輔助主力店：時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店； 配套輔助店：不同地區(qū)商品特色店； 文化娛樂設施：核心主力店：動感影院、科技展覽等； 輔助主力店：兒童樂園等； 未經(jīng)允許嚴禁外傳 市調(diào)報告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機密 27 配套輔助店：藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等； 餐飲設施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧等； 輔助主力店：快餐類、風味小吃類等； 配套服務設施：銀行、郵局、洗浴、沐足、健身、 美容美發(fā)、停車場等。 （ 6）消費心理研究 （ 7）城市規(guī)劃的人口結(jié)構(gòu)研究 （ 8） 類型和規(guī)模確定 根據(jù)項目當?shù)厥薪?jīng)濟發(fā)展水平和未來發(fā)展趨勢，競爭對手情況，而后明確市場定位，最后考慮輻射半徑與社會購買力，合理確定類型與開發(fā)規(guī)模，對于輻射跨越區(qū)域輻射半徑必須進行理性劃分，考慮到不同區(qū)域的文化差異與消費偏好。 企業(yè)利 益、效率回報 新組建的 某 商業(yè)項目 管理公司招商中心要全面配合各地商業(yè)項目招商進度，大主力店租期長，租金低，投資時間回報長，而中小主力店往往彌補這方面的空缺，雖然租期段，但是租金價格高，招商中心就是要在中小主力店上下工夫，不僅在規(guī)定的時間內(nèi)完成招商任務，同時也要為整個商業(yè)項目要效益。根據(jù)國內(nèi)和區(qū)域市場的變化，不斷學習國內(nèi)先進的商業(yè)規(guī)劃理念，最好能形成自己的商業(yè)研發(fā)能力，使某 商業(yè)項目 的規(guī)劃不論從理念上，概念上，文化上，應用上都處于領先水平， 某 商業(yè)項目 才能在各地的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中立于不敗之地。 未經(jīng)允許嚴禁外傳 市調(diào)報告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機密 24 放水養(yǎng)魚 以短期優(yōu)惠條件吸引部分客戶進駐，形成良好的招商開端 從而推動招商進度。 三 、 關(guān)于 XX 市場調(diào)查和對當?shù)叵M者狀況的 分析 （略） 四 、關(guān)于 某 商業(yè)項目 經(jīng)營理念方面 （略） 五 、關(guān)于 某 商業(yè)項目 經(jīng)營管理方面 關(guān)于 商業(yè)項目 部分 品牌商戶租金 關(guān)于 商業(yè)項目 品牌 評估 關(guān)于 商業(yè)項目 經(jīng)營策略、市場判斷 關(guān)于 商業(yè)項目 實力品牌、共同發(fā)展 評估 未經(jīng)允許嚴禁外傳 市調(diào)報告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機密 15 關(guān)于 商業(yè)項目 盲目競爭、惡性循環(huán) 評估 關(guān)于 商業(yè)項目 盲目照搬 、沒有特色 分析 關(guān)于 商業(yè)項目 運營創(chuàng)新 思路 關(guān)于 商業(yè)項目 品牌商品組合 分析 關(guān)于 商業(yè)項目 服務對象 分析 關(guān)于 商業(yè)項目 商品定位 分析 1關(guān)于 商業(yè)項目 商品類比 分析 1關(guān)于 商業(yè)項目 環(huán)境定位 分析 1關(guān)于 商業(yè)項目 服務創(chuàng)新 1 關(guān)于 商業(yè)項目 提供服務 1 關(guān)于 商業(yè)項目 領導藝術(shù) 1關(guān)于 商業(yè)項目 品牌工程 1關(guān)于 商業(yè)項目 組合定位 第二部分 ： 某 商業(yè)項目 建設與其戰(zhàn)略選擇 一、商業(yè)地產(chǎn)的操作規(guī)劃問題 （略） 二、人才資金 資金 人才 經(jīng)營模式 投資方式和獲利方向 三、 某 商業(yè)項目 商業(yè)建設的戰(zhàn)術(shù)研究 （略） 四、項目地現(xiàn)有項目地商業(yè)城商業(yè)的分析 （略） 五、 某 商業(yè)項目 周邊人口、收入及交通分析 （略） 六、 某 商業(yè)項目 周邊伙伴分析 （略） 七、 某 商業(yè)項目 對項目地市場的認識 （略） 八、 某 商業(yè)項目 商業(yè)定位 （略） 九、 某 商業(yè)項目 的思考 （略） 十、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，核心理念是整體考慮 （略） 十一、商業(yè)規(guī)劃要滿足需求 （略） 第三部分： 某 商業(yè)項目 正確的 業(yè)態(tài)規(guī)劃 一、 某 商業(yè)項目 業(yè)態(tài)規(guī)劃應考慮的宏觀因素 項目地項目當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平 某 商業(yè)項目 地的商家資源 二、 某 商業(yè)項目 業(yè)態(tài)規(guī)劃應考慮的微觀因素 未經(jīng)允許嚴禁外傳 市調(diào)報告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機密 16 某 商業(yè)項目 租金水平 分析 某 商業(yè)項目 面積要求 水平 分析 某 商業(yè)項目 工程技術(shù)條件 水平 分析 某 商業(yè)項目 業(yè)種的聚客能力 水平 分析 某 商業(yè)項目 輔助功能區(qū)需求 水平 分析 某 商業(yè) 項目的人流動線 水平 分析 三、 某 商業(yè)項目 項目啟動的九項定位 某 商業(yè)項目 的業(yè)態(tài)定位 某 商業(yè)項目 的功能定位 某 商業(yè)項目 的品類定位 某 商 業(yè)項目 的客群定位、客層定位 某 商業(yè)項目 的商圈定位 某 商業(yè)項目 的模式定位 某 商業(yè)項目 的形象定位 某 商業(yè)項目 的策略定位 某 商業(yè)項目 的戰(zhàn)略定位 四、 某 商業(yè)項目 業(yè)態(tài)定位要考慮哪幾個方面 某 商業(yè)項目 的區(qū)位 水平 分析 某 商業(yè)項目 的商圈條件 水平 分析 某 商業(yè)項目 的規(guī)模 水平 分析 某 商業(yè)項目 的市場競爭 水平 分析 某 商業(yè)項目 的商戶溝通 水平 分析 某 商業(yè)項目 的建筑設計 水平 分析 某 商業(yè)項目 的業(yè)態(tài)分布 水平 分析 第四部分： 某 商業(yè)項目 經(jīng)營的前提和保障是準確定位 一、 某 商業(yè)項目 目標市場 定位 水平 分析 二、 某 商業(yè)項目 業(yè)態(tài)定位 水平 分析 三、 某 商業(yè)項目 功能定位 水平 分析 四、 某 商業(yè)項目 經(jīng)營定位 水平 分析 五、 某 商業(yè)項目 營銷策略定位 水平 分析 六、 某 商業(yè)項目 招商策略定位 水平 分析 七、 某 商業(yè)項目 企業(yè)形象定位 水平 分析 第五部分： 某 商業(yè)項目 規(guī)劃設計要求 一、 某 商業(yè)項目 環(huán)境美的設計 二、 某 商業(yè)項目 建筑美的設計 三、 某 商業(yè)項目 的水平人流設計 四、 某 商業(yè)項目 水平人流規(guī)劃建議 未經(jīng)允許嚴禁外傳 市調(diào)報告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機密 17 某 商業(yè)項目 平面動線應該考慮的幾個因素 某 商業(yè)項目 曲與直的結(jié)合建議 某 商業(yè)項目 角度的處理建議 某 商業(yè)項目 寬窄的變化建議 某 商業(yè)項目 長 度的適宜建議 某 商業(yè)項目 店鋪臨面建議 某 商業(yè)項目 變化和有序建議 某 商業(yè)項目 核心化建議 某 商業(yè)項目 空間變化建議 某 商業(yè)項目 回路設置建議 1項目地項目概述及周邊環(huán)境分析 建議 ◇ 某 商業(yè)項目 規(guī)劃概念設計 建議 ◇ 某 商業(yè)項目 功能分區(qū)及業(yè)態(tài)分布圖 建議 ◇ 某 商業(yè)項目 交通組織分析 建議 ◇ 某 商業(yè)項目 景觀空間分析 建議 ◇ 某 商業(yè)項目 分期開發(fā)建議 ◇ 某 商業(yè)項目 產(chǎn)品概念設計 建議 ◇ 某 商業(yè)項目 建筑外觀設計建議 ◇ 某 商業(yè)項目 結(jié)構(gòu)及設備設施建議 第六部分： 某 商業(yè)項目 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 一、 某 商業(yè)項目 商業(yè)建筑的外部人流系 統(tǒng)規(guī)劃 某 商業(yè)項目 便利的交通 建議 某 商業(yè)項目 停車體系 建議 某 商業(yè)項目 廣場 建議 某 商業(yè)項目 形象設計 建議 二、 某 商業(yè)項目 建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃 ◇ 某 商業(yè)項目 物理因素 建議 ◇ 某 商業(yè)項目 建筑設計因素 建議 三、 某 商業(yè)項目 業(yè)態(tài)分布規(guī)律 四、顧客生理、心理因素（緩解顧客購物疲乏感和不適感） 五、 某 商業(yè)項目對規(guī)劃中的零售商業(yè)分類分析 商業(yè)廣場 店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 大型綜合超市 便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 大型專業(yè)店 專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 小主力店 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 未經(jīng)允許嚴禁外傳 市調(diào)報告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機密 18 倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 第七部分： 某 商業(yè)項目 相關(guān)事務安排 一、前期基礎、經(jīng)營計劃、戰(zhàn)略目標、零售規(guī)劃、品牌形象等具體工作 某 商業(yè)項目 設計及所需配套設施提供專業(yè)意見； 安排 某 商業(yè)項目 出席與招商座談會及參加各種招商宣傳推廣會； 定期向 某 商業(yè)項目 匯報相關(guān)工作； 負責制定 某 商業(yè) 項目 經(jīng)營目標、管理架構(gòu)、發(fā)展計劃、日常管理辦法； 制定 某 商業(yè)項目 組織制定公司年度經(jīng)營計劃及戰(zhàn)略目標； 主持 某 商業(yè)項目 的日常經(jīng)營管理工作； 負責管理評估公司 日常商業(yè)經(jīng)營管理工作，制定以贏利為目標的公司運作方案及目標進度，降低經(jīng)營風險； 全面執(zhí)行和檢查落實辦公會議所做出的有關(guān)經(jīng)營班子的各項工作決定； 負責召集主持辦公會議，檢查、督促和協(xié)調(diào)各部門的工作進展； 制定 某 商業(yè)項目 基本管理制度和制定公司的具體規(guī)章制度； 1提請 某 商業(yè)項目 聘任或者解聘公司各部門經(jīng)理； 1負責處理公司重大突發(fā)事件； 1負責處理 某 商業(yè)項目 建筑及室內(nèi)設計、零售規(guī)劃經(jīng)營及管理等業(yè)務； 1負責對 某 商業(yè)項目 品牌形象的管理、樹立及維護； 1負責 某 商業(yè)項目 人員的規(guī)劃、錄用、 使用及日常工作的管理，以激發(fā)員工本質(zhì)潛能和、帶動精干、高效的團隊為目標，且創(chuàng)立一支專業(yè)化、品牌化的高素質(zhì)員工隊伍； 1負責 某 商業(yè)項目 的月度、年度費用支出預算、審核和審批工作； 1負責 某 商業(yè)項目 運營 收入的審核、監(jiān)督和日常管理； 1負責 某 商業(yè)項目 對經(jīng)營方案和工作進度提出修改意見； 1按照 某 商業(yè)項目 人力資源規(guī)劃和薪資方案，議定員工工資； 擬訂 某 商業(yè)項目 基本管理制度和制定公司的具體規(guī)章制度； 2了解商品價格，提出建議，安排公司所用物品及設備的采購，并跟進相關(guān)事宜，以保證公司各部門行政事務的正常運作。 招商中心 指導公司根據(jù) 本地市場 情況、項目經(jīng)營情況、項目商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃、擬經(jīng)營期商業(yè)項目的招商政策及租金方案。 商業(yè)項目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃包括商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)在項目樓層的分布、目標品牌等。 三、調(diào)查方法 （略） 四、預期調(diào)查結(jié)果 1. 了解 項目周邊 商圈整體情況 未經(jīng)允許嚴禁外傳 市調(diào)報告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機密 12 2. 分析比較并總結(jié)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)元素 3. 分析比較 項目周邊 商圈各個商業(yè)元素對本項目定位的參考依據(jù)和競爭因素 五、調(diào)查說明 本部分調(diào)查需要當?shù)毓镜南嚓P(guān)人員配合，尤以提供相關(guān)資料及數(shù)據(jù)為主。 六、調(diào)查說明： 本部分調(diào)查需當?shù)毓九浜纤鸭畧蟾妗⑿袠I(yè)信息等相關(guān)資料，或提供搜集資料渠道。 3．了解消費者對項目 商圈的態(tài)度：對現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的滿意度、未來商業(yè)形式的心理期望、對購物中心的具體建議等。 新聞媒體調(diào)研 未經(jīng)允許嚴禁外傳 市調(diào)報告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機密 9 調(diào)研各種媒體的收費標準和當?shù)刂髁髅襟w、廣告媒體合作單位的情況。 遇商業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)重大調(diào)整，需要進行市場調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容為商圈情況、同行業(yè)及競爭對手情況、租金水平、商戶資源，形成市調(diào) 報告后報 董事長 。例如樓梯附 近的店面其租金水平相對較高，這樣就可以安排一些租金承受能力較強的業(yè)態(tài)。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設備間、綠化、停車場都 屬于輔助功能區(qū)范圍。比如大型超市、大型百貨、美食廣場等。 在其他業(yè)態(tài)的規(guī)劃設計中，餐飲類的業(yè)態(tài)商家在規(guī)劃引進時還要考慮其供水、供氣、供電瓦數(shù)等是否合適；建筑類未經(jīng)允許嚴禁外傳 市調(diào)報告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機密 7 的商家規(guī)劃引進，要考慮到其本身的承重要求是否與項目本身建筑相適應等等。比如在業(yè)態(tài)規(guī)劃時可以將超過主力店面積要求的部分進行分割，使之形成一些獨立的店面，而且由此分