浩天基業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及項(xiàng)目分析(doc26)-房市分析-資料下載頁
2025-08-04 11:17本頁面
【導(dǎo)讀】南區(qū)為聯(lián)排別墅，以雙拼、三拼、四拼。備注項(xiàng)目別墅部分計(jì)劃于2020年5月18日正式開盤，目前銷售人員正在培訓(xùn)中，銷售道具在制作過程中。別墅產(chǎn)品市場(chǎng)的主要供給者，同時(shí)也將是酈城項(xiàng)目今年銷售的重點(diǎn)。酈城項(xiàng)目以其特有的坡屋頂設(shè)計(jì)給業(yè)內(nèi)人士和消費(fèi)者都留下了較為深刻的印象，知名度較高。項(xiàng)目的規(guī)模大，配套齊。全，并且緊貼西四環(huán)路，交通十分便利。但是該項(xiàng)目的運(yùn)作周期長，項(xiàng)目臨街噪音污染嚴(yán)重，南北區(qū)產(chǎn)品差異、價(jià)格。差異較大，購買人群層次不一。逸墅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研表。逸墅項(xiàng)目位置西四環(huán)中段四季青橋南800米路西。周邊客群購買力強(qiáng)，對(duì)此類產(chǎn)品需求量大。項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)南北通透，動(dòng)靜分離，使用功能齊全，無較大面積浪費(fèi)，設(shè)計(jì)較為合理。米，是唯一具有勘探證明的項(xiàng)目，這是該項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。項(xiàng)目同期開發(fā)，同期封頂，分三期銷售，日式園林設(shè)計(jì)，園林特點(diǎn)突出。屬于四環(huán)內(nèi)項(xiàng)目，地理位置優(yōu)越。全部精裝修，省去裝修困擾。
【正文】 項(xiàng)目容積率都相對(duì)較低，一般在 1 左右，綠化率較高，平均達(dá)到 48%，產(chǎn)品差異化并 不明顯，因此市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)的激烈程度也將逐漸加大。 二 、區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品、價(jià)格分析 產(chǎn)品集中化是指在同區(qū)域內(nèi)的若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于其地域、目標(biāo)購買客戶群、消費(fèi)取向等等因素的相對(duì)趨同，從而造成各項(xiàng)目產(chǎn)品的主要指標(biāo)較為集中與統(tǒng)一的市場(chǎng)現(xiàn)象。 通過對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)在銷項(xiàng)目的研究，同時(shí)針對(duì)本地區(qū)商品住宅市場(chǎng)各項(xiàng)目產(chǎn)品戶型、價(jià)格、面積等主要指標(biāo)具體特點(diǎn)加以整合與分析，我司認(rèn)為，在各項(xiàng)目的產(chǎn)品要素中，存在著一定的分類別集中化特征，具體表現(xiàn)在以下幾點(diǎn) ? 主力戶型與面積：該區(qū)域低密度商品住宅的主力戶型集中體現(xiàn)在以較大面積的四居為主，面 積主要集中在200 平米 350 平米。 ? 價(jià)格方面，本區(qū)域內(nèi)低密度商品住宅每平米均價(jià)基本集中在 10000 元 /平米左右，總價(jià)集中在 220 萬左右。而高檔別墅項(xiàng)目的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 16000~25000 元 /平米，總價(jià)超過 600 萬。這說明區(qū)域產(chǎn)品正在向高端化發(fā)展，產(chǎn)品目標(biāo)對(duì)象也在從中產(chǎn)階級(jí)向真正的富人轉(zhuǎn)變。 ? 目標(biāo)客戶群：根據(jù)北京置業(yè)客戶群消費(fèi)取向，綜合本區(qū)域商品住宅主力戶型以及價(jià)格集中分析，本區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目由于定位較高，戶型偏大，因而使得其目標(biāo)客戶群主要集中在區(qū)域內(nèi)部以及項(xiàng)目周邊中高檔次收入與高消費(fèi)水平的二，三次置業(yè)者。 三、客群分析：來源較為集中 在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)的客群主要有： 中關(guān)村內(nèi)的科教人員和中高級(jí) IT 白領(lǐng) 中關(guān)村作為北京的高校聚集地和 IT 產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，擁有眾多的科教人員和 IT 工作人員。該群體長期生活、工作在中關(guān)村，西部區(qū)域觀念極強(qiáng)，不會(huì)輕易在其它區(qū)域置業(yè)，但由于中關(guān)村核心區(qū)域的住宅開發(fā)受到各方面因素的制約，基本上沒有新的供應(yīng)量上市，因此只好選擇在中關(guān)村輻射區(qū)域內(nèi)置業(yè)。而西部區(qū)域獨(dú)特的地理位置，正好滿足該群體的置業(yè)要求。 三里河區(qū)域的各大中央部委中高層領(lǐng)導(dǎo)。 三里河區(qū)域分布有眾多的國家 各大部委，其中高層領(lǐng)導(dǎo)收入豐厚且工作穩(wěn)定，該群體均享受到國家的福利分房政 策，擁有不止一處房產(chǎn)，但為了更好地改善居住條件和下一代的教育環(huán)境，選擇在西直門區(qū)域置業(yè)。 大公司總裁、私營企業(yè)老板 交通便利是大公司總裁、私企業(yè)主對(duì)第一居所的基本要求，西部區(qū)域的交通極為便利，正好滿足了該群體的要求，對(duì)該群體有相當(dāng)?shù)奈Α? 大學(xué)教師 由于西部地區(qū)學(xué)府云集，教師這一新興的高收入階層對(duì)住房的要求不斷提高，不再僅僅滿足于學(xué)校內(nèi)的職工宿舍，逐漸向校外搬遷。但是由于其工作所限，不可能遠(yuǎn)離學(xué)校，從而學(xué)校周圍的住宅成為他們的首選 。 客群特征描述： 年齡多界于 3045 歲之間。 家庭人口數(shù)不低于 3 個(gè)。 為各單位中層以上職員。 多為驅(qū)車一族 購房目的以自住為主，投資比例較低。 四、銷售狀況分析：銷售狀況良好，購買潛力巨大 從目前各項(xiàng)目銷售情況看，別墅、聯(lián)排別墅、疊拼等純低密度產(chǎn)品銷售狀況良好。如均價(jià)為 25000 元 /平米的西山美墅館別墅部分已經(jīng)售出將近 50%，而西山美廬銷售業(yè)績(jī)更是喜人，在正式簽約僅 2 個(gè)月的時(shí)間里就售出 33套，月銷售額在一億元以上。在準(zhǔn)現(xiàn)房階段能有如此之高的銷售業(yè)績(jī)，可以說是地處上風(fēng)上水的京西區(qū)域，地理位置優(yōu)越、交通便利，文化及生活氛圍均較為濃厚，造就了該區(qū)域市場(chǎng)的活躍，但我們更應(yīng)當(dāng)看到的是本區(qū)域客戶購買力的強(qiáng)大以及對(duì)此類高端產(chǎn)品需求的強(qiáng)烈。在此種銷售狀況下，產(chǎn)品價(jià)格將肯定會(huì)有更廣闊的上漲空間。 我司在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域項(xiàng)目客戶來訪量較高，幾乎每個(gè)項(xiàng)目日均來訪量都能達(dá)到 15 組 /天，周末的來訪量一般都在 40~50 組。如此高的來訪量一方面可以說明房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一個(gè)旺季已經(jīng)到來，同時(shí)也他也更能反映出本區(qū)域商品房需求量的龐大，地產(chǎn)行業(yè)存在很大的市場(chǎng)空間。隨著地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，產(chǎn)品的需求量也會(huì)隨之有所提升，銷售率 將會(huì)再度提高 結(jié)論：抓緊時(shí)機(jī)、前景較為樂觀。 通過此次市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)：目前該區(qū)域市場(chǎng)正處于新舊項(xiàng)目的交替階段，舊項(xiàng)目多已接近尾聲、新項(xiàng)目還沒有大量面市，因此有一定的市場(chǎng)空間，是較好的開發(fā)時(shí)機(jī)；市場(chǎng)對(duì)高端低密度別墅產(chǎn)品較為看好，消費(fèi)者購買力較強(qiáng)，高品質(zhì)的別墅產(chǎn)品可作為開發(fā)投資的主要方向；市場(chǎng)均價(jià)較高， 承接力較強(qiáng)，市場(chǎng)相對(duì)比較活躍，總體來看，需求較為旺盛和平穩(wěn)；區(qū)域潛在的供應(yīng)量較大，隨著這部分供應(yīng)量的逐漸釋放，市場(chǎng)將受到一定的沖擊、項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 因此，我們?nèi)缱プr(shí)機(jī)、準(zhǔn)確定位、快速開發(fā)與上市 ，市場(chǎng)前景還是比較看好的。
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1