盛嘉大廈價(jià)格定位報(bào)告(doc16)-前期定位-資料下載頁(yè)
2025-08-04 09:55本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】我們?cè)谌ツ晟习肽陻M定了《盛嘉大廈的價(jià)格定位》報(bào)告。短短半年多之后，本項(xiàng)目。盛嘉大廈從點(diǎn)到面，從內(nèi)到外都上了幾個(gè)臺(tái)階。為此，我們?cè)谡{(diào)查分析了北京部分大型寫字樓項(xiàng)目尤其是西長(zhǎng)安街及其延線的九個(gè)寫字樓項(xiàng)。目的基礎(chǔ)上，提出如下建議供銷售領(lǐng)導(dǎo)小組審閱。位后另行提交報(bào)告。場(chǎng)已完全由賣方市場(chǎng)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。波動(dòng)很大，空置率不斷上升，1998年空置率已達(dá)37％。據(jù)對(duì)北京已批外銷寫字樓的統(tǒng)計(jì)，已竣工或計(jì)劃在近期竣工的項(xiàng)目總建筑面積為150萬(wàn)平方米，龐大的供應(yīng)量和目前平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)走。勢(shì)更使得市場(chǎng)供需層次難以契合，市場(chǎng)交易仍難擺脫低谷。格和當(dāng)時(shí)30％的回報(bào)率的開(kāi)發(fā)商，大多遭到市場(chǎng)的迎頭痛擊。年同期相比有2個(gè)以上百分點(diǎn)的下滑。我們將在后面得出盛嘉大廈價(jià)格定位后，再依此反推出盛嘉大廈成本價(jià)格的范圍。析，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本、價(jià)格和產(chǎn)品，并將其作為盛嘉大廈定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)。
【正文】 %）＝ 1622 USD/M2，人民幣 13426 元 /M2。 與翠微大廈的現(xiàn)行報(bào)價(jià) 13800 元 /M2，美元 1667 USD/M2 大 致相當(dāng)。我們建議盛嘉大廈成本價(jià)格的上限和下限分別是 1622 和 1667 USD/M2。也就是說(shuō)盛嘉大廈的成本價(jià)格不能高于翠微大廈的現(xiàn)房?jī)r(jià)格 . 對(duì)盛嘉大廈而言，項(xiàng)目成本的關(guān)鍵不是成本發(fā)生了多少，而是控制了多少。從實(shí)踐中看，成本控制失控是眾多寫字樓項(xiàng)目越賣越難的原因。我們建議將盛嘉大廈的成本控制放到圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和材料設(shè)備中去。花大力氣指定專人去抓。 八、價(jià)格執(zhí)行策略 在本項(xiàng)目銷售過(guò)程中，如遇到比較重要的整棟客戶（主要是大型客戶例如金融機(jī)構(gòu)、知名企業(yè)集團(tuán)等），能為本項(xiàng)目的銷售起推動(dòng)作用，在售價(jià)方面，可結(jié) 合付款方式，參考盛嘉大廈的成本價(jià)格和我們的承受能力，建議有一個(gè)合適的浮動(dòng)范圍，比如 10－ 20％。 具體幅度由公司銷售總經(jīng)理掌握。 盛嘉大廈優(yōu)惠幅度表 付款方式 優(yōu)惠幅度 優(yōu)惠價(jià)格 USD/M2 優(yōu)惠價(jià)格人民幣 一次付款 優(yōu)惠 15% 1723 14262 一年分期付款 優(yōu)惠 10% 1825 15107 兩年分期付款 優(yōu)惠 5% 1926 15948 由于盛嘉大廈 A、 B、 C 座面積、規(guī)劃各不相同，因此價(jià)格策略亦應(yīng)有所區(qū)別。根據(jù)今年三萬(wàn)平方 米的銷售目標(biāo)，我們認(rèn)為最有可能售出的是 A座和 B座。而 A座從獨(dú)立性、形象性及規(guī)模性上均優(yōu)于 B 座，因此，本文所做的價(jià)格定位均是以 A座為基準(zhǔn)的平均報(bào)價(jià)。 盛嘉大廈座別價(jià)格差異表 座別 浮動(dòng)幅度 價(jià)格策略 USD/M2 價(jià)格策略 人民幣 A 座 177。 0% 2028 16788 B 座 － 10% 1825 15107 C 座 ＋ 15% 2332 19305 價(jià)格策略的制定是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。應(yīng)體現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。越接近現(xiàn)房越表現(xiàn)出其則性的特點(diǎn)。 考慮到時(shí)間因素、稅 費(fèi)因素、利息因素等，我們建議盛嘉大廈的分期價(jià)格按 8－ 10%遞增，樓層價(jià)差以 2028 USD/M2為第十六層的基本價(jià)格按 1％向上向下遞增遞減計(jì)算（樓層遞增遞減表略）。根據(jù)前面中間路線策略，我們建議在封頂前保持不變，但在外裝修時(shí)將上調(diào)價(jià)格。 盛嘉大廈分期報(bào)價(jià)表 分期 上調(diào)范圍 上調(diào)后價(jià)格 USD/M2 上調(diào)后價(jià)格人民幣 首期結(jié)構(gòu)封頂前 177。 0％ 2028 16788 二期外裝修階段 ＋ 10% 2230 18456 三期近現(xiàn)房?jī)r(jià)格 ＋ 18% 2400 19866 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上，大型客戶的整棟購(gòu)買普遍采用成本加成的定價(jià)方法，即買賣雙方共同測(cè)算項(xiàng)目成本，然后加上標(biāo)準(zhǔn)的利潤(rùn)加成（如 15％）。最后得出的價(jià)格即成交價(jià)格。這一方法為我們整棟營(yíng)銷策略提供了參考。因此，我們建議盡快測(cè)算出盛嘉大廈的成本，爭(zhēng)取談判上的主動(dòng)（言之有物）。 成交價(jià)格與付款方式是緊密相連的。而付款方式最重要的原則是鼓勵(lì)最先付款。對(duì)盛嘉大廈而言，應(yīng)在談判中注意提高首期付款的比例。從目前市場(chǎng)上可接受程度看， 20％是較為合理的 ?nbsp。 一九九九年一月
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