盛嘉大廈價格定位報告(doc16)-前期定位(存儲版)
【正文】 價格 II 為 265080% ＋ 265010% ＋ 2650 ＋ 10% ＝ USD/M2 C、航華科貿(mào)中心 根據(jù)地段因素、規(guī)劃因素、品質(zhì)因素的修正，運用理論和其他項目的實際操作經(jīng)驗，確定為： 修正因素 地段因素 規(guī)劃因素 品質(zhì)因素 報價 USD/M2 權(quán)重 80％ 10％ 10％ 航華科貿(mào)中心 1 1 1 2100 盛嘉大廈 則盛嘉大廈比較價格 III 為 210080% ＋ 210010% ＋ 210010% ＝ USD/M2 從上述已得出的三個比較價格，再進行算數(shù)平均，則盛嘉大廈的價格定位為 （ ＋ ＋ ） /3＝ USD/M2 考慮到銷售費用因素，我們建議在售價中反映此項費用。 目前市場上大多數(shù)發(fā)展商的盈利率為 15－ 20％，現(xiàn)在我們按 20％的盈利率計，以 2028 USD/M2 為基點反推盛嘉大廈的成本價格為： 2028 （ 1－ 20%）＝ 1622 USD/M2，人民幣 13426 元 /M2。 具體幅度由公司銷售總經(jīng)理掌握。 考慮到時間因素、稅 費因素、利息因素等，我們建議盛嘉大廈的分期價格按 8－ 10%遞增，樓層價差以 2028 USD/M2為第十六層的基本價格按 1％向上向下遞增遞減計算（樓層遞增遞減表略）。而付款方式最重要的原則是鼓勵最先付款。因此，我們建議盡快測算出盛嘉大廈的成本，爭取談判上的主動（言之有物）。應(yīng)體現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的趨勢。花大力氣指定專人去抓。 盛嘉大廈的價格定位 2028 USD/M2。 規(guī)劃因素 盛嘉大廈酒店和金融證卷中心的設(shè)置使物業(yè)組合達到最佳利用，從而在規(guī)劃上超越了除首都時代廣場、航華科 貿(mào)中心外的所有單一寫字樓規(guī)劃的項目。相信通過我們準確的項目定位、有效的包裝策劃和品牌推廣──品牌附加值，完全可以使客戶對盛嘉大廈的認知價值與他們心目中的產(chǎn)品價值相一致。 市場比較定價法： 即隨行就市定價法，它是以競爭對手的價格為定格基礎(chǔ)，而不太注重自己的成本因素。 圖表三： 97──98 年部分大型客戶成交案例 名稱 認購樓盤 認購面積 (平方米 ) 成交價格 認購時間 樓盤狀態(tài) 新華人壽保險 蓮花大廈 38000 13000 9 6 內(nèi)裝修 進出口銀行 金運大廈 15000 16600 9 8 現(xiàn)房階段 郵電工業(yè)總公司 大成廣場 12020 13000 9 5 現(xiàn)房階段 神華集 團 北二環(huán)聯(lián)建項目 25000 13000 9 10 內(nèi)裝修 農(nóng)發(fā)行 月壇大廈 65000 19000 9 3 外裝修 中央電視臺 京門大廈 10000 12500 97 年底 內(nèi)裝修 建行長安支行 翠微大廈 15000 13000 97 年底 內(nèi)裝修 江蘇德瑪集團 華麟大廈 61000 12860 9 10 內(nèi)裝修 四、定價方法的選擇 如前所述，在制定定價策略時，我們需要考慮多方面的因素。他們的主要特征是： A、購買計劃的前置性：面積、價格都是事
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