盛嘉大廈價格定位報告(doc16)-前期定位(存儲版)
【正文】 價格 II 為 265080% ＋ 265010% ＋ 2650 ＋ 10% ＝ USD/M2 C、航華科貿中心 根據地段因素、規(guī)劃因素、品質因素的修正，運用理論和其他項目的實際操作經驗，確定為： 修正因素 地段因素 規(guī)劃因素 品質因素 報價 USD/M2 權重 80％ 10％ 10％ 航華科貿中心 1 1 1 2100 盛嘉大廈 則盛嘉大廈比較價格 III 為 210080% ＋ 210010% ＋ 210010% ＝ USD/M2 從上述已得出的三個比較價格，再進行算數平均，則盛嘉大廈的價格定位為 （ ＋ ＋ ） /3＝ USD/M2 考慮到銷售費用因素，我們建議在售價中反映此項費用。 目前市場上大多數發(fā)展商的盈利率為 15－ 20％，現在我們按 20％的盈利率計，以 2028 USD/M2 為基點反推盛嘉大廈的成本價格為： 2028 （ 1－ 20%）＝ 1622 USD/M2，人民幣 13426 元 /M2。 具體幅度由公司銷售總經理掌握。 考慮到時間因素、稅 費因素、利息因素等，我們建議盛嘉大廈的分期價格按 8－ 10%遞增，樓層價差以 2028 USD/M2為第十六層的基本價格按 1％向上向下遞增遞減計算（樓層遞增遞減表略）。而付款方式最重要的原則是鼓勵最先付款。因此，我們建議盡快測算出盛嘉大廈的成本，爭取談判上的主動（言之有物）。應體現一種穩(wěn)中有升的趨勢?；ù罅庵付▽Ｈ巳プァ? 盛嘉大廈的價格定位 2028 USD/M2。 規(guī)劃因素 盛嘉大廈酒店和金融證卷中心的設置使物業(yè)組合達到最佳利用，從而在規(guī)劃上超越了除首都時代廣場、航華科 貿中心外的所有單一寫字樓規(guī)劃的項目。相信通過我們準確的項目定位、有效的包裝策劃和品牌推廣──品牌附加值，完全可以使客戶對盛嘉大廈的認知價值與他們心目中的產品價值相一致。 市場比較定價法： 即隨行就市定價法，它是以競爭對手的價格為定格基礎，而不太注重自己的成本因素。 圖表三： 97──98 年部分大型客戶成交案例 名稱 認購樓盤 認購面積 (平方米 ) 成交價格 認購時間 樓盤狀態(tài) 新華人壽保險 蓮花大廈 38000 13000 9 6 內裝修 進出口銀行 金運大廈 15000 16600 9 8 現房階段 郵電工業(yè)總公司 大成廣場 12020 13000 9 5 現房階段 神華集 團 北二環(huán)聯建項目 25000 13000 9 10 內裝修 農發(fā)行 月壇大廈 65000 19000 9 3 外裝修 中央電視臺 京門大廈 10000 12500 97 年底 內裝修 建行長安支行 翠微大廈 15000 13000 97 年底 內裝修 江蘇德瑪集團 華麟大廈 61000 12860 9 10 內裝修 四、定價方法的選擇 如前所述，在制定定價策略時，我們需要考慮多方面的因素。他們的主要特征是： A、購買計劃的前置性：面積、價格都是事
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