盛嘉大廈價(jià)格定位報(bào)告(doc16)-前期定位-文庫吧
2025-07-10 09:55 本頁面
【正文】 1390 B－ 70％ 已入住 翠微大廈 1667 1550 1450 1380 B－ 90％ 已入住 首都時(shí)代廣場(chǎng) 2800 2600 2400 A＋ 99 年初（ A 座） 遠(yuǎn)洋大廈 2650 2400 2300 A 99 年初 國(guó)際金融大廈 2650 2500 2500 2350 A＋ 60％ 已入住 通泰大廈 2200 2020 2020 B＋ 40％ 已入住 投資廣場(chǎng) 2100 1900 1800 B 90％ 已入住 建威大廈 3000 2700 2350 A 70％ 已入住 金玉大廈 2300 1750 1500 B＋ 10％ 99 年中 航華科貿(mào)中心 2100 1900 1750 A＋ 60％ 已入住 盛嘉大廈 2025 1667 1667 A 2020 年底 資料來源：各項(xiàng)目發(fā)展商銷售部 三、客戶需求和目標(biāo)客戶的預(yù)期價(jià)值 我們認(rèn)為，盛嘉大廈的銷售策略是整棟策略與整層策略相結(jié)合的整售策略。 盛嘉大廈的目 標(biāo)客戶是大、中型集團(tuán)公司、部委機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和上市公司等。他們的主要特征是： A、購買計(jì)劃的前置性：面積、價(jià)格都是事前計(jì)劃好的。 B、談判過程的漫長(zhǎng)性：一般為一年以上，甚至兩年以上。 C、決策過程的多變性：受政策、關(guān)系的影響很大。 D、現(xiàn)房需求的傾向性：一般要求在半年以內(nèi)入住。 E、需求個(gè)性的多樣性：例如對(duì)通訊、層高的特殊要求。 下面，我們考察 97－ 98年部分大型客戶成交案例（參見圖表 3），所得到的啟示是： 大型客戶甲級(jí)寫字樓的預(yù)期價(jià)格多為 1500－ 1600 USD/M2。 中型客戶對(duì)甲級(jí)寫字樓的預(yù)期價(jià)格多為 2020 USD/M2。 客戶購買時(shí)間多集中在內(nèi)裝修至接近現(xiàn)房階段。 圖表三： 97──98 年部分大型客戶成交案例 名稱 認(rèn)購樓盤 認(rèn)購面積 (平方米 ) 成交價(jià)格 認(rèn)購時(shí)間 樓盤狀態(tài) 新華人壽保險(xiǎn) 蓮花大廈 38000 13000 9 6 內(nèi)裝修 進(jìn)出口銀行 金運(yùn)大廈 15000 16600 9 8 現(xiàn)房階段 郵電工業(yè)總公司 大成廣場(chǎng) 12020 13000 9 5 現(xiàn)房階段 神華集 團(tuán) 北二環(huán)聯(lián)建項(xiàng)目 25000 13000 9 10 內(nèi)裝修 農(nóng)發(fā)行 月壇大廈 65000 19000 9 3 外裝修 中央電視臺(tái) 京門大廈 10000 12500 97 年底 內(nèi)裝修 建行長(zhǎng)安支行 翠微大廈 15000 13000 97 年底 內(nèi)裝修 江蘇德瑪集團(tuán) 華麟大廈 61000 12860 9 10 內(nèi)裝修
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