【正文】 EXIMC 19 ? 幾個測試： 步行 ： 1分鐘到河濱公園 3分鐘到半邊街市場 6分鐘到百花譚公園 騎車 ： 4分鐘到石室中學(xué) 7分鐘到武侯祠、南郊公園 8分鐘到人商武侯分場、購書中心 10分鐘到成都體院 駕車 ： 3分鐘上一環(huán)路 7分鐘到天府廣場、華西醫(yī)大 項 目 周 邊 環(huán) 境 分 析 20211 APEXIMC 20 結(jié) 論： 該區(qū)域為成都市區(qū)理想的居家福地之一。 ? 因其發(fā)達(dá)的交通動線及成熟的社區(qū)配套，其居住價值遠(yuǎn)高于目前房地產(chǎn)開發(fā)的其它熱點(diǎn)區(qū)域； ? 且處在寸土寸金的成都西城，內(nèi)環(huán)線之內(nèi)，其升值潛力巨大。 ? 而對位于該區(qū)域中心位置的 【 福華苑 】 來說，則可以概括為： 繁華都市里的清幽 碧波翠柳中的便捷 項 目 周 邊 環(huán) 境 分 析 20211 APEXIMC 21 第二部分 區(qū)域市場分析 ?成都市房地產(chǎn)概況 ?區(qū)域市場概況 ?區(qū)域內(nèi)供給狀況分析（高層電梯公寓） ?抗性樓盤概況 ?區(qū)域市場供需關(guān)系的重要結(jié)論 20211 APEXIMC 22 一、成都房地產(chǎn)市場概況 2021年成都高檔物業(yè)的價格走勢 ? 從位置分布來看，成都市的高當(dāng)物業(yè)主要集中在內(nèi)環(huán)線舊城區(qū) 、 府南河沿線 、 城南社區(qū) 、 城西大石西路與浣花風(fēng)景區(qū)一帶 及其延伸區(qū)域等幾個主題開發(fā)片區(qū) 。 ? 從整體來看， 2021年成都住宅市場的價格下降主要體現(xiàn)在均價在 3000元 /平方米以上的高檔物業(yè)。但對于幾個主要分布區(qū)來說，情況有所差別。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 23 高檔樓盤價格走低的主要宏觀影響因素 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)景氣程度不足，純居家高檔公寓需求客戶增長慢。 WTO與西部大開發(fā)對成都經(jīng)濟(jì)的影響在短期內(nèi)不明顯。 ? 前期高檔公寓發(fā)展過快，市場存量大，下半年則受到成都花園、萬科城市花園、中海名城等外來大規(guī)模高檔物業(yè)的沖擊，市場供大于求，競爭激烈。消費(fèi)者持幣觀望。 ? 項目創(chuàng)新主要體現(xiàn)在形式上，概念多，實(shí)質(zhì)少。難以引起買家興趣。契合目標(biāo)消費(fèi)者的有個性的樓盤基本上還是市場空白點(diǎn)。 20211 APEXIMC 24 高檔物業(yè)的區(qū)域特色 ： ? 內(nèi)環(huán)線舊城區(qū)價格持續(xù)走低： A、內(nèi)環(huán)線項目地價成本高，開發(fā)高檔公寓是主流。 B、城市建設(shè)重心外移，舊城區(qū)改造相對滯后，且功能混淆，居住區(qū)與商貿(mào)、金融區(qū)混雜，路網(wǎng)密度不夠，道路狹窄，人口密度大等等都使得居家質(zhì)量大受影響。 C、市區(qū)內(nèi)未來房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)應(yīng)是商務(wù)辦公大廈，在現(xiàn)在高層寫字樓極為低迷的情況下宜以商住兩用的功能為定位；高檔公寓則以小戶型、單身公寓有較好的市場反應(yīng)。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 25 ? 城南社區(qū)價格持續(xù)走低： A、片區(qū)開區(qū)趨于成熟，項目開發(fā)集中、密度大。 B、項目間競爭激烈，層次高而全面，一些對比優(yōu)勢不明顯的項目價格有所下降。 C、后期介入的項目在品牌、實(shí)力上不占優(yōu)勢，定位較為謹(jǐn)慎，價格壓得較低。 D、片區(qū)早期規(guī)劃不足，區(qū)內(nèi)交通、購物等方面的承載力已力不從心，給區(qū)內(nèi)項目市場價值帶來較多的負(fù)面影響。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 26 ? 府南河沿線進(jìn)一步開發(fā)前景看好： A、擁有不可比擬的水景資源優(yōu)勢的府南河沿線可資開發(fā)的地塊日漸少，且隨著府河整治工作的深入，沿線更是成為生態(tài)居家的理想選擇。 B、早期開發(fā)的項目主題開發(fā)不明，加上府河沿線污染較重，價格相對較低。 C、近期一些老項目價格較大幅度下調(diào)，但新推出的價格走高使得總體水平呈現(xiàn)上升趨勢。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 27 ? 大石西路 浣花風(fēng)景區(qū)一帶，高檔物業(yè)發(fā)展型片區(qū)： A、綜合全市各局部區(qū)域住宅開發(fā)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢來看，該區(qū)域是最具條件成為繼城南之后的第二個高檔時尚片區(qū)。 B、先天上風(fēng)上水的地域優(yōu)勢，加上獨(dú)特的人文景觀資源和厚重的區(qū)域文化，以及大量待開發(fā)的土地使區(qū)域的居住價值大大提高。 C、區(qū)域總價水平有所下降，與城南項目市場反映較為遜色。主要是由于：一些不明朗因素導(dǎo)致大量項目還在等待觀望，近期推出的項目規(guī)模較小，檔次不夠；五大花園帶來的一些負(fù)面影響，成都花園的開發(fā)未上規(guī)模。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 28 各主要高檔住宅樓盤聚集區(qū)域價格變動情況： Q季度 單位：元 時期 地域 2021Q1 2021Q2 2021Q3 近期 內(nèi)環(huán)線舊城區(qū) 3002 2995 2926 2923 府南河沿線 3068 3097 3126 3104 城南高檔社區(qū) 2834 2807 2789 2767 大石西路 浣花風(fēng)景區(qū)一帶 2644 2662 2631 2616 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 29 結(jié)論： ? 從供求總體狀況來看，在房市價格普遍低糜的態(tài)勢下，府河沿線高檔住宅價格卻穩(wěn)中有升，保持了良好的發(fā)展勢頭。 本項目所處區(qū)域位于府河段較好位置，發(fā)展前景好 。 ? 業(yè)內(nèi)對大石西路 浣花風(fēng)景線一帶的發(fā)展較為看好。 本項目位于該區(qū)域的起始位置，有較高的升值潛力。 ? 低糜的房市為項目準(zhǔn)備了充足的持幣觀望的消費(fèi)群，但其消費(fèi)習(xí)慣更加理性和謹(jǐn)慎。 ? 個性化特色樓盤的需求更加旺盛。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 30 二、區(qū)域市場概況 區(qū)域內(nèi)供需概況 ? 因處于傳統(tǒng)居家老區(qū)， 近期開發(fā)的商品房項目較少 ，供消費(fèi)者選擇的機(jī)會不多。 ? 鄰近區(qū)域具競爭性的樓盤較多 ，如 【 國嘉華庭 】【 長富花園 】 及大石西路區(qū)域的一些樓盤，對該區(qū)域市場形成了一定威脅。 ? 區(qū)域需求逐漸升溫，售價在低糜的房產(chǎn)中穩(wěn)中有升。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 31 區(qū)域及周邊地區(qū)主要物業(yè) ? 因地價成本高，各項目的容積率普遍較大，該區(qū)域住宅以高層電梯公寓為主 ，小區(qū)建筑群與單體建筑的項目參半。 ? 【 長城園 】 由 418F、 111F、 125F 、 67F圍合成為較大的社區(qū)； ? 【 冠城花園 】 二、三期 1220F構(gòu)成圍合式社區(qū)； ? 【 錦江新時代花園 】 為雙塔樓 15F，底層架空； ? 【 彩虹花園 】 由 118F、 29F、 17F構(gòu)成。 ? 【 國嘉華庭 】 由 33F構(gòu)成 C型半圍合。 ? 【 長富花園 】 由 415F、 225F構(gòu)成圍合式社區(qū)。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 32 區(qū)域內(nèi)未來兩年內(nèi)待開發(fā)的住宅 ? 【 長城園 】 二期及三期共計兩幢 18F高層 、一幢 25F高層、一幢 11F小高層及四幢多層； ? 【 冠城花園 】 二期，正在做基礎(chǔ)； ? 【 彩虹花園 】 二期 18F的高層。基礎(chǔ)已完工。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 33 三、 區(qū)域內(nèi)供給狀況分析 【 彩虹花園 】 ? 項目概況 占