盛嘉大廈價(jià)格定位報(bào)告(doc16)-前期定位-文庫吧在線文庫
【正文】 前計(jì)劃好的。 由于西長安街土地的稀缺性和各個(gè)項(xiàng)目的獨(dú)特性，每座寫字樓的成本價(jià)格都是不盡相同的。 中房北京辦公用房指數(shù)歷史值 圖表 1： 以上圖表說明，北京寫字樓指數(shù)持續(xù)下滑，同時(shí)銷售面積大幅下降，銷售價(jià)格波動很大，空置率不斷上升， 1998 年空置率已達(dá) 37％。盛嘉大廈從點(diǎn)到面，從內(nèi)到外都上了幾個(gè)臺階。 需要說明的是，由于本項(xiàng)目成本測算尚未最后給出，本文將主要從市場角度出發(fā) 提出本項(xiàng)目價(jià)格定位建議，并且有關(guān)具體價(jià)格策略及其操作執(zhí)行我們將在銷售領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)本價(jià)格定位后另行提交報(bào)告。 另一方面，從開發(fā)商的角度而言，那種所謂“比富”定價(jià)，即仍舊堅(jiān)持 9 95 年時(shí)的價(jià)格和當(dāng)時(shí) 30％的回報(bào)率的開發(fā)商，大多遭到市場的迎頭痛擊。為此，我們需要將自己的成本和競爭對手的成本進(jìn)行比較，分析自己是處于成本優(yōu)勢還是劣勢。 D、現(xiàn)房需求的傾向性：一般要求在半年以內(nèi)入住。 低價(jià) 高價(jià) 在此價(jià)格上沒有可能的利潤 成本 競爭者價(jià)格 客戶對獨(dú)特產(chǎn)品屬性的評價(jià) 在此價(jià)格上沒有可能的需求 很顯然，我們要選擇一種包括這幾個(gè)要素的定價(jià)方法。對盛嘉大廈而言，這一目標(biāo)在短期內(nèi)無法達(dá)到；第三，市價(jià)反映了北京房地產(chǎn)行業(yè)的集體智慧，該價(jià)格既帶來合理的利潤，又不會破壞行業(yè)協(xié)調(diào)性。其出發(fā)點(diǎn)一是利于談判，避免在談判過程中出現(xiàn)漲價(jià)的情況；二是利于前期 大型客戶介入。根據(jù)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)增加 10 美元的銷售費(fèi)用。 與翠微大廈的現(xiàn)行報(bào)價(jià) 13800 元 /M2，美元 1667 USD/M2 大 致相當(dāng)。 盛嘉大廈優(yōu)惠幅度表 付款方式 優(yōu)惠幅度 優(yōu)惠價(jià)格 USD/M2 優(yōu)惠價(jià)格人民幣 一次付款 優(yōu)惠 15% 1723 14262 一年分期付款 優(yōu)惠 10% 1825 15107 兩年分期付款 優(yōu)惠 5% 1926 15948 由于盛嘉大廈 A、 B、 C 座面積、規(guī)劃各不相同，因此價(jià)格策略亦應(yīng)有所區(qū)別。根據(jù)前面中間路線策略，我們建議在封頂前保持不變，但在外裝修時(shí)將上調(diào)價(jià)格。對盛嘉大廈而言，應(yīng)在談判中注意提高首期付款的比例。這一方法為我們整棟營銷策略提供了參考。 0% 2028 16788 B 座 － 10% 1825 15107 C 座 ＋ 15% 2332 19305 價(jià)格策略的制定是一個(gè)動態(tài)的過程。我們建議將盛嘉大廈的成本控制放到圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和材料設(shè)備中去。 如前所述，以翠微大廈、國際金融中心和航華科貿(mào) 中心為實(shí)例；依據(jù)市場比較法，用地段因素、規(guī)劃因素、品質(zhì)因素修正得出。遠(yuǎn)洋大廈、首都時(shí)代廣場，其位置、規(guī)劃與本項(xiàng)目相比略高；通泰大廈、投資廣場已于去年初入住，與這兩個(gè)項(xiàng)目相比，我們認(rèn)為本項(xiàng)目無論在位置上，還是在檔次及功能上都略勝一籌。 同其他商品一樣，房地產(chǎn)的價(jià)格同樣反映價(jià)值。它要求價(jià)格水平與購買者心目中的產(chǎn)品價(jià)值相一致。 客戶購買時(shí)間多集中在內(nèi)裝修至接近現(xiàn)房階段。 盛嘉大廈的目 標(biāo)客戶是大、中型集團(tuán)公司、部委機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和上市公司等。 成本價(jià)格的確定 我們知道，寫字樓成本的構(gòu)成主要有四大項(xiàng)，分別是土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、各種稅費(fèi)、利潤及管理費(fèi) 等。從某種程度上說，購買者掌握著寫字樓定價(jià)的主動權(quán)。短短半年多之后，本項(xiàng)目從功能設(shè)計(jì)的進(jìn)一步完善到外觀設(shè)計(jì)的修改；從東有國貿(mào)西有盛嘉的提出到信息化智能大廈的呼之欲出。 我們認(rèn)為，盛嘉大廈的價(jià)格定位最
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