盛嘉大廈價格定位報告(doc16)-前期定位-wenkub
2022-08-24 09:55:49 本頁面
【正文】 7％。這樣的例子有很多，例如金玉大廈，售價從 96 年的 2500USD/M2一路跌至 1980USD/M2。 由于西長安街土地的稀缺性和各個項目的獨特性，每座寫字樓的成本價格都是不盡相同的。同時，我們也要了解競爭對手的樓宇價格和樓宇品質(zhì)，以及客戶對每一個競爭對手產(chǎn)品的價格 和質(zhì)量的看法。他們的主要特征是： A、購買計劃的前置性：面積、價格都是事前計劃好的。 E、需求個性的多樣性：例如對通訊、層高的特殊要求。 圖表三： 97──98 年部分大型客戶成交案例 名稱 認購樓盤 認購面積 (平方米 ) 成交價格 認購時間 樓盤狀態(tài) 新華人壽保險 蓮花大廈 38000 13000 9 6 內(nèi)裝修 進出口銀行 金運大廈 15000 16600 9 8 現(xiàn)房階段 郵電工業(yè)總公司 大成廣場 12020 13000 9 5 現(xiàn)房階段 神華集 團 北二環(huán)聯(lián)建項目 25000 13000 9 10 內(nèi)裝修 農(nóng)發(fā)行 月壇大廈 65000 19000 9 3 外裝修 中央電視臺 京門大廈 10000 12500 97 年底 內(nèi)裝修 建行長安支行 翠微大廈 15000 13000 97 年底 內(nèi)裝修 江蘇德瑪集團 華麟大廈 61000 12860 9 10 內(nèi)裝修 四、定價方法的選擇 如前所述，在制定定價策略時，我們需要考慮多方面的因素。這種方法能夠形成一個具體的價格。 市場比較定價法： 即隨行就市定價法，它是以競爭對手的價格為定格基礎(chǔ)，而不太注重自己的成本因素。 盛嘉大廈的價格策略 目前北京寫字樓市場上價格策略基本上有三種，一是高開低走，二是低開高走，三是介于兩者之間的中間路線。相信通過我們準(zhǔn)確的項目定位、有效的包裝策劃和品牌推廣──品牌附加值，完全可以使客戶對盛嘉大廈的認知價值與他們心目中的產(chǎn)品價值相一致。 六、盛嘉大廈的價格定位 目前北京房地產(chǎn)售價的確定一般以市場比較定價法為主， 市場比較法的重點是比較實例的選取，即兩宗物業(yè)之間具有可比性，為了使比較實例的選取科學(xué)、準(zhǔn)確，我們根據(jù)盛嘉大廈的特點，選取了東到復(fù)興門代表性物業(yè)──國際金融中心，西到復(fù)興路代表性物業(yè)──翠微大廈，北到航天橋代表性物業(yè)──金玉大廈，南到西客站代表性物業(yè)──京門大廈這一區(qū)域范圍內(nèi)的寫字樓作為與盛嘉大廈密切相關(guān)的比較項目。 規(guī)劃因素 盛嘉大廈酒店和金融證卷中心的設(shè)置使物業(yè)組合達到最佳利用，從而在規(guī)劃上超越了除首都時代廣場、航華科 貿(mào)中心外的所有單一寫字樓規(guī)劃的項目。則 盛嘉大廈最后定價為 ＋ 10＝ USD/M2 根據(jù)整數(shù)定價原則，盛嘉大廈的價格定位 2028 USD/M2。 盛嘉大廈的價格定位 2028 USD/M2。我們建議盛嘉大廈成本價格的上限和下限分別是 1622 和 1667 USD/M2?；ù罅庵付▽Ｈ巳プ?。根據(jù)今年三萬平方 米的銷售目標(biāo)，我們認為最有可能售出的是 A座和 B座。應(yīng)體現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的趨勢。 盛嘉大廈分期報價表 分期 上調(diào)范圍 上調(diào)后價格 USD/M2 上調(diào)后價格人民幣 首期結(jié)構(gòu)封頂前 177。因此，我們建議盡快測算
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