盛嘉大廈價格定位報告(doc16)-前期定位-wenkub
2022-08-24 09:55:49 本頁面
【正文】 7％。這樣的例子有很多，例如金玉大廈，售價從 96 年的 2500USD/M2一路跌至 1980USD/M2。 由于西長安街土地的稀缺性和各個項目的獨特性，每座寫字樓的成本價格都是不盡相同的。同時，我們也要了解競爭對手的樓宇價格和樓宇品質，以及客戶對每一個競爭對手產品的價格 和質量的看法。他們的主要特征是： A、購買計劃的前置性：面積、價格都是事前計劃好的。 E、需求個性的多樣性：例如對通訊、層高的特殊要求。 圖表三： 97──98 年部分大型客戶成交案例 名稱 認購樓盤 認購面積 (平方米 ) 成交價格 認購時間 樓盤狀態(tài) 新華人壽保險 蓮花大廈 38000 13000 9 6 內裝修 進出口銀行 金運大廈 15000 16600 9 8 現(xiàn)房階段 郵電工業(yè)總公司 大成廣場 12020 13000 9 5 現(xiàn)房階段 神華集 團 北二環(huán)聯(lián)建項目 25000 13000 9 10 內裝修 農發(fā)行 月壇大廈 65000 19000 9 3 外裝修 中央電視臺 京門大廈 10000 12500 97 年底 內裝修 建行長安支行 翠微大廈 15000 13000 97 年底 內裝修 江蘇德瑪集團 華麟大廈 61000 12860 9 10 內裝修 四、定價方法的選擇 如前所述，在制定定價策略時，我們需要考慮多方面的因素。這種方法能夠形成一個具體的價格。 市場比較定價法： 即隨行就市定價法，它是以競爭對手的價格為定格基礎，而不太注重自己的成本因素。 盛嘉大廈的價格策略 目前北京寫字樓市場上價格策略基本上有三種，一是高開低走，二是低開高走，三是介于兩者之間的中間路線。相信通過我們準確的項目定位、有效的包裝策劃和品牌推廣──品牌附加值，完全可以使客戶對盛嘉大廈的認知價值與他們心目中的產品價值相一致。 六、盛嘉大廈的價格定位 目前北京房地產售價的確定一般以市場比較定價法為主， 市場比較法的重點是比較實例的選取，即兩宗物業(yè)之間具有可比性，為了使比較實例的選取科學、準確，我們根據(jù)盛嘉大廈的特點，選取了東到復興門代表性物業(yè)──國際金融中心，西到復興路代表性物業(yè)──翠微大廈，北到航天橋代表性物業(yè)──金玉大廈，南到西客站代表性物業(yè)──京門大廈這一區(qū)域范圍內的寫字樓作為與盛嘉大廈密切相關的比較項目。 規(guī)劃因素 盛嘉大廈酒店和金融證卷中心的設置使物業(yè)組合達到最佳利用，從而在規(guī)劃上超越了除首都時代廣場、航華科 貿中心外的所有單一寫字樓規(guī)劃的項目。則 盛嘉大廈最后定價為 ＋ 10＝ USD/M2 根據(jù)整數(shù)定價原則，盛嘉大廈的價格定位 2028 USD/M2。 盛嘉大廈的價格定位 2028 USD/M2。我們建議盛嘉大廈成本價格的上限和下限分別是 1622 和 1667 USD/M2?；ù罅庵付▽Ｈ巳プ?。根據(jù)今年三萬平方 米的銷售目標，我們認為最有可能售出的是 A座和 B座。應體現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的趨勢。 盛嘉大廈分期報價表 分期 上調范圍 上調后價格 USD/M2 上調后價格人民幣 首期結構封頂前 177。因此，我們建議盡快測算
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