盛嘉大廈價(jià)格定位報(bào)告(doc16)-前期定位-wenkub
2022-08-24 09:55:49 本頁面
【正文】 7％。這樣的例子有很多，例如金玉大廈，售價(jià)從 96 年的 2500USD/M2一路跌至 1980USD/M2。 由于西長安街土地的稀缺性和各個(gè)項(xiàng)目的獨(dú)特性，每座寫字樓的成本價(jià)格都是不盡相同的。同時(shí)，我們也要了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓宇價(jià)格和樓宇品質(zhì)，以及客戶對(duì)每一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的價(jià)格 和質(zhì)量的看法。他們的主要特征是： A、購買計(jì)劃的前置性：面積、價(jià)格都是事前計(jì)劃好的。 E、需求個(gè)性的多樣性：例如對(duì)通訊、層高的特殊要求。 圖表三： 97──98 年部分大型客戶成交案例 名稱 認(rèn)購樓盤 認(rèn)購面積 (平方米 ) 成交價(jià)格 認(rèn)購時(shí)間 樓盤狀態(tài) 新華人壽保險(xiǎn) 蓮花大廈 38000 13000 9 6 內(nèi)裝修 進(jìn)出口銀行 金運(yùn)大廈 15000 16600 9 8 現(xiàn)房階段 郵電工業(yè)總公司 大成廣場(chǎng) 12020 13000 9 5 現(xiàn)房階段 神華集 團(tuán) 北二環(huán)聯(lián)建項(xiàng)目 25000 13000 9 10 內(nèi)裝修 農(nóng)發(fā)行 月壇大廈 65000 19000 9 3 外裝修 中央電視臺(tái) 京門大廈 10000 12500 97 年底 內(nèi)裝修 建行長安支行 翠微大廈 15000 13000 97 年底 內(nèi)裝修 江蘇德瑪集團(tuán) 華麟大廈 61000 12860 9 10 內(nèi)裝修 四、定價(jià)方法的選擇 如前所述，在制定定價(jià)策略時(shí)，我們需要考慮多方面的因素。這種方法能夠形成一個(gè)具體的價(jià)格。 市場(chǎng)比較定價(jià)法： 即隨行就市定價(jià)法，它是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定格基礎(chǔ)，而不太注重自己的成本因素。 盛嘉大廈的價(jià)格策略 目前北京寫字樓市場(chǎng)上價(jià)格策略基本上有三種，一是高開低走，二是低開高走，三是介于兩者之間的中間路線。相信通過我們準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位、有效的包裝策劃和品牌推廣──品牌附加值，完全可以使客戶對(duì)盛嘉大廈的認(rèn)知價(jià)值與他們心目中的產(chǎn)品價(jià)值相一致。 六、盛嘉大廈的價(jià)格定位 目前北京房地產(chǎn)售價(jià)的確定一般以市場(chǎng)比較定價(jià)法為主， 市場(chǎng)比較法的重點(diǎn)是比較實(shí)例的選取，即兩宗物業(yè)之間具有可比性，為了使比較實(shí)例的選取科學(xué)、準(zhǔn)確，我們根據(jù)盛嘉大廈的特點(diǎn)，選取了東到復(fù)興門代表性物業(yè)──國際金融中心，西到復(fù)興路代表性物業(yè)──翠微大廈，北到航天橋代表性物業(yè)──金玉大廈，南到西客站代表性物業(yè)──京門大廈這一區(qū)域范圍內(nèi)的寫字樓作為與盛嘉大廈密切相關(guān)的比較項(xiàng)目。 規(guī)劃因素 盛嘉大廈酒店和金融證卷中心的設(shè)置使物業(yè)組合達(dá)到最佳利用，從而在規(guī)劃上超越了除首都時(shí)代廣場(chǎng)、航華科 貿(mào)中心外的所有單一寫字樓規(guī)劃的項(xiàng)目。則 盛嘉大廈最后定價(jià)為 ＋ 10＝ USD/M2 根據(jù)整數(shù)定價(jià)原則，盛嘉大廈的價(jià)格定位 2028 USD/M2。 盛嘉大廈的價(jià)格定位 2028 USD/M2。我們建議盛嘉大廈成本價(jià)格的上限和下限分別是 1622 和 1667 USD/M2。花大力氣指定專人去抓。根據(jù)今年三萬平方 米的銷售目標(biāo)，我們認(rèn)為最有可能售出的是 A座和 B座。應(yīng)體現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。 盛嘉大廈分期報(bào)價(jià)表 分期 上調(diào)范圍 上調(diào)后價(jià)格 USD/M2 上調(diào)后價(jià)格人民幣 首期結(jié)構(gòu)封頂前 177。因此，我們建議盡快測(cè)算
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1