盛嘉大廈價格定位報告(doc16)-前期定位(更新版)
【正文】 年初（ A 座） 遠洋大廈 2650 2400 2300 A 99 年初 國際金融大廈 2650 2500 2500 2350 A＋ 60％ 已入住 通泰大廈 2200 2020 2020 B＋ 40％ 已入住 投資廣場 2100 1900 1800 B 90％ 已入住 建威大廈 3000 2700 2350 A 70％ 已入住 金玉大廈 2300 1750 1500 B＋ 10％ 99 年中 航華科貿(mào)中心 2100 1900 1750 A＋ 60％ 已入住 盛嘉大廈 2025 1667 1667 A 2020 年底 資料來源：各項目發(fā)展商銷售部 三、客戶需求和目標客戶的預(yù)期價值 我們認為，盛嘉大廈的銷售策略是整棟策略與整層策略相結(jié)合的整售策略。與 1996年同期相比有 2 個以上百分點的下滑。但隨著寫字樓投資規(guī)模猛增，激烈的供給競爭促使寫字樓價格從 94年一路跌至 98 年底，市場 已完全由賣方市場變?yōu)橘I方市場。 我們在去年上半年擬定了《盛嘉大廈的價格定位》報告。 一、項目成本和盈利目標 北京寫字樓價格走勢錄 北京的寫字樓價格以萬通新世界廣場為標志，在 94 年形成最高樓價 ──3000USD/M2。 據(jù)中房指數(shù)顯示目前寫字樓市場的投資收益率（稅后）約為 8％左右。 以下，我們將就西長安街及其延線十個競爭項目和大北窯航華科貿(mào)中心做一簡單的分析，了解競爭對手的成本、價格和產(chǎn)品，并將其作為盛嘉大廈定價的出發(fā)點（詳見圖表 2）。 下面，我們考察 97－ 98年部分大型客戶成交案例（參見圖表 3），所得到的啟示是： 大型客戶甲級寫字樓的預(yù)期價格多為 1500－ 1600 USD/M2。目前，房地產(chǎn)市場上主要有下列幾種定價方法： 成本加成定價法： 在 產(chǎn)品的成本上加一個標準的加成。 所謂高開低走是過去開發(fā)商的一貫作法，結(jié)果是一跌再跌；所謂低開高走現(xiàn)在看來也只是開發(fā)商的一廂情愿，結(jié)果是只能低開不可能高走，甚至出現(xiàn)不漲反跌 的現(xiàn)象。同時，我們也選取了建外及大北窯的代表性物業(yè)航華科貿(mào)中心（參見圖表 3）。 若美元與人民幣的匯率按 計算，則盛嘉大廈人民幣價格定位為 16788/M2。也就是說盛嘉大廈的成本價格不能高于翠微大廈的現(xiàn)房價格 . 對盛嘉大廈而言，項目成本的關(guān)鍵不是成本發(fā)生了多少，而是控制了多少。而 A座從獨立性、形象性及規(guī)模性上均優(yōu)于 B 座，因此，本文所做的價格定位均是以 A座為基準的平均報價。 0％ 2028 16788 二期外裝修階段 ＋ 10% 2230 18456 三期近現(xiàn)房價格 ＋ 18% 2400 19866 目前房地產(chǎn)市場上，大型客戶的整棟購買普遍采用成本加成的定價方法，即買賣雙方共同測算項目成本，然后加上標準的利潤加成（如 15％）。 一九九九年一月
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