【正文】 0％ 2028 16788 二期外裝修階段 ＋ 10% 2230 18456 三期近現(xiàn)房價格 ＋ 18% 2400 19866 目前房地產(chǎn)市場上，大型客戶的整棟購買普遍采用成本加成的定價方法，即買賣雙方共同測算項目成本，然后加上標(biāo)準(zhǔn)的利潤加成（如 15％）。也就是說盛嘉大廈的成本價格不能高于翠微大廈的現(xiàn)房價格 . 對盛嘉大廈而言，項目成本的關(guān)鍵不是成本發(fā)生了多少，而是控制了多少。同時，我們也選取了建外及大北窯的代表性物業(yè)航華科貿(mào)中心（參見圖表 3）。目前，房地產(chǎn)市場上主要有下列幾種定價方法： 成本加成定價法： 在 產(chǎn)品的成本上加一個標(biāo)準(zhǔn)的加成。 以下，我們將就西長安街及其延線十個競爭項目和大北窯航華科貿(mào)中心做一簡單的分析，了解競爭對手的成本、價格和產(chǎn)品，并將其作為盛嘉大廈定價的出發(fā)點(diǎn)（詳見圖表 2）。 一、項目成本和盈利目標(biāo) 北京寫字樓價格走勢錄 北京的寫字樓價格以萬通新世界廣場為標(biāo)志，在 94 年形成最高樓價 ──3000USD/M2。但隨著寫字樓投資規(guī)模猛增，激烈的供給競爭促使寫字樓價格從 94年一路跌至 98 年底，市場 已完全由賣方市場變?yōu)橘I方市場。 圖表二： 西長安街及其延線競爭項目價格比較表 名稱 報價 整層價格 整棟價格 成本價 質(zhì)量評價 銷售率 入住時間 國際企業(yè)大廈 2650 2400 2300 A＋ 30％ 已入住 京門大廈 1667 1550 1450 1390 B－ 70％ 已入住 翠微大廈 1667 1550 1450 1380 B－ 90％ 已入住 首都時代廣場 2800 2600 2400 A＋ 99 年初（ A 座） 遠(yuǎn)洋大廈 2650 2400 2300 A 99 年初 國際金融大廈 2650 2500 2500 2350 A＋ 60％ 已入住 通泰大廈 2200 2020 2020 B＋ 40％ 已入住 投資廣場 2100 1900 1800 B 90％ 已入住 建威大廈 3000 2700 2350 A 70％ 已入住 金玉大廈 2300 1750 1500 B＋ 10％ 99 年中 航華科貿(mào)中心 2100 1900 1750 A＋ 60％ 已入住 盛嘉大廈 2025 1667 1667 A 2020 年底 資料來源：各項目發(fā)展商銷售部 三、客戶需求和目標(biāo)客戶的預(yù)期價值 我們認(rèn)為，盛嘉大廈的銷售策略是整棟策略與整層策略相結(jié)合的整售策略。 認(rèn)知價值 定價法： 根據(jù)產(chǎn)品的認(rèn)知價值來制定價格。 為了使 盛嘉大廈的價格定位更加科學(xué)和準(zhǔn)確，我們選擇了如下幾個修正因素： 地段因素 公主墳