【正文】 年 月 日 河南盛強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度 12 項(xiàng)目前期開發(fā)管理辦法 總 則 第一條 為提高項(xiàng)目前期工作質(zhì)量，依據(jù)國家現(xiàn)行基本建設(shè)的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。 第二條 公司堅(jiān)持科學(xué)的發(fā)展觀，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān) 持統(tǒng)一規(guī)劃、歸口對(duì)外、分工協(xié)作、高效管理，不斷提高集團(tuán)公司發(fā)展能力、盈利能力和競爭能力。 第三條 本辦法所稱投資項(xiàng)目是指房地產(chǎn)新建、擴(kuò)建等其他投資項(xiàng)目。 第四條 公司基本建設(shè)項(xiàng)目前期工作管理向規(guī)范化、程序化、科學(xué)化方向發(fā)展，以提高投資效益，推進(jìn)項(xiàng)目順利進(jìn)行。 第五條 本辦法適用于本公司，控股公司，參股公司等合作項(xiàng)目可參照本辦法執(zhí)行。 前期工作的基本原則 第六條 公司積極開發(fā)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，市場前景好的投資項(xiàng)目。遵循投資項(xiàng)目的客觀規(guī)律和市場規(guī)律，加快前期工作，增加前期項(xiàng)目儲(chǔ)備，保證集團(tuán)可 持續(xù)發(fā)展。 第七條 公司開發(fā)的投資項(xiàng)目應(yīng)符合集團(tuán)公司整體發(fā)展戰(zhàn)略和布局，并已列入集團(tuán)發(fā)展規(guī)劃。 （一）根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和國家發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，按照集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，編制集團(tuán)公司發(fā)展規(guī)劃。 （二）控股公司，參股公司應(yīng)編制本地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)審核后，納入集團(tuán)公司發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)項(xiàng)目有序發(fā)展。 第八條 建立項(xiàng)目實(shí)施的信息反饋制度。 前期工作的主要內(nèi)容 河南盛強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度 13 第十條 前期工作主要包括規(guī)劃選點(diǎn)、項(xiàng)目初步可行性研究、項(xiàng)目建議書。 一、規(guī)劃選點(diǎn)。依據(jù)地區(qū)資源狀況， 積極開發(fā)新的項(xiàng)目。 二、為控制項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資決策的科學(xué)化，發(fā)展項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行初步可行性研究。其主要內(nèi)容：編制項(xiàng)目的初步可行性研究報(bào)告，并通過政府職能部門的審查；初步落實(shí)項(xiàng)目的外部條件，取得政府有關(guān)部門同意立項(xiàng)的支持性文件；編制項(xiàng)目建議書。 三、項(xiàng)目建議書的主要內(nèi)容 （一）擬建項(xiàng)目所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場初步分析。 （二）初步落實(shí)外部條件，如規(guī)劃容量、資源、交通運(yùn)輸、環(huán)境保護(hù)、接入系統(tǒng)等建設(shè)條件。 （三）擬建項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析，市場競爭能力；投資來源及股比；融資初步方案。 四、可行性研究階段開展 的主要工作 （一）依據(jù)項(xiàng)目建議書的批復(fù)意見及項(xiàng)目特點(diǎn)委托有資質(zhì)的單位編制項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。 （二）優(yōu)化方案。完成環(huán)境保護(hù)、土地預(yù)審、水資源等專題報(bào)告的編制及審查，取得有效的支持性文件。 （三）確定投資方及融資方案。 （四）組建項(xiàng)目公司或項(xiàng)目法人籌建機(jī)構(gòu)。 （五）編制、上報(bào)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告。 （六）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)確定。負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期工作的單位要嚴(yán)格控制工程造價(jià)。 第十六條 公司直接投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制單位招標(biāo)工作由公司負(fù)責(zé)。 第十七條 完成開工前的準(zhǔn)備工作， 編制開工計(jì)劃。 河南盛強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度 14 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的編制 第十八條 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)由正文、工程設(shè)計(jì)文件、支持文件、附表、附圖組成。項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的主要內(nèi)容應(yīng)至少包括： （一）項(xiàng)目申請(qǐng)單位情況： （二）擬建項(xiàng)目情況。建設(shè)的必要性，主要建設(shè)條件的落實(shí)，項(xiàng)目建設(shè)用地的性質(zhì)，占地面積及政府預(yù)審意見； （三）相關(guān)規(guī)劃。建設(shè)項(xiàng)目在地區(qū)規(guī)劃中的位置。城市總體規(guī)劃布局，項(xiàng)目的規(guī)劃； （四）資源利用和能源耗用，新技術(shù)應(yīng)用情況； （五）生態(tài)環(huán)境影響分析，說明工程的環(huán)保措施及達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)； （六）經(jīng)濟(jì)效益和競爭力分析； （七） 投資來源及融資方案； （八）經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析。 第二十條 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)附有效支持性文件，主要有： （一）政府環(huán)境保護(hù)部門對(duì)環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告的批復(fù)意見； （二）政府國土資源行政主管部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見； （三）城市規(guī)劃部門出具的城市規(guī)劃意見或?qū)?xiàng)目建設(shè)的意見； （四）水、電等主管部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的意見； （五）其他應(yīng)提交的文件。 前期工作程序 第二十一條 公司投資的基本建設(shè)前期工作程序包括：項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、開工報(bào)告。 一、 項(xiàng)目建議書批復(fù)。 二、 項(xiàng)目建議書批復(fù)后，開展可研階段工作，在開始可研工作前。 河南盛強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度 15 三 、項(xiàng)目可研內(nèi)審?？裳袌?bào)告編制完成，公司組織專家，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)咨詢、審查完善后，可委托國家認(rèn)可的咨詢機(jī)構(gòu)審查，取得審查意見。 四、 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告上報(bào)。申請(qǐng)報(bào)告正式批復(fù)后，申請(qǐng)開工計(jì)劃。 五 、開工報(bào)告的批復(fù)。開工報(bào)告經(jīng)批復(fù)后工程方可正式開工建設(shè)。 六、 可行性研究階段應(yīng)完成預(yù)招標(biāo)。 前期工作考核 第二十二條 公司項(xiàng)目前期工作由相關(guān)部門歸口管理。 第 二十二條 負(fù)責(zé)前期工作的單位應(yīng)按前期工作計(jì)劃推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)程，扎實(shí)工作。 第二十三條 列入公司當(dāng)年開工計(jì)劃的項(xiàng)目，項(xiàng)目管理部要簽署確保開工的責(zé)任書，納入公司?經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任制?考核。 附 則 第二十三條 本辦法由公司辦公室負(fù)責(zé)解釋。 第二十四條 本辦法自批準(zhǔn)之日起執(zhí)行。 河南盛強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度 16 開發(fā)項(xiàng)目信息登記表 時(shí)間： 年 月 日 編號(hào)： 項(xiàng) 目 名 稱 類 別 項(xiàng)目來源途徑 項(xiàng) 目所在企業(yè) （單位）名稱 聯(lián) 系 人 地 址 聯(lián)系電話 傳 真 網(wǎng) 址 Email 項(xiàng) 目 跟辦人 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 概 述 擬總投入資金 擬合作方式 對(duì)信息處理 意 見 辦公室監(jiān)制 河南盛強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度 17 合作經(jīng)營項(xiàng)目建議書（范本） 一、項(xiàng)目名稱：合資經(jīng)營 項(xiàng)目 項(xiàng)目主辦單位：（企業(yè)名稱） 二、興辦合作經(jīng)營項(xiàng)目的理由： 說明興辦合作經(jīng)營項(xiàng)目的必要性和重要性。 三、我方合營者的情況： 介紹我方合營者的基本情況和興辦合作經(jīng)營項(xiàng)目的有利條件。 四、 對(duì)方合營者的情況： 對(duì)方合營者公司名稱、國別、資本、業(yè)務(wù)范圍、規(guī)模、產(chǎn)品聲譽(yù)、銷售情況等。 五、合作經(jīng)營的主要內(nèi)容： （一）經(jīng)營范圍和規(guī)模。 （二）投資總額、注冊資本和各方出資比例。 （三）投資方式和資金來源。 （四）項(xiàng)目技術(shù)性能及銷售方向。 （五）經(jīng)營所需條件。 （六）初步的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益分析。 六、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃： 何時(shí)進(jìn)行技術(shù)交流、考察、編寫可行性研究報(bào)告、組織洽談、簽約、施工等。 附件： （一）與對(duì)方的交流、洽談?dòng)?jì)劃。 （二）考察、論證計(jì)劃。 （三）可行性研究工作計(jì)劃，包括負(fù)責(zé)可行性 研究的人員安排；如需聘請(qǐng)專家指導(dǎo)或委托河南盛強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度 18 咨詢的，要附加計(jì)劃。 注：報(bào)批項(xiàng)目建議書時(shí)，附件要齊全。 河南盛強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度 19 項(xiàng)目考察申請(qǐng)書 時(shí)間： 年 月 日 項(xiàng) 目 名 稱 考察負(fù)責(zé)人 考察目的地 名 稱 往 返 時(shí) 間 自 年 月 日 至 年 月 日 考察內(nèi)容 所 需 費(fèi) 用 住 宿 標(biāo) 準(zhǔn) 招 待 費(fèi) 考察所需 其他事項(xiàng) 項(xiàng)目開發(fā)部 意 見 總經(jīng)理 意 見 董事 長批示 辦公室監(jiān)制 河南盛強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度 20 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建管理辦法 目的 第一節(jié) 為規(guī)范公司工程建設(shè)項(xiàng)目前期及后期配套工作行為及事務(wù)處理標(biāo)準(zhǔn)，使工作得以圓滿進(jìn)行，特制定本辦法。 適用范圍 第二節(jié) 本辦法適用于本公司工程建設(shè)項(xiàng)目各階段所有配套工作的進(jìn)行。 工作要求 第三節(jié) 應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序，熟悉政府土地、規(guī)劃、建設(shè)、配套、工程管理 體系的辦事程序。 一、了解開發(fā)項(xiàng)目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標(biāo)，項(xiàng)目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設(shè)施情況及收費(fèi)，是否九通一平，樓盤的地理位置，交通狀況以及規(guī)劃狀況，項(xiàng)目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會(huì)環(huán)境、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設(shè)施、物業(yè)管理方式等。 二、以項(xiàng)目為基礎(chǔ)了解施工進(jìn)度，從實(shí)際出發(fā)制定合理的工作計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)與工程建設(shè)的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。 三、所有有關(guān)工程項(xiàng)目的政府批件、權(quán)證資料，一經(jīng)獲得將原件并復(fù)印件轉(zhuǎn)交集團(tuán)檔案室保管，做好交接記 錄工作。 四、配套工作進(jìn)行中，涉及費(fèi)用支出的，由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意后領(lǐng)辦理。 五、工程結(jié)束后，對(duì)工程期間工作做總結(jié)報(bào)告。 六、搜集政府有關(guān)建筑、能源等相關(guān)政策，提前完成項(xiàng)目前期配套的計(jì)劃工作，上報(bào)總經(jīng)理進(jìn)行相關(guān)決策。 七、應(yīng)定期上報(bào)工作進(jìn)度計(jì)劃及相關(guān)政策法規(guī)研究報(bào)告。 工作職責(zé)和 工作內(nèi)容 第四節(jié) 工作職責(zé) 河南盛強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度 21 一、辦理從項(xiàng)目立項(xiàng)開始到申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的全部手續(xù)工作。 二、 辦理申請(qǐng)《建筑工程施工許可證》的全部手 續(xù)工作。 三、 辦理能源、占路、掘路、綠化、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)。 四、協(xié)助組織工程竣工、檔案驗(yàn)收工作，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。 五、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 第五節(jié) 工作內(nèi)容 一、項(xiàng)目可行性研究階段： （一） 搜集市場相關(guān)信息，為公司決策層提供可靠數(shù)據(jù)，辦理土地準(zhǔn)備工作，制定嚴(yán)密工作計(jì)劃，計(jì)劃包括征地（買地）、拆遷、補(bǔ)償?shù)确桨浮? （二）測量隊(duì)測繪獲得現(xiàn)狀地形圖，填報(bào)《建設(shè)用地申請(qǐng)書》。 （三）辦理《建設(shè)用地選址意見書》。 （四） 辦理《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》，環(huán)保局出具《環(huán)評(píng) 證明書》。 二、 項(xiàng)目前期階段： （一）繳納土地轉(zhuǎn)讓金、土地契稅，獲得《土地使用權(quán)出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。 （二）辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。可得到經(jīng)規(guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知 。 （三）辦理《土地使用權(quán)證》。配合測量隊(duì)、地籍管理部門做指界工作，獲得土地地籍圖。 （四）辦理《設(shè)計(jì)階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。 （五） 聯(lián)系各水、電、燃?xì)?、熱力、市政等單位，了解能源和市政配套要求，配合設(shè)計(jì)單位找到能源配套接口。 （六）委托設(shè)計(jì) 單位出設(shè)計(jì)方案，填報(bào)《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào)表》。 （七）測量隊(duì)定樁、放線，交納相關(guān)費(fèi)用。 （八）辦理《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審》。 河南盛強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度 22 （九）辦理《內(nèi)資企業(yè)投資項(xiàng)目備案申請(qǐng)》。 （十）辦理建委報(bào)建工作。 （十一）協(xié)助組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，辦理招標(biāo)備案。 （十二）各專業(yè)（水、電、燃?xì)?、熱力、市政等）設(shè)計(jì)要點(diǎn)、方案證書，交納相關(guān)費(fèi)用。 （十三）辦理《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》，交納相關(guān)費(fèi)用。 （十四）辦理《建設(shè)工程人防設(shè)計(jì)審核意見書》，交納相關(guān)費(fèi)用。 （十五）辦 理《 供熱證明書》，交納相關(guān)費(fèi)用。 （十六）辦理《綠化證明書》，如需辦理綠化遷移手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用。 （十七）辦理《防雷證明書》。 （十八）辦理《大、小配套手續(xù)費(fèi)》。 （十九）辦理《擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)》，項(xiàng)目投資計(jì)劃，設(shè)計(jì)單位施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及各專業(yè)項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)（根據(jù)專業(yè)公司要求或由專業(yè)公司設(shè)計(jì)），辦理《施工圖審查意見書》。 （二十）辦理設(shè)計(jì)合同、勘察合同備案。 （二十一） 辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 三、工程招標(biāo)階段： （一）在取得《施工圖審查意見書》后，辦理《監(jiān) 理、施工單位工程招標(biāo)監(jiān)督管理》。 （二）監(jiān)理、施工單位招標(biāo)及招標(biāo)備案。 （三）辦理《工程質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)登記書》。 （四）交納墻改費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、安全文明施工等相關(guān)費(fèi)用。 （五）辦理《工程施工許可證》。 （六）辦理《房屋預(yù)售許可證》。 四、工程施工準(zhǔn)備階段： 河南盛強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度 23 （一）