盛嘉大廈價格定位報告(doc16)-前期定位(文件)
【正文】 出盛嘉大廈的成本，爭取談判上的主動（言之有物）。從目前市場上可接受程度看， 20％是較為合理的 ?nbsp。而付款方式最重要的原則是鼓勵最先付款。最后得出的價格即成交價格。 考慮到時間因素、稅 費因素、利息因素等，我們建議盛嘉大廈的分期價格按 8－ 10%遞增，樓層價差以 2028 USD/M2為第十六層的基本價格按 1％向上向下遞增遞減計算（樓層遞增遞減表略）。 盛嘉大廈座別價格差異表 座別 浮動幅度 價格策略 USD/M2 價格策略 人民幣 A 座 177。 具體幅度由公司銷售總經理掌握。從實踐中看，成本控制失控是眾多寫字樓項目越賣越難的原因。 目前市場上大多數發(fā)展商的盈利率為 15－ 20％，現在我們按 20％的盈利率計，以 2028 USD/M2 為基點反推盛嘉大廈的成本價格為： 2028 （ 1－ 20%）＝ 1622 USD/M2，人民幣 13426 元 /M2。 七、盛嘉大廈成本價格建議 由于盛嘉大廈成本價格尚未厘定，在這里我們試圖通過對比類似地段、類似標準、類似規(guī)模的寫字樓個案，依據市場比較法得出盛嘉大廈的價格定位，再以此為基點反推盛嘉大廈的臨界價格即成本價格的范圍。 以下我們將分別選取翠微大廈、國際金融大廈和航華科貿中心作為比較實例，運用市場比較法推算盛嘉大廈的價格定位： A、翠微大廈 根據地段因素、規(guī)劃因素、品質因素的修正，運用理論和其他項目的實際操作經驗，確定為： 修正因素 地段因素 規(guī)劃因素 品質因素 報價 USD/M2 權重 80％ 10％ 10％ 翠微大廈 1 1 1 1667 盛嘉大廈 則盛嘉大廈的比較價格 I 為 166780% ＋ 166710% ＋ 1667 ＋ 10% ＝ USD/M2 B、國際金融大廈 根據地段因素、規(guī)劃因素、品質因素的修正，運用理論和其他項目的實際操作經驗，確定為： 修正因素 地段因素 規(guī)劃因素 品質因素 報價 USD/M2 權重 80％ 10％ 10％ 國際金融大廈 1 1 1 2650 盛嘉大廈 則盛嘉大廈比較價格 II 為 265080% ＋ 265010% ＋ 2650 ＋ 10% ＝ USD/M2 C、航華科貿中心 根據地段因素、規(guī)劃因素、品質因素的修正，運用理論和其他項目的實際操作經驗，確定為： 修正因素 地段因素 規(guī)劃因素 品質因素 報價 USD/M2 權重 80％ 10％ 10％ 航華科貿中心 1 1 1 2100 盛嘉大廈 則盛嘉大廈比較價格 III 為 210080% ＋ 210010% ＋ 210010% ＝ USD/M2 從上述已得出的三個比較價格，再進行算數平均，則盛嘉大廈的價格定位為 （ ＋ ＋ ） /3＝ USD/M2 考慮到銷售費用因素，我們建議在售價中反映此項費用。 為了使 盛嘉大廈的價格定位更加科學和準確，我們選擇了如下幾個修正因素： 地段因素 公主墳地區(qū)為北京三大商業(yè)中心之一，已經具
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