【文章內(nèi)容簡介】 了，因為現(xiàn)在都是這樣做的。郵發(fā)部門把信報送到小區(qū)或大廈、由保安員收領(lǐng)后再進行分投，許多物業(yè)公司還把它視為自己給業(yè)主提供的無償服務項目，這有什么可以質(zhì)疑的呢？笑歸笑，同時也引發(fā)了大家對這一問題的深入思考。 幾番七嘴八舌的討論過后，大家覺得這個質(zhì)疑確有些道理：按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，郵發(fā)部門應當把信報投遞到戶，而且他們也按照投遞到戶收取了相關(guān)業(yè)主足額的郵訂費用，慣常的代收發(fā)信報等于郵發(fā)部門沒有最終完成郵發(fā)工作，物業(yè)公司無形中白白代其承擔了末端發(fā)行任務。所以確切地說，無償代收發(fā)信報的受益者是信報郵發(fā)部門而非我們小區(qū)的業(yè)主 ?? 理一直，氣則壯。管理處不久就與郵發(fā)部門進行交涉， “ 引經(jīng)據(jù)典 ” 講明自己的理由，提出了要么由其把信報直接分投到戶、要么由其將適當費用返還相關(guān)業(yè)主、要么由其對物業(yè)公司代收發(fā)信報給予適當補償?shù)囊?求（此事能夠獲得多少經(jīng)濟利益并不特別重要，也不會獲得多大經(jīng)濟利益，養(yǎng)分是爭出了一個理兒，沒有當 “ 冤大頭 ” ）。郵發(fā)部門經(jīng)過權(quán)衡，最后同意后者，并以贈閱幾份報刊的方式補償管理處。 點評：常言道： “ 會鬧的孩子有奶吃 ” 。許多物業(yè)公司與壟斷的公用事業(yè)單位打交道時經(jīng)常吃虧，很重要一個原因就在于你沒有去 “ 鬧 ” 。當然 “ 鬧 ” 不能瞎鬧、胡鬧，要 “ 鬧 ” 到理上。這就要求我們了解熟悉他們的專業(yè)法規(guī)，并敢于和善于運用它來維護自身利益。感覺吃虧但不知道怎么吃的虧或者知道怎么吃的虧也不去爭，誰會主動把好事給你送上門？ 請您過目 —— 業(yè)主對戶內(nèi)維修提出質(zhì)疑怎么辦 某小區(qū)入伙不久，一位業(yè)主家里的日光燈管便不亮了。她心急火燎地給管理處打來電話，要求派個人，上門幫助檢查維修。維修人員接到主管簽發(fā)的派工單后，帶著常用工具和備用材料，很快就趕到了業(yè)主的家里。 由于技術(shù)嫻熟，有過處理類似故障的經(jīng)驗，維修工人進門一看，心里就有了底數(shù)。徑直撐開工程梯，爬上去三下五除二，將日光燈的整流器拆除，換了個新的（似科少了一個程序，還是應當先給人家講清楚故障原因、維修方式和收費標準，讓人家明明白白消費）。一試果然奏效，前后不到 3 分鐘，故障就排除了。隨后還 掏出隨身攜帶的抹布，順便幫助擦了擦燈具上的灰塵（摟草打兔子一帶捎，這樣的忙幫得好，顯得服務更加到位）。 接下來就是收取維修費用，誰料業(yè)主堅決不付。拒付的理由出于她自己的一個推理： “ 按常理說你應該通過檢查測試才能找到故障，可你怎么不認真檢查就知道整流器壞了呢？一定是咱們小區(qū)這們的問題多了！同類問題多說明發(fā)展商選用電料時以次充好，那你只能去向發(fā)展商要錢 ??” 任憑維修工人苦口婆心地解釋，她死活就是聽不進去。 哭泣笑不得的維修工人沒有辦法，只好回來向主管匯報。主管和維修工人拿著管理處近期的維修記錄，再次登門 ，請這位業(yè)主親自驗看（物業(yè)管理的日常工作記錄很多時候都能派上用場，常言道 “ 有賬不怕算 ” ，但前提是一定要有賬，而且這個賬還要真實準確）。兩人又費了一番口舌，說明小區(qū)使用的整流器整體上并無大的質(zhì)量缺陷，業(yè)主才解除疑慮交了維修費用。 點評：管理服務工作要講究時效，提高時效最便函捷的辦法就是將復雜問題簡單化。但有時會適得其反，這個案例就詮釋了什么叫 “ 欲速則不達 ” ?，F(xiàn)在許多人還習慣以勞動時間來判斷你的勞動價值，所以有些時候也需要把簡單問題復雜化。略微玩點 “ 花活 ” 、磨點 “ 洋工 ” ，亦不失為取得客戶信賴和認可的方法之一 。 買了沒有產(chǎn)權(quán)的房子，怎么辦？ 讀者宋先生：我一個朋友有一套單位分配住房，將其出售給我，雙方簽訂購房合同，合同約定，賣方單位為賣方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，賣方將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給我。我交付了購房款后，才得知該套房屋是對方超占的住房，無權(quán)進行買賣。房屋至今未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。請問，我該怎么辦？ 答：本案中，雙方簽訂了購房合同，并在合同中約定，賣方單位為賣方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，賣方將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給你，并且你也交付了購房款。但根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，本案因作為合同標的的房屋系賣方超占的住房，賣方無權(quán)將其 出售給你，因此，你們雙方簽訂的購房合同是無效的。依據(jù)《合同法》關(guān)于無效合同處理的規(guī)定，你應將房屋返還給房屋所有人，同時要求賣方返還購房款。并且，對于因賣方出售超占房屋給你所造成的損失，你有權(quán)要求對方給予賠償。 樓上業(yè)主投訴樓下業(yè)主開飯店怎么辦 幾年前，一劉姓業(yè)主在山東省日照市開發(fā)區(qū)的某小區(qū)購買了一套臨街的位于二層的商品住宅，并興高采烈地搬進了新居。喬遷本想好好享受一下新居的愜意生活，不料好日子沒過多長時間，就大失所望了。樓下的業(yè)主王某于 1999 年底在一層和地下室搞起了餐飲，紅紅火火的生意給他們一家生 活帶來了揮之不去的煩惱。 樓下王某開始做的是小生意，開了一家餛飩鋪。每天早晚用餐高峰時段，樓下的叫賣聲不絕于耳，吵得劉某及其家人心煩意亂。更難以忍受的是，店鋪的廢水、廢料被隨意傾倒在地面上，時間一長氣味難聞，令人作嘔，以致劉某一家終日不敢開窗。劉某期間多次到物業(yè)公司投訴，請求物業(yè)公司出面制止王某的行為，但物業(yè)公司一直推三拖四、支支唔唔（孰是孰非是禿子頭上的虱子 —— 明擺著的事兒，至少總該有個鮮明的態(tài)度吧，這樣人家心理多少也能平衡些。莫非自己占了店主的便宜？莫非店主有什么來頭？否則不該有難言之隱呀）。 2021 年 6 月餛飩鋪擴建成餃子城， 2021 年底又改建為飯店。樓下王某的生意越做越大，樓上劉某的煩惱也越來越多。窗外整天車水馬龍，喧囂聲從中午綿延到深夜，一家人終日不得安寧，無法安心學習和正常休息。有時酗酒的食客在樓下斗毆，更讓他們心驚肉跳。劉某及其家人一直沒有中斷到物業(yè)公司投訴，然而得到的答復仍舊不是 “ 自己管不了 ” ， 就是 “ 請去政府找 ” （一個并不復雜的問題，足足找了、等了兩三年還沒有得到解決，業(yè)主仍舊在飽受折磨中努力著，物業(yè)公司仍舊無動于衷地旁觀著，兩家都夠有毅力、有耐心的了）。最后，實在忍無可忍的劉某 不得不將物業(yè)公司告上了法庭。法院審理認為，物業(yè)公司在業(yè)主劉某按時交納了物業(yè)管理費后，并未按照購房時簽訂的《物業(yè)管理條約》規(guī)定，提供一個安全、衛(wèi)生、舒適的生活環(huán)境，反而由于其不作為行為致使王某的違法行為愈演愈烈，劉某及其家人的合法權(quán)益受到嚴重損害，理應承擔違約責任。依法審理后判決，被告物業(yè)公司雙倍返還原告兩年的物業(yè)管理費，并就其不作為行為給原告造成的損害予以賠償。 點評 :法規(guī)和政府賦予物業(yè)公司許許多多帶有城市管理色彩的責任，其中有些確實是物業(yè)公司難以履行到位的，因為物業(yè)公司只能靠嘴去管，而有制約力的部門 在需要時又往往不能給予足夠支持和有力配合。不過明知管不了或管不好的也要去管，一旦管不了或管不好時馬上報告，把 “ 皮球 ” 踢出去。問題能夠解決當然最好，解決不了， “ 不作為 ” 的帽子也有別人戴。 車位租金上漲業(yè)主不滿怎么辦 今年 1 月 18 日晚 7 點，北京市某小區(qū)的業(yè)主駕車回到小區(qū)時，發(fā)現(xiàn)小區(qū)里惟一一扇通往地下車庫的大門被關(guān)上，小區(qū)保安員在逐一核查車主的停車證。一輛準備駕車進入地下車庫的業(yè)主因停車證到期被保安員攔在了大門口，車主隨即棄車而走 (稍不如意就棄車封門的事情，在許多小區(qū)都曾發(fā)生過。無論出于何種理由，都不應當 放任采取這種極端的做法。當物業(yè)公司無力解決的時候，政府相關(guān)部門有義務站出來 )。隨后，幾名業(yè)主也把車停在大門外，封死了道路，小區(qū)內(nèi)外 100 多輛車無法進出，交通陷入癱瘓。 保安員之所以要關(guān)門攔車核查停車證，主要是因為發(fā)展商決定將地下車庫的車位租金由入住時的每月350 元提高到 450元后，大多數(shù)業(yè)主不接受。他們認為這樣的租金水平，高出了附近房價地價相近小區(qū)的收費標準。相當一部分業(yè)主拒絕繼續(xù)交納車位租金，但仍舊占用原來的車位。物業(yè)公司掂量來掂量去，才拿出這么一個限制未交費車輛進入停車場的辦法。 大門堵塞后 ，物業(yè)公司負責人馬上趕到現(xiàn)場向業(yè)主解釋：現(xiàn)行的收費標準是開發(fā)商經(jīng)過科學的成本核算得出的（現(xiàn)在許多地方確定物業(yè)管理及相關(guān)收費標準，往往更多地考慮業(yè)主的心理承受能力，迫使物業(yè)公司虧本經(jīng)營或保本經(jīng)營，這就容易 “ 逼良為娼 ” ，因為作為企業(yè)的物業(yè)公司與生俱來地有著贏利的沖動，正路不通只好走歪路），物業(yè)公司無權(quán)變動，業(yè)主不應只考慮自己主觀的承受能力。并安排保安員先打開大門，疏散車輛、恢復交通?？稍趫龅臉I(yè)主表示，小區(qū)車庫收費過高一事由來已久，物業(yè)公司一直未給予正面答復，堅持堵門的車輛原地停放，以待與物業(yè)公司商議出結(jié)果后再行 挪車。 百輛汽車長龍圍堵小區(qū)，引起了各方面的廣泛關(guān)注。物業(yè)公司連夜和業(yè)主推舉的代表進行磋商，由于立場和觀點存在較大差異，雙方各抒己見，爭執(zhí)不下，吵成一鍋粥。經(jīng)過長達一天的僵持，才終于達成協(xié)議：業(yè)主撤去堵門的車輛；物業(yè)公司與開發(fā)商進行溝通，在一周內(nèi)拿出解決問題的辦法。 點評 :收費標準問題，始終是物業(yè)管理中最敏感的問題，因為它涉及到每一位業(yè)主的切身利益，而業(yè)主又普遍有著享受 “ 超值服務 ” 的心態(tài)。這就要求我們調(diào)高收費標準時，依據(jù)要權(quán)威、理由要充足、幅度要適當、宣傳要到位、方法要靈活，切不可采取 “ 一口價 ” 、迫使就范的簡單方式進行操作。否則，即使略微上漲那么一點點，即使十分合理，也很容易引起軒然大波。 樓上業(yè)主投訴樓下業(yè)主開飯店怎么辦？ 今年 8 月中下旬，四川涪陵地區(qū)的各個物業(yè)管理公司之間開始頻繁進行 “ 接觸 ” ，緊急磋商對策。試圖在《物業(yè)管理條例》實施之際，集中解決代收代交水、電、氣費用的問題。 9 月 2 日， 29 家物業(yè)管理公司聯(lián)名致函主營水、電、氣的 3 家能源單位。稱物業(yè)管理公司代收代交水、電、氣費用是依慣例行事，且雙方?jīng)]有簽訂任何協(xié)議，非法定義務。同時明確告知，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十五條 “ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) ，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向最終用戶收取有關(guān)費用 ” 的規(guī)定，物業(yè)公司將從 9 月起不再為其代收代交費用，請自行處理相關(guān)事宜（據(jù)說有關(guān)方面指責物業(yè)管理公司這一要求太急切了些，但不知他們是否了解物業(yè)管理公司由此所承受的壓力有多大，當這些壟斷單位動不動就給物業(yè)管理公司 “ 限期 ” 解決的通牒時，他們怎么不出面說句公道話呢）。 負責全區(qū) 80％小區(qū)物業(yè)管理的 29 家物業(yè)管理公司的書面意見，立即遭到了拒絕。能源單位自信握有“ 拉閘催費 ” 的 “ 殺手锏 ” ，誰敢 “ 犯上作亂 ” ？９月 28 日，某花園嘗到了厲害，停電從上午 11 時一直持續(xù)到下午５時； 10 月９日，全區(qū)最大的某小區(qū)受到斷電 1 小時的警告，次日又接到天然氣公司的停氣通知； 13 日，又有幾個小區(qū)被停了水 ??3 家能源單位的態(tài)度很干脆、很明確，要求物業(yè)管理公司必須仍按慣例代收代繳使用費（代收代交并非不可以，但終歸是求人幫助自己辦事呀，總得商量一下 “ 代 ” 的方式、“ 代 ” 的補償?shù)葐栴}。這可能是因為能源單位從來都是人求己，還沒有養(yǎng)成與別人平等對話的意識和習慣）。 10月 14 日，一直觀戰(zhàn)沒有表態(tài)的區(qū)房管局出面收拾 “ 殘局 ” ，召集 44 家物業(yè)管理公司協(xié)商停止 “ 罷工 ” ，繼續(xù)代收代交慣例。 各個物業(yè)管理公司力陳水、電、氣總表和分表的差額難以分攤，住戶拒絕按高于定價的標準繳費，自己除了不得已 “ 花錢請客 ” 外，還要承擔不菲的滯納金，要求保護自身利益，即使延續(xù)代收代交慣例，也必須與能源單位建立公平合理的新協(xié)約。協(xié)調(diào)未成，會議無果而終。 點評：物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，與其它行業(yè)相比還屬于弱勢群體。由于 “ 人微言輕 ” ，許多正確意見得不到重視，許多正常要求得不到滿足，許多正當利益得不到保護。扭轉(zhuǎn)這種狀況的最根本辦法就是自強，自強不僅要強調(diào)個體的強盛，也要強調(diào)整體的共襄。 “ 眾人劃漿開大船 ” 。只有這樣，我 們在社會上說話才會有份量。 少數(shù)業(yè)主阻止新建公用設(shè)施怎么辦 北方某省會城市的華萃園是前幾年建設(shè)的一個生活小區(qū)，有 10 棟樓、 640 多戶業(yè)主。當初采用燃煤鍋爐供暖，實際運行中不僅污染嚴重，而且供暖效果不佳。今年，省、市有關(guān)部門決定出資幫助新建一座換熱站，對整個小區(qū)進行集中供熱的系統(tǒng)改造。 于是，小區(qū)物業(yè)管理部門著手做前期準備工作。物業(yè)管理部門考慮到熱源進入的路徑、水電供應的接口和管網(wǎng)布置便于平衡供熱等多方面因素，與有關(guān)方面共同確定了將換熱站建在 9 號樓之間的選址方案，同時為了減少噪音決定采用半地 下室的建筑形式（充分考慮經(jīng)濟因素、技術(shù)因素無疑是對的，但同時還應當注意到人文因素、環(huán)境因素）。然而不曾料到，這一方案一提出，當即遭到 8 號樓業(yè)主的一致強烈反對。 物業(yè)管理部門馬上通過多種渠道與 8 號樓業(yè)主溝通，講清之所以選擇這一方案的理由?？?8 號樓業(yè)主有自己的看法： 8 號樓前建的變電站已經(jīng)擠占了他們一半的活動空間，再建換熱站所剩的另一半活動空間也就化為烏有了，而且難以徹底解決的噪音污染勢必影響大家的生活，小區(qū)的公用設(shè)施都讓 8 號樓業(yè)主作出 “ 犧牲 ” 明顯不公平（同在一片屋檐下，同為業(yè)主，為什么 “ 受傷的總是我 ” ？由 此引起的心理不平衡完全應當提前預見，并且應當給予理解）。隨后，還在小區(qū)的公示欄里張貼了要求 “ 另選地址 ” 的聲明。 換熱站建設(shè)受阻的原因公開了，小區(qū)頓時熱鬧起來。幾天內(nèi)，除 8 號樓以外的近 600 戶業(yè)主簽名支持選址方案，并將 “ 支持意見書 ” 貼在同一公示欄里（支持者與反對者實際上是不同的利益群體，倘若換個位置，態(tài)度可能截然相反）。他們認為，若吃不上這次 “ 免費晚餐 ” ，以后再進行供暖改造，每戶業(yè)主需要出資 5000 元以上， 8 號樓業(yè)主要求另選地址是少數(shù)業(yè)主在損害多數(shù)業(yè)主的利益。