【文章內(nèi)容簡介】 物維護管理者，都是非常重要的。 中國現(xiàn)行的法包括憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)（自治條例）和行政規(guī)章等。 《物業(yè)管理條例》屬于行政法規(guī)。行政法規(guī)是指由國務院依法制定和變動的，有關(guān)行政管理和管理行政事項的規(guī)范性文件的總稱。行政法規(guī)的效力低于憲 14 法和法律，高于地方性法規(guī)和規(guī)章。 《物業(yè)管理條例》立法的主要原則 《物業(yè)管理條例》在堅持民法基本原則和立法法規(guī)定的立法原則的前提下，主要遵循了以下四項基本原則 : 1）物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利 相對應的原則 在我國《物權(quán)法》尚未出臺的情況下，《條例》吸收了發(fā)達國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對業(yè)主權(quán)利義務的規(guī)定，其實就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務。對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。 2) 維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則 為維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》將既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責及其對涉及業(yè)主共同利益事項的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān) 政府部門行政監(jiān)督管理責任等作了明確規(guī)定，也對建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應當履行的義務作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔民事責任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。 3) 現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則 《條例》注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性，對被實踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留?！稐l例》注重肯定實踐成果，將在實踐中積累的良好經(jīng)驗，如主管部門加強對業(yè)主大會的指導和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗收等，確立為法律規(guī)范 。對于如何解決現(xiàn)實中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務費用、任意擴大物業(yè)管理企業(yè)的治安責任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責任等，《條例》也作出了明確規(guī)定。 《條例》貫穿發(fā)展的指導思想，設(shè)立的業(yè)主大會、強制性維修養(yǎng)護等制度，符合市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢。 4) 從實際出發(fā)，實事求是的原則 我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中 15 小城市，在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務水平等方面差異較大?！稐l例》在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實際 情況，對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。 《物業(yè)管理條例》確立了那些基本制度 ? 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理當事人的合法權(quán)益，《條例》突出建章立制的主要作用，確立了以下七項基本制度 : 1) 業(yè)主大會制度。 各地在物業(yè)管理實踐中，大多采用業(yè)主委員會制度，即由業(yè)主召開會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。從實踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展起到過一定的促進作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行 于一體，缺乏有效的監(jiān)督機制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權(quán)責一致的原則 ,因此，《條例》首次建立了業(yè)主大會制度。 2) 業(yè)主公約制度。 物業(yè)管理往往涉及到多個業(yè)主，業(yè)主之間既有個體利益，也有共同利益。在單個業(yè)主的個體利益與業(yè)主之間的共同利益發(fā)生沖突時，個體利益應當服從整體利益，單個業(yè)主應當遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩序和公共利益的有關(guān)規(guī)定。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系，不宜采取行政手段進行管理，《條例》對各地實施物業(yè)管理中已具有一定實踐基礎(chǔ)的業(yè)主公約制度進行了確認，規(guī)定業(yè)主公約對全體 業(yè)主具有約束力。規(guī)定建設(shè)單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的公共利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主大會有權(quán)起草、討論和修改業(yè)主公約，業(yè)主大會制定的業(yè)主公約生效時臨時公約終止。業(yè)主公約是多個業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準則。實行業(yè)主公約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識，預防和減少物業(yè)管理糾紛。 3） 物業(yè)管理招投標制度。 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，競爭是市 場經(jīng)濟的基本特征。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面，保障業(yè)主自 16 主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會，《條例》突出了推行招投標對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。并對住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)作了明確規(guī)定。 4) 物業(yè)承接驗收制度。 物業(yè)承接 驗收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。目前，在物業(yè)管理過程中，老百姓反映強烈的質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善等熱點問題，多數(shù)是開發(fā)建設(shè)階段遺留下來的。由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無法進行嚴格的物業(yè)承接驗收。還有一些物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場份額的擴大，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事。對業(yè)主的投訴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。為了明確開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促使開發(fā)建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，應當與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。 5) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。 物業(yè)管理具有一定的特殊性。物業(yè)管理服務實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務進行管理的一種活動，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個別業(yè)主的不當行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護全體業(yè)主的利益和社會公共利益。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長時間保持密切聯(lián)系的特點，企業(yè)的素質(zhì) 及其管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。物業(yè)管理具有一定的專業(yè)性，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中被廣泛采用，物業(yè)的智能化程度也越來越高，這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具有先進的工具及設(shè)備，建立科學、規(guī)范的工作程序，對價值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實施良好的管理與維護。基于以上認識，并為了有利于整頓和規(guī)范 17 物業(yè)管理市場，《條例》規(guī)定：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對物業(yè)管理實行市場準入制度，嚴格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加強行 政監(jiān)督、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。 6) 物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。 物業(yè)管理活動的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學科多、管理復雜等特點，決定了應對物業(yè)管理專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項目經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理活動的直接組織者，其業(yè)務能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承接驗收、維修養(yǎng)護以及物業(yè)管理服務水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利益和社會公共利益。物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系 、心理等多方面學科和知識，并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)崗位實踐鍛煉的基礎(chǔ)上，才能有效地做好管理服務工作。不少發(fā)達國家以及香港、臺灣地區(qū)等都通過對物業(yè)管理專業(yè)人員進行職業(yè)資格的認證以及繼續(xù)教育制度，來實現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理?，F(xiàn)階段，我國已建立的物業(yè)管理專業(yè)人員隊伍、高等院校及科研機構(gòu)提供的教育支撐和人才儲備以及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條件。因此，《條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。建設(shè)部將配合人事部抓緊將這一制度納入國家專業(yè)人員職業(yè)資格制 度系列。 7）住房專項維修資金制度。 隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民個人擁有住房產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，舊住房體制下由國家或單位單一承擔住房維修的狀況相應發(fā)生了根本性改變。為了解決在住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生大修、中修及更新、改造時，如何在多個業(yè)主之間及時籌集所需費用的問題，《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)【 1998】 23號）規(guī)定：“加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項維修資金，并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使 用的監(jiān)督制度?！币罁?jù)《通知》精神，建設(shè)部與財政部制定了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦 18 法》，對維修基金的交納、存儲、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。 4 年多的實踐證明，建立專項維修資金，對保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主共同利益，是十分必要的。針對目前存在的專項維修資金交納范圍不明確以及挪用專項維修資金等問題，《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所 有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 三、難點釋疑 關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會 業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，業(yè)主通過組成業(yè)主大會，選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理的形式行使財產(chǎn)權(quán)利時，存在著單個業(yè)主的權(quán)利和全體業(yè)主共同利益之間的關(guān)系問題，單個業(yè)主行使權(quán)利，應當以尊重共同利益為前提。為了保證業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利，維護全體業(yè)主的共同利益，《條例》專設(shè)一章，對業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作了五方面的規(guī)定： 1) 針對實踐中業(yè)主權(quán)利和義務不明確的問題，《條例》規(guī) 定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的十項權(quán)利，同時，又明確了業(yè)主必須履行的六項義務。 2）為了規(guī)范業(yè)主大會的運作，《條例》規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。同時，明確規(guī)定了業(yè)主大會的成立、會議形式和表決方式：要求在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會做出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過。有關(guān)制定和修改業(yè) 主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，使用和續(xù)籌專項維修資金等重大事項，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過。 3) 根據(jù)各地實踐經(jīng)驗，《條例》明確規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。 19 4）為了加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督，《條例》規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，向業(yè)主所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在 地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 5) 明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系?！稐l例》規(guī)定：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。 關(guān)于前期物業(yè)管理 前期 物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。為了保證建設(shè)單位聘請物業(yè)管理企業(yè)的行為公開、透明，保護新入住的業(yè)主的利益，《條例》作了四個方面的規(guī)定： 1）住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；對于其他物業(yè)的建設(shè)單位，國家提倡按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 2) 建設(shè)單位應當在物業(yè)銷售前將其制定的業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 3) 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買 賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。 4）為了防止因物業(yè)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量的問題影響以后的物業(yè)管理，《條例》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的相關(guān)資料。 關(guān)于物業(yè)管理服務 20 提高服務質(zhì)量和服務水平，是物業(yè)管理的核心問題，《條例》對此作了六個方面的規(guī)定： 1) 對物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度； 2）對物業(yè)管理服務合同的形式、內(nèi)容、責任作了明確規(guī)定； 3) 物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委 托給他人； 4）物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應當辦理物業(yè)驗收手續(xù)。新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作； 5) 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用； 6) 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。 關(guān)于物業(yè)服務合同 在物