【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)、現(xiàn)場(chǎng)拍攝等工作。現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄應(yīng)當(dāng)由評(píng)估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)、現(xiàn)場(chǎng)拍攝等工作或者被拆遷人不同意在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評(píng)估報(bào)告中如實(shí)說明?，F(xiàn)場(chǎng)查勘程序符合規(guī)定：首先進(jìn)場(chǎng)之前由委托方書面及電話通知評(píng)估人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)間；其次，要由無利害關(guān)系的第三人（社區(qū)工作人員等）見證、全程陪同；第三，評(píng)估機(jī)構(gòu)在一個(gè)房屋拆遷項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)有3名以上(含3名)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師作業(yè)；專職房地產(chǎn)估價(jià)員可以協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)師從事房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)。第四，房屋拆遷評(píng)估要求亮證執(zhí)業(yè)。凡進(jìn)入房屋拆遷現(xiàn)場(chǎng)的估價(jià)人員都應(yīng)亮明身份，告知當(dāng)事人目的。第五，詳細(xì)做好查勘記錄和拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，及時(shí)請(qǐng)有關(guān).（拆遷當(dāng)事人雙方、第三人、查勘人）在查勘記錄上簽字確認(rèn)。五、評(píng)估之前應(yīng)首先明晰評(píng)估對(duì)象產(chǎn)權(quán)文件的問題，以及違章建筑的問題（1）《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條 委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途)和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。對(duì)拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。（2）《湖南省實(shí)施辦法》第七條 被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途等以房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn)；權(quán)屬證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。.8.（3）《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十四條 被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)、用途存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋的面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。估價(jià)人員查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息，收集以下資料：房屋拆遷許可證、房屋權(quán)屬和土地權(quán)屬證明及相關(guān)資料（無產(chǎn)權(quán)資料的要求有關(guān)部門提供證明或共同確認(rèn)書，并在估價(jià)報(bào)告予以特別說明）、建筑面積測(cè)繪資料、市場(chǎng)交易案例、公證書或共同選擇協(xié)議等。各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價(jià)息息相關(guān)，例如在城市房屋動(dòng)遷評(píng)估中，我們經(jīng)常會(huì)遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質(zhì)，有些房屋下面的土地是出讓，有些有產(chǎn)權(quán)證，有些沒產(chǎn)權(quán)證，有些房產(chǎn)證注明用途為住宅，而實(shí)際上有商業(yè)價(jià)值，有些房產(chǎn)證上證明為辦公樓，而實(shí)際上卻是大型的商場(chǎng)，對(duì)于這種情況我本人認(rèn)為在選用評(píng)估方法時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“合理，合法，合情”的原則。對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)屬權(quán)所出現(xiàn)非正常情況，應(yīng)在報(bào)告中特別是假設(shè)與限制條件中予以充分說明，或特別假設(shè)與限制說明。另：違章建筑的問題：.9.《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條規(guī)定 《湖南省實(shí)施辦法》第七條 《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十四條《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十七條 違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的評(píng)估價(jià)值為零。拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，根據(jù)其剩余年限，評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。六、關(guān)于城郊農(nóng)村房屋的拆遷評(píng)估問題隨著加快城市化進(jìn)程加快，許多中小城市迅速的向城郊擴(kuò)張，帶來了大量的城郊農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多原為農(nóng)村集體土地，現(xiàn)被征收為國(guó)有土地，沒有房產(chǎn)證和土地證，對(duì)于這種情況下，作為估價(jià)師應(yīng)采用何種方法進(jìn)行估價(jià)呢？?jī)煞N方式：一是有《房屋拆遷許可證》的，可以按照正常的城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)思路一樣；二是沒有《房屋拆遷許可證》的，一般由國(guó)土部門按土地征收政策執(zhí)行，評(píng)估時(shí)按照市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估思路。實(shí)際評(píng)估中，與安置方式很有關(guān)。如果以實(shí)物安置（拆一補(bǔ)一），就應(yīng)采用成本法對(duì)房屋裝修以及附屬物進(jìn)行估價(jià)，如果以貨幣形式進(jìn)行補(bǔ)償，就應(yīng)當(dāng)以重量?jī)r(jià)對(duì)房屋、裝修以及附屬物進(jìn)行評(píng)估，再考慮原有土地使用權(quán)的價(jià)值，這里的原有土地使用權(quán)不應(yīng)低于該地塊當(dāng)前市場(chǎng)出讓價(jià)格，而實(shí)際工作中，采用貨幣補(bǔ)償時(shí)，往往由政府定個(gè)區(qū)位地價(jià)，再考慮房屋重量?jī)r(jià)，我覺得這.。七、關(guān)于城市房屋拆遷評(píng)估的價(jià)格內(nèi)涵，以及房屋裝修裝飾評(píng)估的問題《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第三條第二款規(guī)定：房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。評(píng)估價(jià)格包括房屋裝修裝飾部分的價(jià)格，但應(yīng)單獨(dú)評(píng)估。估價(jià)人員可結(jié)合實(shí)地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計(jì)算的差異不宜超過30%。房屋裝修裝飾部分價(jià)格=房屋裝修裝飾重置價(jià)格（耐用年限實(shí)際使用年限）247。耐用年限房屋裝修裝飾重置價(jià)格應(yīng)按照本地房屋裝修裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評(píng)估?！堕L(zhǎng)沙市城市房屋拆遷管理若干規(guī)定》中明確規(guī)定：非住宅房屋裝飾裝修第1年不予折舊，第25年每年折舊20％，使用6年以上的，補(bǔ)償10％的殘值；住宅房屋裝飾裝修第2年不予折舊，％，使用10.，補(bǔ)償10％的殘值。違法違章建筑或臨時(shí)建筑內(nèi)的裝飾裝修不予補(bǔ)償。發(fā)布拆遷通告后，擅自突擊裝修的不予補(bǔ)償。八、關(guān)于土地出讓金問題《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十六條規(guī)定 城市房屋拆遷評(píng)估，采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，也不考慮土地使用權(quán)取得的不同方式所造成的影響?，F(xiàn)在的老百姓對(duì)政策了解不夠，分不清“劃撥”“出讓”。而實(shí)際上土地政策執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)，確實(shí)在實(shí)際生活中沒有體現(xiàn)出兩種產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，相鄰不同性質(zhì)的土地使用權(quán)的商業(yè)房地產(chǎn)，其帶來的租金收入沒什么區(qū)別并不明顯，最終的房地產(chǎn)價(jià)格也應(yīng)該接近?？蛇@個(gè)問題一拿到拆遷補(bǔ)償上，我們就開始斤斤計(jì)較“出讓”“劃撥”的區(qū)別，對(duì)拆遷戶好像不太公平。對(duì)于拆遷評(píng)估，最近很多人都在談?wù)撏恋爻鲎尳鸬膯栴}。劃撥土地上的房屋拆遷要不要扣除土地出讓金呢？爭(zhēng)論很多。我想大家為什么就不能換一個(gè)角度想一想，我們是估價(jià)師，而不是造價(jià)師，拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見提倡的市場(chǎng)比較法呢？拆遷評(píng)估，還是建議用市場(chǎng)比較法。這樣土地的性質(zhì)問題、房屋的年限問題，還可以回避一些。舉個(gè)例子：在我們這一片，劃撥地的房改房的上市交易價(jià)格并不比同類的二手商品房的交易價(jià)格低。這么大的市場(chǎng)，我們干嘛非得收集出讓地上房屋的交易案例呢？市場(chǎng)決定一切。在階段的公眾認(rèn)知水平條件下，老百.，在他看來兩個(gè)房子沒有差別，就得一個(gè)價(jià)！甚至在我們這里出讓地差個(gè)三五年的使用年限，甚至更多，房?jī)r(jià)它也沒多大差。這就是市場(chǎng)比較法的應(yīng)用條件。九、臨街住宅的拆遷評(píng)估問題《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條 委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途)和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決?！逗鲜?shí)施辦法》第七條 被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途等以房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn)；權(quán)屬證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)?！逗鲜〕鞘蟹课莶疬w評(píng)估管理規(guī)定》第十四條 被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)、用.，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋的面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。有些臨街的住宅拆遷，很多情況下，這些住戶提出要按商鋪價(jià)格補(bǔ)償。這是個(gè)大問題啊。且不說這些臨街的住宅是否在法律上可以做商鋪，就說把這些臨街住宅一拆可是斷了人家的財(cái)路。從國(guó)家的政策看，拆遷的原則一是保證補(bǔ)償合理，再就是不能影響被拆遷人的經(jīng)濟(jì)生活。但是我們“依法”按“住宅”評(píng)估是一定會(huì)損害老百姓的利益，影響被拆遷人的經(jīng)濟(jì)生活的！還用成本法評(píng)估嗎？臨街不臨街成本是一樣的，不行！市場(chǎng)比較法行嗎？當(dāng)然可以。但在選取可比實(shí)例的時(shí)候，一定要注意與不臨街的區(qū)分開。收益法行嗎？這種臨街住宅只要有開門經(jīng)商的，就一定有出租的案例，我們從租金中提取凈收益，就可以還原出收益價(jià)格？這樣也可回避“產(chǎn)權(quán)人改變房屋法定用途的事實(shí)”！估價(jià)是要有合法前提的。盡管有規(guī)定拆遷雙方可以協(xié)商確定被拆房屋的性質(zhì)，但是，拆遷雙方往往是對(duì)立的，很難協(xié)調(diào)一致？我們估價(jià)一不能違法，二不能不考慮現(xiàn)實(shí)。租金這東西很靈活，住宅不可以出租嗎？臨街的住宅我就租這個(gè)價(jià)，這就是市場(chǎng)，我們“拿來”即依了法又合了市場(chǎng)？十、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見問題.14.《湖南省實(shí)施辦法》第十二條 評(píng)估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定3名以上估價(jià)人員，按照國(guó)家房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行被拆遷房屋的價(jià)格評(píng)估。估價(jià)報(bào)告的要素組成完整，估價(jià)技術(shù)路線正確、估價(jià)方法合理、估價(jià)參數(shù)的選取和使用基本合理，估價(jià)計(jì)算過程較清晰、無錯(cuò)誤，估價(jià)結(jié)果的確定符合規(guī)范。致委托方函（1）委托方要寫全稱；（2）致函正文主要說明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)結(jié)果；（3）估價(jià)機(jī)構(gòu)要寫全稱；（4）致函日期，一般為報(bào)告完成日期；（5）估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人簽字。估價(jià)師聲明（1）說明是否對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，勘察包括哪些內(nèi)容和未包括哪些內(nèi)容。對(duì)未包括的部分，說明評(píng)估依據(jù)。（2）如果有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名。（3）說明某些評(píng)估資料的來源。（4）說明評(píng)估報(bào)告的使用條件。（5）依據(jù)本次估價(jià)目的，說明對(duì)估價(jià)報(bào)告使用的限制。（6）依據(jù)本次估價(jià)目的其他有關(guān)需要聲明的事項(xiàng)。（7）參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章。假設(shè)與限制條件說明本次估價(jià)的假設(shè)前提；未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)；估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。.15.（1）注意估價(jià)的假設(shè)、估價(jià)限制條件的區(qū)別：估價(jià)假設(shè)是對(duì)估價(jià)時(shí)已發(fā)生的無法調(diào)查核實(shí)的假設(shè)；限制條件是對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)未發(fā)生的，但其發(fā)生可能影響估價(jià)的一些條件限制。（2）說明本次估價(jià)的假設(shè)前提，以及未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)使用的假設(shè)條件。（3）說明估價(jià)報(bào)告使用的限制條件、以及估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響。估價(jià)對(duì)象描述概要說明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對(duì)土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對(duì)建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。）估價(jià)對(duì)象描述不全，不清楚，不充分，常見問題如下：（1）沒有說明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)；（2）缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述，土地使用權(quán)人交代不清；（3）土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國(guó)有土地等；（4）土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）；（5）是否具有土地使用權(quán)證沒有交代，土地實(shí)物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢(shì)、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；（6）對(duì)估.；（7）是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代；（8）房屋用途交代不清；（9）對(duì)估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚；（10）建筑物結(jié)構(gòu)交代不清；（11）房屋建成年代交代不清；（12）房屋的狀態(tài)交代不清楚，現(xiàn)實(shí)用途與法定用途是否相符。估價(jià)時(shí)點(diǎn)拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)目的和價(jià)值定義估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告不適用于拆遷補(bǔ)償之外的其他用途。房屋拆遷評(píng)估的價(jià)值定義是被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值。房屋拆遷評(píng)估不考慮租賃、抵押等權(quán)利限制的影響。估價(jià)依據(jù)估價(jià)依據(jù)應(yīng)寫明估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)規(guī)范；國(guó)家和地方的法律、法規(guī)；委托方提供的有關(guān)資料；估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。有的報(bào)告依據(jù)過于簡(jiǎn)單或?qū)懛ú粔?