【文章內(nèi)容簡介】 ，二室朝南，陽光充沛，空氣流暢，房間大小合適通行較為方便，一室朝南設(shè)施不全，無朝南房間內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不便不滿足上述要求的非成套住宅房屋㈣有關(guān)說明1．K、K的取值范圍應(yīng)該界于80～120之間；2．可比實(shí)例修正方式的房屋個(gè)體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測算辦法進(jìn)行。3. 實(shí)體因素修正系數(shù)采用計(jì)算方式為：K＝K＝附件五、住宅房屋區(qū)位因素（K32）修正說明表（一）住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表因素類別因素項(xiàng)目內(nèi) 容考 察 項(xiàng) 目評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等五等拆遷項(xiàng)目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向a1176543空氣污染、噪音、水文a1276543交通條件離市區(qū)主干道的距離a21108765公交線路情況a2298765教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31109876醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a32109876商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a412019181716拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)小環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑小區(qū)布局與外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀a531110987物業(yè)管理物業(yè)管理情況a611110987配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a711110987以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實(shí)際勘察時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作177。（二）住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說明表序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目內(nèi)容一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差?？諝馕廴?、噪音、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己茫倭课廴?，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴?，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響?？拷廴驹椿蛑卦胍粼础ｉL期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。2交通條件離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在100米以內(nèi)。離主干道的距離在100250米之間。離主干道的距離在250400米之間。離主干道的距離在400500米之間。離主干道的距離在500米以上。公交線路情況距離公交站點(diǎn)50米內(nèi)，有4條以上重要公交線路。距離公交站點(diǎn)50100米內(nèi)，至少有2條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在100200米之間，至少有2條公交線路。距離公交線路的距離在200400米之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在400米以上。3教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況屬于省級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于市級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于區(qū)級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。無中學(xué)或小學(xué)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級(jí)及以上醫(yī)院500米以內(nèi)。距市級(jí)及以上醫(yī)院500米－1000米。距市級(jí)及以上醫(yī)院1000米－1500米。距市級(jí)及以上醫(yī)院1500米2500米以上。距市級(jí)及以上醫(yī)院2500米以上。4商業(yè)配套實(shí)施重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施。在400800米范圍內(nèi)市級(jí)商業(yè)設(shè)施較集中。在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求。在800米范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在1000米范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。5規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑小區(qū)布局與外形等布局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂建筑密度建筑密度40%以下建筑密度在40%50%建筑密度在5060%。建筑密度在60%65%。建筑密度在65%以上綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動(dòng)空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動(dòng)空間較小。少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間。無綠化，基本無公共活動(dòng)空間。無公共活動(dòng)空間，出行通道狹窄，小道彎曲。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況。全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。無物管，無環(huán)衛(wèi)管理。7住宅區(qū)配套設(shè)施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿?、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿?、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。㈢ 住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明：，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q＝；其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為QO，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù)K32＝。附件六、成本法評(píng)估說明（一）非住宅非營業(yè)用房的成本法評(píng)估應(yīng)用,然后扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價(jià)格的方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場價(jià)格。：拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格＝土地重新購建價(jià)格＋建筑物重新購建價(jià)格－建筑物折舊，可采用市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取土地重新購置價(jià)格，可采用成本法求取土地重新開發(fā)成本。土地重新開發(fā)成本包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。建筑物重置價(jià)格通常采用成本積算法求取，建筑物重置價(jià)格包括建筑物建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，可通過對(duì)建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用的估算來求取建筑物建設(shè)成本。，對(duì)照《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。（二）住宅房屋重置價(jià)格（元/M2）結(jié)構(gòu)類型鋼筋砼（框架）一等鋼筋砼（框架）二等磚混一等磚混二等磚混三等磚混四等平房磚木簡易結(jié)構(gòu)一等二等三等重置單價(jià)960820700630540350450600470270370160（三）非住宅房屋重置價(jià)格（元/M2）結(jié)構(gòu)類型鋼筋砼（框架）一等鋼筋砼（框架）二等磚混一等磚混二等磚混三等磚混四等平房磚木一等二等重置單價(jià)1020910760690610520600470注：住宅、非住宅用房（不包括工業(yè)及倉儲(chǔ)用房）所列房屋的層高為:,。,重置價(jià)格相應(yīng)增減2%,房屋層高為室內(nèi)地坪面與上層板頂面之間的高度,前后檐高不等的,以平均高度計(jì)算。房屋的結(jié)構(gòu)、樓地面和設(shè)備狀況等相應(yīng)等級(jí)有較大差異時(shí)，重置價(jià)格可適當(dāng)增減。（四）單層工業(yè)廠房重置價(jià)格（元/M2）類別級(jí)別結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況重置價(jià)格鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級(jí)多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，現(xiàn)澆樓面，柱網(wǎng)較大（6M6M），水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。1250二級(jí)鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗。1070鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級(jí)鋼砼柱，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度＞15M，吊車噸位大于5噸。1020二級(jí)鋼砼柱，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度＞15M，無吊車。920全鋼結(jié)構(gòu)一級(jí)鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車，夾芯彩鋼板墻面屋面，檐高大于6M 。1060二級(jí)鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車，夾芯彩鋼板墻面屋面。960磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)磚柱，砼屋架或鋼屋架，有墻上跑吊車35T，跨度912M。900二級(jí)磚柱，砼屋架或鋼屋架，跨度912M。830扣除折舊后單層工業(yè)及倉儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)（1+檐高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率% 扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)（1+層高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率%層高檐高調(diào)整系數(shù)說明表層高及檐高調(diào)整調(diào) 整 值鋼筋砼結(jié)構(gòu)，()，％單層廠房及倉儲(chǔ)用房檐高在9M以上調(diào)增,，％磚混結(jié)構(gòu)，, ，%鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說明表跨度(M)1218(15)24跨數(shù)123修正系數(shù)4%08%修正系數(shù)010%15%（五）住宅房屋建筑等級(jí)說明表房屋類別等級(jí)分部項(xiàng)具 備 條 件鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋砼一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無缺陷。門窗鋁合金或塑鋼窗，用料上等、制作考究的木質(zhì)門或金屬門，分戶配有牢固防盜門墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷. 鋼筋砼二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。門窗鋼窗或木窗，普通木質(zhì)門，木質(zhì)用料中等墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路未分開設(shè)置或明敷房屋類別等級(jí)分部項(xiàng)具 備 條 件磚混結(jié)構(gòu)磚混一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重。鋼筋砼樓屋面，有構(gòu)造柱、圈梁。門窗鋁合金或塑鋼窗，普通木質(zhì)門或鋼門，分戶配有牢固防盜門墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電衛(wèi)浴齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷. 磚混結(jié)構(gòu)磚混二等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼條形基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重，鋼筋砼樓屋面，沒有或很少有構(gòu)造柱，圈梁。門窗用料中等的木門窗。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面或清水墻，天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面，普通防水屋面。設(shè)備水電齊全，照明、動(dòng)力線路未分線路設(shè)置，有廚無廁。磚混三等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻或空斗磚墻承重。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。墻面及天棚一般標(biāo)號(hào)沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無吊頂。屋樓地水泥砂漿樓地面面層，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂