【文章內容簡介】 分析原因有以下幾點：（ 1）資產評估機構評估的目的為抵押，拆遷時抵押貸款尚未清償，這種結果在房地產拆遷補償中就會給被拆遷人種下預期價格過高的印象，達不到抵押的價格拆遷工作就很難進行。（ 2）房地產估價機構在評估時未考慮土地的產權及土地使用權剩余年期的問題，該商城于拆遷估價時點的剩余年期還有 。（ 3）具備雙資格的估價機構出具的價格，不僅考慮了房地產市場狀況，還充分考慮了土地使用類型、年期等因素對房地產價格的影響，計算過程合理，理由充分，結果被采用。 50 第二、《城市房屋拆遷補償條例》由于掩蓋了土地的功能與作用，未體現土地使用權價格，特別是土地使用權存在劃撥與出讓二種方式的情況下，不同的評估機構作出的評估結果存在較大差距。 51 例如：某地政府因公益設施建設，需要收回某片區(qū)劃撥土地使用權，并對居民進行拆遷安置，政府委托了三家評估公司進行拆遷費用的摸底，結果為：房地產估價機構采取的方法為區(qū)位價（基準地價） +房屋現值，評估的總價值為 2200余萬元；土地評估機構采取的方法為劃撥土地使用權價格 +房屋現值，評估出的總價為 1500余萬元；具備土地、房地產估價雙資格的估價師根據該片區(qū)的房、地產權的實際狀況，采用劃撥土地使用權價格 +（房與地）耦合收益 +房屋現值的方法，評估的總價值為 1700余萬元。 52 價格懸殊的原因是房地產估價師采用區(qū)位價 +房屋現值的方法，其中區(qū)位價的求取直接用基準地價，忽視了基準地價內涵與估價對象的價值內涵的差異性。而土地估價機構雖注意了劃撥土地使用權益，但忽視了房地耦合后產生的增值收益；因此，不加區(qū)別的套用，不考慮估價對象的土地使用權類型，不注意房與地耦合收益，導致估價結果差別較大。 53 同時土地使用權不同于房屋的所有權，土地使用權可派生出諸如地役權、通行權等，因此如果對土地估價及土地管理知識不掌握，在評估時便容易產生錯誤。 例如：一宗出讓的國有土地內部建有一飯店，存在債務關系，該飯店及基底涉及的土地使用權由法院裁定給債權人，為明晰抵債額度，法院委托二家評估機構對其進行了估價。 54 某房地產估價機構評估的價格為 3300/平方米；另一具備土地、房地產雙重資質的不動產評估機構評估的價格為 2700元 /平方米；同一估價對象，在同一估價時點所出具的估價結果差別較大；債務人認為后者評估過低，有意壓價，向法院提出聽證要求，經估價師解釋，該飯店涉及的土地使用權具有他項權利，其通行權（包括通路、通電、通水）受到原土地使用權限制。債務人聽后很高興的接受了結果。 55 第三、涉及改制企業(yè)的房地產拆遷評估也存在因估價機構不同結果存在差異的現象。 例如：某企業(yè)因改制需要委托了某資產評估機構，對其資產進行了全面評估，當時企業(yè)用地性質為劃撥，地上房屋為 60年代建造的倉儲，已基本失去功能，可該資產評估機構評估的房屋增值率為 %,土地竟然存在減值率為%,改制過程中政府實施新規(guī)劃需對企業(yè)搬遷 ,某房地產評估機構對其房地產評估后 ,房屋僅剩殘值 3%,土地評估機構對其劃撥土地使用權評估的價格比原值增加了近 10倍 ,企業(yè)對此疑惑不解 ,不知道選用何種結果。 56 （四）拆遷補償評估研究的必要性 城市房屋拆遷從無法無序到依法有序、從“大公無私”到“尊重產權”、從“無償”到“有償”的變化，體現了我國由計劃經濟到市場經濟的轉變，體現了我國的法律進程，是社會進步的體現，但是伴隨著市場經濟而產生的房屋拆遷補償評估，卻因法規(guī)政策的缺失存在著許多問題，因此，急需完善和規(guī)范。 57 房地產價格實質上就是房地產權益價格，是房價和地價的耦合價，地價隱含于房價中。分析我國目前情況，一方面房地產產權性質多樣化、復雜化；另一方面各省市的經濟發(fā)展水平、房地產市場狀況及微觀政策不同；再就是國家尚未制定統一的拆遷估價辦法?！段餀喾ā方衲?10月 1日實施后，《土地管理法》、《房地產管理法》都要有相應修改，特別是規(guī)定了“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。鑒于此，研究和探討拆遷過程中的補償評估問題以及解決這些問題的方法途徑是十分迫切必要的。 58 二、房屋拆遷補償評估的理論思考及方法研究（一）理論思考 城市房屋拆遷補償評估存在的種種問題，原因在于理論研究的滯后。加強城市房屋拆遷補償評估理論研究是解決這一問題的重要途徑。 房屋拆遷補償評估的學科定位 房屋拆遷補償的理論框架 59 綜上研究，提出了兩個核心問題： ①產權是制度的基礎，是經濟學的前提條件，土地產權作為整個產權理論的重要組成部分，勢必成為城市房屋拆遷評估補償的核心理論。 ②房地產是“房”與“地”不可分割的統一整體，拆遷評估中要明確估價目的、估價對象，選擇科學的估價方法。 60 （二）房屋拆遷及土地權益補償評估一般方法 市場比較法： 市場比較法在同一地區(qū)或同一供需范圍內的類似區(qū)域中，與估價對象相類似的房地產的交易較多時才能有效使用，在房地產市場不發(fā)達、交易情況較少的情況下不適用。 運用該方法應注意分析房地產市場，選取適當可比實例，仔細分析影響價格的因素及影響程度，客觀確定修正系數。 61 成本法：使用該方法的難點是合理區(qū)分實際成本和客觀成本，并結合市場供求分析確定房地產價格；另一個難點是折舊的求取，在求取折舊時注意以下幾點： （ 1）、房地產估價中的折舊不同于會計上的折舊，估價中折舊是一種減價修正。 62 （ 2）建筑物的壽命有自然壽命與經濟壽命之分，經濟壽命是建筑物建造完成之日起預期產生的收益大于運營費用的持續(xù)期，房地產估價采用的為建筑物的經濟壽命。 （ 3）建筑物使用年限特別要注意土地使用權年限，如果是出讓用地，要注意剩余年期，注意房屋的尚可使用年限不能超過土地剩余年期。 63 收益法：該方法的難點在于求取凈收益時扣除項目的準確界定和科學確定資本化率。 目前商業(yè)辦公類房地產出現了一方面房地產價格上漲，一方面是房屋空置率較高，房屋租金微升甚至下降的現象，公認的價格租金比 812，據了解目前多數地方已超過 20，個別項目甚至超過 30，如果按照通常采用的存貸款利率確定資本化率得出估價結果會與市場價格相去甚遠，因此必須對片區(qū)內的房地出租及銷售情況認真仔細調查后，計算其租售比，以科學地確定資本化率。 64 24個人，每列 5人，怎么排成 6行。 一個人能做，兩個人能做，大家都能做，但兩個人以上不能同時做，做什么呢？ 65 66 67 （三）創(chuàng)新研究 “標本房屋”市場價格評估法 該方法的基本思路為，在一個拆遷片區(qū)中按房屋使用類型（居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)）選取一個有代表性的房屋作為評估標本，運用市場比較法或其他方法評估該“標本房屋”的市場價格，然后將各拆遷房屋與標本房屋進行比較，一般只需進行房地產狀況修正即得出各拆遷房屋的市場價格。 68 （ 1）標本房屋的確定 標本房屋在拆遷片區(qū)內應具有代表性，能反映拆遷范圍內多數房屋的情況。主要體現在以下幾個方面： 建筑類型（平房、二層、多層） 建成年代 建筑結構（磚木、磚混） 樓層、戶型、面積、朝向等。 房屋及土地的使用性質。 69 （ 2）利用市場比較法評估標本房屋時，可比實例的一般要求： ①地區(qū)相同，即拆遷區(qū)位等級應相同或相似； ②用途相同； ③建筑結構和類型相同； ④規(guī)模相當； ⑤權利性質相同； ⑥成交日期與估價時點相近； ⑦一般應選取二手房交易實例； 70 例某項目，需要拆遷 1棟 6層居民樓，共 48戶居民，這棟居民樓的套型、面積、建成年份相同。每戶僅僅在層次、室內裝修及使用情況存在差異。經分析，采用“標本房屋”評估法評估較為便捷。具體做法如下：第一步，確定“標本房屋”，根據勘察情況，東單元 5樓西戶在 48戶中，在層次、室內裝修及使用情況具有代表性，確定為“標本房屋”。第二步，選用市場比較法等方法，評估出該戶價格。第三步，其他房屋與該戶對比，找出存在的差異，進行價格修正，求得其他各戶房屋的評估價格。結果順利通過了公示。 71 該方法是市場比較法的一種延伸，從比較修正的因素看，其他房屋與“標本房屋”比較修正僅限于個別因素的比較修正，修正幅度相對小，便于對比分析，得出結果相對公平合理，減少了每戶都選取案例評估計算中的大量重復工作，節(jié)省了人力、財力，提高了工作效率。該方法關鍵是“標本房屋”的估價結果是否客觀、公正。 72 綜合平衡法 是基于房地耦合收益的基礎上提出的，即房與地分別評估后根據實際情況科學設定耦合收益系數，綜合平衡得出的結果，以公式表示： 房地產總價＝房屋現值價 +土地使用權價格 +房地耦合收益價格 ＝（房屋現值單價建筑面積 +土地使用權單價土地使用權面積）（ 1+房地耦合收益率） 73 而耦合收益率采用多因素綜合評價方法。假設房地耦合收益率（ R）與建筑容積率（ R1）、區(qū)域條件（ R2）結構（ R3）層次（ R4）、布局（ R5）、朝向（ R6）等 6個因素關聯。 74 R=R1+R2+……+R 6 (0～ 1) 層次 布局 朝向 R4 R5 R6 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 R4