房屋拆遷中的土地使用權(quán)價值補(bǔ)償問題淺析(編輯修改稿)
2025-08-31 16:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 償原則并未顧及土地投資和房地產(chǎn)投資開發(fā)后對當(dāng)前土地價格及其未來房產(chǎn)、地產(chǎn)增值收益的影響因素。在當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)制度下，房地產(chǎn)投資人關(guān)注的是土地的市場需求和未來房地產(chǎn)增值收益（土地轉(zhuǎn)讓的增值收益由國家稅制調(diào)節(jié)），以簡單的“退還出讓金”讓原有的出讓土地使用權(quán)人喪失未來一定的土地收益，恐有失公允。而劃撥土地的房屋所有人雖然沒有像轉(zhuǎn)讓土地上的房屋所有人那樣轉(zhuǎn)移支付土地使用權(quán)出讓金，可其在補(bǔ)交國有土地出讓金后，與轉(zhuǎn)讓土地房屋所有人享有同樣的土地使用權(quán)。在劃撥土地房屋所有人未補(bǔ)交國有土地出讓金前房屋拆遷的，也應(yīng)對被拆遷人的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，只是需對劃撥土地使用權(quán)價格在房屋所有人和土地所有者之間加以分配而己。而《物權(quán)法》并沒有提及劃撥土地的補(bǔ)償問題。這就讓現(xiàn)時房屋拆遷中土地使用權(quán)補(bǔ)償問題更加迷茫，給實(shí)際工作造成了諸多不便，成為引發(fā)房屋拆遷補(bǔ)償糾紛的焦點(diǎn)。因此，加快立法和規(guī)范法律是解決城市房屋拆遷管理的關(guān)鍵所在。三、城市房屋拆遷中土地使用權(quán)補(bǔ)償問題的解決途徑我國現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》在房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定上使用了“區(qū)位”這個模糊的概念，對承認(rèn)和補(bǔ)償被拆遷人土地使用權(quán)的界定較為含糊，沒有對被拆遷人土地使用權(quán)的補(bǔ)償作單獨(dú)規(guī)定，僅將土地使用權(quán)價值被隱含在房屋價格之中，土地資產(chǎn)價值未得到顯化，容易引起拆遷糾紛；剛剛開始實(shí)施的《物權(quán)法》只是通過退讓剩余年限出讓金來對原土地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，并未考慮其已有的投資開發(fā)對土地資產(chǎn)增值的貢獻(xiàn)，沒有顧及對原土地使用權(quán)人未來收益損失的補(bǔ)償，也沒有對城市房屋拆遷中劃撥土地使用權(quán)做一個明確的規(guī)定，對城市房屋拆遷中土地資產(chǎn)的補(bǔ)償規(guī)定，顯然不夠全面和明確。為了維護(hù)土地使用權(quán)人的合法正當(dāng)權(quán)益，減少城市房屋拆遷補(bǔ)償糾紛，筆者認(rèn)為，以下幾個方面可以作為處理城市房屋拆遷中土地使用權(quán)補(bǔ)償問題的突破口。加快立法進(jìn)程和規(guī)范立法管理。統(tǒng)一規(guī)范立法程序和管理，加快房地產(chǎn)管理的立法進(jìn)程，在深入調(diào)研、充分醞釀、廣泛討論的基礎(chǔ)上，避免在相關(guān)法律法規(guī)制訂中出現(xiàn)“各說其詞、各司其責(zé)”，使城市房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償在實(shí)踐中有統(tǒng)一的法律依據(jù)。房屋資產(chǎn)和土地使用權(quán)分離模式估價?！胺恳虻囟F”說明土地使用權(quán)價格占有房地產(chǎn)價格比重之大，也體現(xiàn)房屋建筑依附于土地的房地產(chǎn)特性。無論土地面積大小在實(shí)施房地分離模式評估后，可以避免房地混在一起引起的歧義，清晰地顯化土地使用權(quán)和建筑（構(gòu)）物各自的真實(shí)價格，保障被拆遷人的合法權(quán)益。房屋及其以外場地的土地使用權(quán)補(bǔ)償。房屋拆遷是為土地再利用而為之，因此，不僅房屋及房屋占地需要分別補(bǔ)償，而且大于房屋建筑面積以外的其他附屬物和場地用地部分的土地使用權(quán)也要給予補(bǔ)償，才符合等價有償?shù)氖袌鼋灰自瓌t。如《新疆維吾爾自治區(qū)實(shí)施城市房屋拆遷管理條例細(xì)則》第二十三條：“被拆遷房屋的建筑面積小于該房屋土地使用面積的，區(qū)位補(bǔ)償安置面積按照土地使用面積計算”正是體現(xiàn)了這種精神。實(shí)際評估中評估方法的選擇要認(rèn)真慎重。實(shí)際操作中，估價應(yīng)符合房地產(chǎn)估價的基本原則——替代原則，被拆遷人所獲得的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地資產(chǎn)補(bǔ)償金額不得明顯低于在市場上購買類似房地產(chǎn)所需的公開市場價格。評估出讓土地使用權(quán)補(bǔ)償價格，如若同一供需范圍內(nèi)有較發(fā)達(dá)的交易市場，用市場比較法評估。有收益的房地產(chǎn)選用收益法求取土地價格，并慎
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