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正文內(nèi)容

泰州市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)細(xì)則附件(編輯修改稿)

2025-06-27 18:14 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 立體綠化,室外公共活動(dòng)空間豐富。綠地率在30%以下,部分綠地和綠樹,公共活動(dòng)空間較小。少量綠化,少量的公共活動(dòng)空間。無綠化,基本無公共活動(dòng)空間。無公共活動(dòng)空間,出行通道狹窄,小道彎曲。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。無物管,無環(huán)衛(wèi)管理。7住宅區(qū)配套設(shè)施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿?、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。㈢ 住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明:,其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q=;其中f1=2,f2=2,f3=2,f4=1,f5=3,f6=1,f7=1。,標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為QO,可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù)Ki32=。 附件六、非營業(yè)用房及其成本法評(píng)估說明㈠非營業(yè)用房的成本法評(píng)估應(yīng)用,然后扣除折舊,以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價(jià)格的方法。本成本法中的“成本”含義,并不是通常意義上的成本,而是以成本為基礎(chǔ)的市場價(jià)格。:拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊,在無法適用市場比較法時(shí),可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開發(fā)利潤。注:土地重新取得價(jià)格的基準(zhǔn)地價(jià)修正法公式為:PD=PO(1+a)nk1k2k3PD—土地重新取得價(jià)格;PO—地塊所在土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià),以政府管理部門公布的價(jià)格為準(zhǔn);a—地價(jià)漲落的年均價(jià)格指數(shù);n=估價(jià)時(shí)點(diǎn)年份基準(zhǔn)地價(jià)頒布年份;k1—土地使用年期修正系數(shù),按土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的剩余使用年限計(jì)算;k2—土地實(shí)體因素修正系數(shù),包括土地形狀、地勢、地質(zhì)條件、規(guī)劃條件和地上附屬物狀況確定。序號(hào)因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1土地形狀11012010011095100909585902地勢11012010011095100909585903地質(zhì)條件11012010011095100909585904規(guī)劃條件11012010011095100909585905地上附屬物狀況1101201001109510090958590k3—土地區(qū)域因素修正系數(shù),包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施。序號(hào)因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1交通狀況11012010011095100909585902商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套11012010011095100909585903金融配套11012010011095100909585904通訊等條件11012010011095100909585905學(xué)校配套情況11012010011095100909585906醫(yī)院配套情況11012010011095100909585907其他公共設(shè)施配套1101201001109510090958590。建筑物重新購建價(jià)格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、建筑物開發(fā)利潤。,對照《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。㈡住宅房屋重置價(jià)格(元/M2)結(jié)構(gòu)類型鋼筋砼一等鋼筋砼二等磚混一等磚混二等磚混三等磚混四等平房磚木簡易結(jié)構(gòu)一等二等三等一等二等重置單價(jià)680570560440420360425345295210150㈢非住宅房屋重置價(jià)格(元/M2)結(jié)構(gòu)類型鋼筋砼一等鋼筋砼二等磚混一等磚混二等磚混三等磚混四等平房磚木平房一等二等重置單價(jià)740690570450420360380300注:住宅、非住宅用房(不包括工業(yè)及倉儲(chǔ)用房)所列房屋的層高為: ,。,重置價(jià)格相應(yīng)增減2%,房屋層高為地坪面與上層板頂面之間的高度,前后檐高不等的,以平均高度計(jì)算。㈣工業(yè)及倉儲(chǔ)用房重置價(jià)格單位:元/建筑平方米類別級(jí)別結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況重置價(jià)格鋼混結(jié)構(gòu)(框架)一級(jí)多層鋼砼架承重,鋼砼基礎(chǔ),實(shí)砌墻圍護(hù),現(xiàn)澆樓面,柱網(wǎng)較大(6M6M),水泥樓面,鋼門窗,水電衛(wèi)齊全。1030二級(jí)鋼砼框架承重(或半框架),鋼砼基礎(chǔ),實(shí)砌墻圍護(hù),柱網(wǎng)較小,水泥樓面,鋼門窗。900鋼混結(jié)構(gòu)(排架)一級(jí)鋼砼柱,鋼砼屋架或鋼屋架,跨度>15M,吊車噸位大于5噸。850二級(jí)鋼砼柱,鋼砼屋架或鋼屋架,跨度>15M,無吊車。750全鋼結(jié)構(gòu)一級(jí)鋼砼基礎(chǔ),鋼柱,鋼梁,有吊車,彩鋼板墻面屋面,檐高大于6M 。890二級(jí)鋼砼基礎(chǔ),鋼柱,鋼梁,無吊車,彩鋼板墻面屋面。790磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)磚柱,砼屋架或鋼屋架,有墻上跑吊車35T,跨度912M。730二級(jí)磚柱,砼屋架或鋼屋架,跨度912M。670扣除折舊后單層工業(yè)及倉儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)(1+檐高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù))建筑面積成新率% 扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)(1+層高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù))建筑面積成新率%層高檐高調(diào)整系數(shù)說明表層高及檐高調(diào)整調(diào) 整 值鋼筋砼結(jié)構(gòu),(),%單層廠房及倉儲(chǔ)用房檐高在9M以上調(diào)增,,%磚混結(jié)構(gòu),, ,%鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說明表跨度(M)1218(15)24跨數(shù)123修正系數(shù)4%08%修正系數(shù)010%15%㈤住宅房屋建筑等級(jí)說明表房屋類別等級(jí)分部項(xiàng)具 備 條 件鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋砼一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁,鋼筋砼梁柱承重,圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料,鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好,外觀無缺陷。門窗鋁合金或塑鋼窗,用料上等、制作考究的木質(zhì)門或金屬門,分戶配有牢固防盜門墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面;外墻為高檔涂料或面磚墻面;天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面;保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電衛(wèi)齊全,照明、插座分線路設(shè)置,電氣、電話、有線電視線路暗敷. 鋼筋砼二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁,鋼筋砼梁柱承重,圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料,鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般,外觀有缺陷。門窗鋼窗或木窗,普通木質(zhì)門,木質(zhì)用料中等墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面;外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面;天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面;保溫隔熱、防水
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