【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0011095100909585906醫(yī)院配套情況11012010011095100909585907其他公共設(shè)施配套1101201001109510090958590。建筑物重新購(gòu)建價(jià)格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、建筑物開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等。，對(duì)照《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。二、工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房結(jié)構(gòu)等級(jí)及重置價(jià)格單位:元/㎡類別級(jí)別結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況重置價(jià)格鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級(jí)多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，現(xiàn)澆樓面，柱網(wǎng)較大（6m6m），水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。1100二級(jí)鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗，水電齊全。930鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級(jí)鋼砼柱，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于15m，吊車噸位大于5噸。920二級(jí)鋼砼柱，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于15m，無(wú)吊車。840全鋼結(jié)構(gòu)一級(jí)鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高大于6m。950二級(jí)鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無(wú)吊車梁，彩鋼板墻面屋面。790磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)磚柱，砼屋架或鋼屋架，有行車，跨度912 m。840二級(jí)磚柱，砼屋架或鋼屋架，跨度912m。750扣除折舊后單層工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)（1+檐高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率% 扣除折舊后多層工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)（1+層高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率%層高及檐高調(diào)整調(diào) 整 值鋼筋砼結(jié)構(gòu)，()，％單層廠房及倉(cāng)儲(chǔ)用房檐高在9m以上調(diào)增,，％磚混結(jié)構(gòu)，, ，%、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說(shuō)明表跨度(m)1218(15)24跨數(shù)123修正系數(shù)4%08%修正系數(shù)010%15%附件7：房屋成新因素確定表一、房屋成新評(píng)定等級(jí)及說(shuō)明表完損等級(jí)成新評(píng)定說(shuō)明新舊程度折余率完好房按《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般損壞房五成新50%四成新40%嚴(yán)重?fù)p壞房三成新30%危險(xiǎn)房不足三成新30%以下二、房屋成新上限表（限值）結(jié)構(gòu)房屋類別超過(guò)40年36～40年31～35年26～30年21～25年16～20年11～15年10年以內(nèi)鋼混住宅789按實(shí)際情況評(píng)定。非住宅6789磚混住宅6789非住宅678磚木住宅678按實(shí)際情況評(píng)定。非住宅678簡(jiǎn)易住宅00367非住宅00045單層工業(yè)廠房6789三、房屋成新的評(píng)定應(yīng)根據(jù)房屋類型進(jìn)行細(xì)致的現(xiàn)場(chǎng)勘察，依據(jù)《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定和描述，現(xiàn)場(chǎng)觀察對(duì)照，從房屋結(jié)構(gòu)（包括屋蓋、梁、柱、墻體、樓地、基礎(chǔ)等內(nèi)容）、設(shè)備（水、電等）、裝修（門窗、內(nèi)外粉、樓地面、天棚以及其他特殊裝修等）三方面評(píng)定其新舊程度與完損等級(jí)，從而綜合評(píng)定房屋成新。四、房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)房屋類別完 好 房 屋基 本 完 好 房 屋房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件磚混結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)承載無(wú)不均勻沉降，承重墻體平直，無(wú)傾斜、裂縫、風(fēng)化、破損。預(yù)制件拼接處無(wú)裂紋、滲漏，地面平整、無(wú)空鼓、裂縫、起砂。內(nèi)、外墻抹面無(wú)空鼓、剝落，勾縫砂漿密實(shí)。門窗完整無(wú)損，開(kāi)關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，油漆完好。水、衛(wèi)、電設(shè)備完好，使用正常?；A(chǔ)承載稍有不均勻沉降，承重墻體有少量細(xì)裂縫。預(yù)制樓板拼接處稍有裂紋、滲水，地面稍有裂縫、空鼓、起砂。內(nèi)、外墻抹面稍有裂縫、空鼓、剝落。門窗少量變形、開(kāi)關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。水、衛(wèi)、電設(shè)備基本完好，個(gè)別零部件有損壞。磚木結(jié)構(gòu)承重梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無(wú)傾斜變形、腐朽蛀蝕、裂縫。瓦屋面搭接均勻，瓦頭整體，不滲漏，無(wú)碎瓦。木板地平整，無(wú)腐朽、下沉，無(wú)較多磨損和稀縫。內(nèi)、外墻抹面完整，無(wú)破損、剝落，門窗完整，開(kāi)關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，油漆完好。頂棚無(wú)破損、不變形、無(wú)腐朽，細(xì)木裝修完整牢固，油漆完好。水、電設(shè)備完好，使用正常。承重梁、柱、墻稍有裂縫。木構(gòu)件稍有變形、傾斜，個(gè)別節(jié)點(diǎn)稍有松動(dòng)。屋面少量瓦片破損，稍有滲漏。木板地稍有磨損和稀縫、輕度顫動(dòng)。內(nèi)、外墻抹面稍有空鼓、裂縫、剝落，磚墻稍風(fēng)化。門窗少量變形、開(kāi)關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光，細(xì)木裝修稍有松動(dòng)、殘缺。水、電設(shè)備基本完好。簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)承重墻、柱平直、無(wú)傾斜、松動(dòng)。木、竹、蘆簾、葦箔無(wú)破損，平瓦屋面瓦片搭接緊密，無(wú)缺角，損壞。內(nèi)、外墻面平整，無(wú)裂縫、剝落。門窗完整，開(kāi)關(guān)靈活，玻璃、五金齊全。照明設(shè)備齊全，使用正常。承重墻、柱有少量裂縫、變形、傾斜、松動(dòng)。木竹、蘆簾、葦箔稍有破損，平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、風(fēng)化，有滲漏。內(nèi)、外墻稍有裂縫、風(fēng)化、剝落。門窗少量變形、開(kāi)關(guān)不靈，有少量殘缺。照明設(shè)備基本完好，個(gè)別零部件有損壞。房屋類別一 般 損 壞 房 屋嚴(yán) 重 損 壞 房 屋房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件磚混結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)承載力局部不足，稍影響上部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)不均勻沉降，承重墻體有部分裂縫、酥松、傾斜、風(fēng)化等損壞。預(yù)制樓板拼接處裂縫、滲水，屋面局部漏雨，磚、混凝土塊部分破損、裂縫、脫落，地面部分空鼓、脫殼。內(nèi)、外墻抹面部分空鼓、裂縫、剝落。門窗少量變形、開(kāi)關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。水、衛(wèi)、電設(shè)備基本完好，個(gè)別零部件有損壞?；A(chǔ)承載有明顯沉降，影響上部結(jié)構(gòu)變形，開(kāi)裂、承重墻體有嚴(yán)重裂縫，弓凸等損壞，預(yù)制樓板拼接處裂縫明顯、滲水，磚、混凝土塊料嚴(yán)重滲漏，地面嚴(yán)重空鼓、裂縫、脫殼、起砂。內(nèi)、外墻抹面嚴(yán)重空鼓、裂縫、剝落，門窗榫頭松動(dòng)、翹裂，木質(zhì)腐朽，鋼門窗嚴(yán)重銹蝕，開(kāi)關(guān)普遍不靈，玻璃、五金殘缺，油漆剝落。水、衛(wèi)、電設(shè)備銹蝕、漏水，零件損壞殘缺，照明線路老化，裝置殘缺不齊。磚木結(jié)構(gòu)承重梁、柱、墻部分裂縫、傾斜，木構(gòu)件局部下垂、側(cè)向變形，蛀蝕開(kāi)裂，少數(shù)節(jié)點(diǎn)松動(dòng)，脫榫，鐵件銹蝕，間隔墻局部損壞，勒腳部分侵蝕剝落。屋面部分瓦片、旺磚風(fēng)化、破碎、漏雨。木地板部分磨損、翹裂、松動(dòng)、腐朽，局部變形下沉、有顫動(dòng)。內(nèi)、外墻面部分空鼓、裂縫、風(fēng)化剝落，勒腳部分酥松、侵蝕剝落。門窗部門松動(dòng)、翹裂、腐朽，開(kāi)關(guān)不靈，油漆老化，玻璃、五金部分殘缺，細(xì)木裝修部分蛀蝕、破裂。水管銹蛀，照明線路部分老化，少量裝置殘缺。承重梁、柱、墻嚴(yán)重傾斜、下垂、裂縫、蛀蝕，節(jié)點(diǎn)松動(dòng)，榫頭壓裂或折斷，鐵件嚴(yán)重銹蝕，間隔墻、板嚴(yán)重裂縫，弓凸、傾斜、侵蝕剝落，屋面瓦片、旺磚風(fēng)化，破碎，嚴(yán)重漏雨，木板地嚴(yán)重磨損、腐朽、變形下沉、顫動(dòng)。內(nèi)、外墻面嚴(yán)重破損、裂縫、剝落，門窗松動(dòng)、翹裂，開(kāi)關(guān)普遍不靈，油漆剝落，玻璃、五金殘缺，細(xì)木裝修木質(zhì)蛀蝕、腐朽、破裂。水管嚴(yán)重銹蛀，有滴漏，照明線路老化，裝置殘缺不齊。簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)承重墻、柱部分裂縫、傾斜、風(fēng)化、腐朽，個(gè)別節(jié)點(diǎn)松動(dòng)、開(kāi)裂、變形。木竹、蘆簾、葦箔部分破損，平瓦屋面部分瓦片風(fēng)化、破碎、漏雨。承重墻、柱嚴(yán)重變形、傾斜、風(fēng)化、腐朽，節(jié)點(diǎn)松動(dòng)、變形，構(gòu)件彎曲，墻體、墻面較多損壞，平瓦屋面脫槽、風(fēng)化、破碎、嚴(yán)重漏雨，木竹、蘆簾、葦箔嚴(yán)重破損，整個(gè)房屋傾斜變形。附件8： 營(yíng)業(yè)用房收益法評(píng)估應(yīng)用說(shuō)明一、收益法應(yīng)用總說(shuō)明，客觀年租金收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平；在無(wú)法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)的情形時(shí)，商場(chǎng)類、旅館類、商務(wù)類、餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營(yíng)年收益計(jì)算，客觀經(jīng)營(yíng)年收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的平均經(jīng)營(yíng)收益水平。對(duì)于大型綜合性建筑可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計(jì)算的辦法進(jìn)行。年純收益計(jì)算的成本費(fèi)用扣除項(xiàng)目應(yīng)對(duì)照評(píng)估對(duì)象現(xiàn)實(shí)情況分別按出租型、直接經(jīng)營(yíng)型和混合型房地產(chǎn)的凈收益求取規(guī)定進(jìn)行。資本化率的求取方法推薦采用市場(chǎng)抽取法和安全利率法計(jì)算。其中應(yīng)用市場(chǎng)抽取法計(jì)算時(shí)，必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測(cè)算的可比實(shí)例；應(yīng)用安全利率法計(jì)算時(shí)，資本化率＝安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，安全利率選用當(dāng)時(shí)銀行一年期整存整取存款利率水平，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值則由評(píng)估人員根據(jù)收益法原理結(jié)合評(píng)估對(duì)象經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)參照0－10%的限值數(shù)額選取。二、商鋪類營(yíng)業(yè)用房的典型樣本房設(shè)定每一營(yíng)業(yè)用房分區(qū)均應(yīng)設(shè)定至少一宗商鋪類營(yíng)業(yè)用房。商鋪類原始樣本商業(yè)用房設(shè)定條件：；、店鋪業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)煙酒、五金、日常用品、食品等；，房屋七成新；，臨街店面寬約4m，寬深比≤；，普通涂料外墻；內(nèi)部水磨水泥地面，乳膠漆墻面，簡(jiǎn)易吊頂，日光燈照明為主；。三、被征收營(yíng)業(yè)用房的評(píng)估公式商鋪類營(yíng)業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格ＶO按下面公式計(jì)算：商業(yè)用房結(jié)構(gòu)鋼、鋼混磚混磚木簡(jiǎn)易等其他收益年限n40353025按下面公式計(jì)算：其中，Vi為待評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估值，Vo為原始樣本商業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格，fxy為商業(yè)用途修正系數(shù)，fm為商業(yè)街道路線修正系數(shù)，f3i為商業(yè)用房實(shí)體修正系數(shù)。fxy被征收營(yíng)業(yè)用房X商場(chǎng)類商鋪類商務(wù)類餐飲類娛樂(lè)類旅館類其他類樣本營(yíng)業(yè)用房Y商鋪類115120991008590951058095809095105上表中，行為樣本營(yíng)業(yè)用房（y），列為待評(píng)估營(yíng)業(yè)用房（x），表中數(shù)值的比例關(guān)系可以理解為，即fxy。分區(qū)主要商業(yè)街道次要商業(yè)街道普通商業(yè)街道一般街道沿街1001208510075907080不沿街5060455040454045（1）商場(chǎng)類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)商場(chǎng)類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮商場(chǎng)規(guī)模因素。建筑面積ＳS≤2000 m22000 m2＜S≤5000 m25000 m2＜S≤8000 m28000 m2＜S≤15000 m215000 m2＜S≤20000 m2S＞20000 m2f3i788484888894