【文章內(nèi)容簡介】 能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設施，露天院落較為整潔內(nèi)部功能布局較為凌亂，設施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散 不滿足上述要求的獨門院落㈢非成套住宅房屋實體因素修正系數(shù)結構類型鋼混結構磚混結構磚木結構簡易結構一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值1101141061101021069810294989094971019296859178827478 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值7380758379888593909795103100108檐高＜＞系數(shù)取值9497100102104106108110113115上表數(shù)字在實際勘察時可對照實際檐高作范圍為177。－。住宅功能因素按實際采光、通風、日照、通行等因素綜合確定。功能等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值101－10399－10197－9995－9793－95住宅功能因素等級說明表如下： 等級內(nèi)容一等二等三等四等五等說明通行方便，二室朝南，陽光充沛，空氣流暢，房間大小合適通行較為方便，一室朝南設施不全，無朝南房間內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不變不滿足上述要求的非成套住宅房屋㈣有關說明1．K31i的取值范圍應該界于80～120之間；2．可比實例修正方式的房屋個體實體修正系數(shù)的確定也可參照上述測算辦法進行。3. 實體因素修正系數(shù)采用計算方式為：P31＝或P31i＝附件五、住宅房屋區(qū)位因素（K32）修正說明表（一）住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表因素類別因素項目內(nèi) 容考 察 項 目評分等級一等二等三等四等五等拆遷項目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀、風向a1176543空氣污染、噪音、水文a1276543交通條件離市區(qū)主干道的距離a21108765公交線路情況a2298765教育醫(yī)療設施所在學區(qū)1公里內(nèi)學校情況a31109876醫(yī)院及醫(yī)療機構分布情況a32109876商業(yè)配套設施重要商業(yè)配套設施a412019181716拆遷項目范圍內(nèi)小環(huán)境規(guī)劃設計建筑小區(qū)布局與外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀a531110987物業(yè)管理物業(yè)管理情況a611110987配套設施住宅區(qū)內(nèi)配套設施完備程度a711110987以上評分等級數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實際勘察時，根據(jù)實際情況其取值可在每個分值上作177。（二）住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表序號因素項目考察項目內(nèi)容一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀、風向公認的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差?？諝馕廴尽⒃胍?、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達衛(wèi)生標準?？諝饬己茫倭课廴?，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴?，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響。靠近污染源或重噪音源。長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。2交通條件離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在50米以內(nèi)。離主干道的距離在50150米之間。離主干道的距離在150300米之間。離主干道的距離在300500米之間。離主干道的距離在500米以上。公交線路情況距離公交站點50米內(nèi)，有3條以上重要公交線路。距離公交站點50100米內(nèi)，至少有2條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在100200米之間，至少有2條公交線路。距離公交線路的距離在200400米之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在400米以上。3教育醫(yī)療設施所在學區(qū)1公里內(nèi)學校情況屬于本市最好的重點中學（初中）和重點小學學區(qū)。屬于本市較好的重點中學（初中）和重點小學學區(qū)。屬于本市一般中學（初中）和小學學區(qū)。一般中小學學區(qū)。無中學或小學。醫(yī)院及醫(yī)療機構分布情況距市級及以上醫(yī)院500米以內(nèi)。距市級及以上醫(yī)院500米－1000米。距市級及以上醫(yī)院1000米－1500米。距市級及以上醫(yī)院1500米2500米以上。距市級及以上醫(yī)院2500米以上。4商業(yè)配套實施重要商業(yè)配套設施在400米范圍內(nèi)有大型的市級商業(yè)配套設施。在400800米范圍內(nèi)市級商業(yè)設施較集中。在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點，基本滿足生活需求。在800米范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點。在1000米范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點。5規(guī)劃設計建筑布局、小區(qū)與外形等布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風、日照等健康要求。布局一般，外形整齊，滿足通風、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%50%。建筑密度在5060%。建筑密度在60%65%。建筑密度在65%以上。綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。少量綠化，少量的公共活動空間。無綠化，基本無公共活動空間。無公共活動空間，出行通道狹窄，小道彎曲。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。無物管，無環(huán)衛(wèi)管理。7住宅區(qū)配套設施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設施。在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設施。㈢ 住宅基準價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明：，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q＝；其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。，標準樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為QO，可比實例修正為標準樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù)Ki32＝。附件六、非營業(yè)用房及其成本法評估說明㈠非營業(yè)用房的成本法評估應用,然后扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本細則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價格各構成部分的累加為基礎來估算房地產(chǎn)市場價格的方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎的市場價格。：拆遷補償評估價格＝土地重新取得價格＋建筑物重置價格－建筑物折舊，在無法適用市場比較法時，可采用基準地價修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費、土地開發(fā)利潤。注：土地重新取得價格的基準地價修正法公式為：PD＝PO（1＋a）nk1k2k3PD—土地重新取得價格；PO—地塊所在土地級別的基準地價，以政府管理部門公布的價格為準；a—地價漲落的年均價格指數(shù)；n＝估價時點年份基準地價頒布年份；k1—土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價時點后的剩余使用年限計算；k2—土地實體因素修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢、地質(zhì)條件、規(guī)劃條件和地上附屬物狀況確定。序號因素內(nèi)容因素權重一等二等三等四等五等1土地形狀11012010011095100909585902地勢11012010011095100909585903地質(zhì)條件11012010011095100909585904規(guī)劃條件11012010011095100909585905地上附屬物狀況1101201001109510090958590k3—土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務設施配套、金融、通訊、學校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設施。序號因素內(nèi)容因素權重一等二等三等四等五等1交通狀況11012010011095100909585902商業(yè)服務設施配套11012010011095100909585903金融配套11012010011095100909585904通訊等條件11012010011095100909585905學校配套情況11012010011095100909585906醫(yī)院配套情況11012010011095100909585907其他公共設施配套1101201001109510090958590。建筑物重新購建價格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費用、投資利息、建筑物開發(fā)利潤。，對照《房屋完損等級評定標準》的規(guī)定確定。建筑物折舊應考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。㈡住宅房屋重置價格（元/M2）結構類型鋼筋砼一等鋼筋砼二等磚混一等磚混二等磚混三等磚混四等平房磚木簡易結構一等二等三等一等二等重置單價680570560440420360425345295210150㈢非住宅房屋重置價格（元/M2）結構類型鋼筋砼一等鋼筋砼二等磚混一等磚混二等磚混三等磚混四等平房磚木平房一等二等重置單價740690570450420360380300注：住宅、非住宅用房（不包括工業(yè)及倉儲用房）所列房屋的層高為: ,。,重置價格相應增減2%,房屋層高為地坪面與上層板頂面之間的高度,前后檐高不等的,以平均高度計算。㈣工業(yè)及倉儲用房重置價格單位:元/建筑平方米類別級別結構、裝修及設備狀況重置價格鋼混結構（框架）一級多層鋼砼架承重，鋼砼基礎，實砌墻圍護，現(xiàn)澆樓面，柱網(wǎng)較大（6M6M），水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。1030二級鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎，實砌墻圍護，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗。900鋼混結構（排架）一級鋼砼柱，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度＞15M，吊車噸位大于5噸。850二級鋼砼柱，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度＞15M，無吊車。750全鋼結構一級鋼砼基礎，鋼柱，鋼梁，有吊車，彩鋼板墻面屋面，檐高大于6M 。890二級鋼砼基礎，鋼柱，鋼梁，無吊車，彩鋼板墻面屋面。790磚混結構一級磚柱，砼屋架或鋼屋架，有墻上跑吊車35T，跨度912M。730二級磚柱，砼屋架或鋼屋架，跨度912M。670扣除折舊后單層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價格單價（1+檐