【正文】 城區(qū)周邊地區(qū)高港區(qū)TZG1TZG11東自泰高公路，西至南官河，南自人民路南小瀏港，北至老將平線(xiàn)；口岸鎮(zhèn)、區(qū)政府所在地TZG12東自泰高公路，南至南官河，南自環(huán)溪路，北至解放路北自然河；刁鋪鎮(zhèn)TZG2TZG2東自高永路、沿江高等段公路、高港繞城段、馬廠(chǎng)中溝一線(xiàn)，西至南官河，南自長(zhǎng)江邊，北至寧通公路范圍內(nèi)除TZG1以外的其他區(qū)域；TZG3TZG3城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)除TZG TZG2以外的區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)TZK1TZK11東至泰高路，南至新328 國(guó)道，西至引江河，北至老通揚(yáng)運(yùn)河；高新技術(shù)園TZK12南至周山河，西至引江河，北至新328國(guó)道；TZK2TZK2南至富野村，西至引江河，北至周山河；民營(yíng)科技工業(yè)園TZK3TZK3東至南官河，南至江堤，西至江都交界處，北至泰高路。星級(jí)檔次普通招待所機(jī)關(guān)招待所準(zhǔn)星級(jí)招待所準(zhǔn)星級(jí)賓館三星級(jí)f3i838688929810099102101105⑺其他類(lèi)商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)（同餐飲類(lèi)）附件九、“住改非”和“非改非”參照營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的說(shuō)明表㈠沿街“住改非”房屋權(quán)重系數(shù)表經(jīng)營(yíng)年限12年2年4年4年6年6年8年8年10年10年11年11年12年12年13年13年14年14年15年15年18年wywz㈡非沿街“住改非”房屋定額補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表經(jīng)營(yíng)年限12年2年4年4年6年6年8年8年10年10年11年11年12年12年13年13年14年14年15年15年18年補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)元／M250150300350400450500550600700800㈢沿街“非改非”房屋權(quán)重系數(shù)表經(jīng)營(yíng)年限13年3年以上6年6年以上8年8年以上10年10年以上13年13年以上wywz㈣非沿街“非改非”房屋定額補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表經(jīng)營(yíng)年限12年2年以上5年5年以上8年8年以上10年10年以上13年13年以上補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)元／M250160320480560800泰州市城市房屋拆遷區(qū)位劃分體系一、泰州市城市房屋拆遷區(qū)位劃分方案總體上按住宅用房、非住宅非營(yíng)業(yè)性用房、營(yíng)業(yè)性用房三種情況，將泰州市區(qū)劃分為三類(lèi)拆遷區(qū)位及分等分區(qū)，作為拆遷補(bǔ)償評(píng)估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。1的浮動(dòng)。⑸娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)用房的實(shí)體狀況也主要按娛樂(lè)用房的建筑面積規(guī)模考慮。餐飲類(lèi)商業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)f//3i: 樓層 標(biāo)準(zhǔn)層一層二層三層四層及以上一層10266463640上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。臨街狀態(tài)兩面及以上臨街正面臨街寬度≤3M正面臨街寬度3M—5M正面臨街寬度5M—7M正面臨街寬度7M—10M正面臨街寬度≥10Mf/3i102939597100101上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。每下降1層的系數(shù)值在其上一層系數(shù)值上減1；每上升1層的系數(shù)值為在其下一層系數(shù)值上加1；底層系數(shù)取值90，頂層系數(shù)取值92。⑶商務(wù)類(lèi)商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)商務(wù)類(lèi)商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮寫(xiě)字間所處層次因素。商鋪類(lèi)商業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)f//3i: 樓層 標(biāo)準(zhǔn)層一層二層三層四層及以上一層10266463640上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。臨街狀態(tài)兩面及以上臨街正面臨街寬度≤3M正面臨街寬度3M—5M正面臨街寬度5M—7M正面臨街寬度7M—10M正面臨街寬度≥10Mf/3i102939597100101上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。分區(qū)主要商業(yè)街道次要商業(yè)街道普通商業(yè)街道一般街道沿街1001208510075907080不沿街5060455040454045⑴商場(chǎng)類(lèi)商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)商場(chǎng)類(lèi)商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮商場(chǎng)規(guī)模因素。㈢被拆遷營(yíng)業(yè)用房的評(píng)估公式1. 基準(zhǔn)價(jià)格ＶO商鋪類(lèi)營(yíng)業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格ＶO按下面公式計(jì)算：表一：商業(yè)用房結(jié)構(gòu)鋼、鋼混磚混磚木簡(jiǎn)易等其他收益年限n40353025表二：商場(chǎng)類(lèi)商鋪類(lèi)商務(wù)類(lèi)餐飲類(lèi)娛樂(lè)類(lèi)旅館類(lèi)資本化率5%9%4%8%6%10%5%8%4%9%6%10%按下面公式計(jì)算：其中，Vi為待評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估值，Vo為原始樣本商業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格，fxy為商業(yè)用途修正系數(shù)，fm為商業(yè)街道路線(xiàn)修正系數(shù)，f3i為商業(yè)用房實(shí)體修正系數(shù)。資本化率的求取方法推薦采用市場(chǎng)抽取法和安全利率法計(jì)算。年純收益計(jì)算的成本費(fèi)用扣除項(xiàng)目應(yīng)對(duì)照評(píng)估對(duì)象現(xiàn)實(shí)情況分別按出租型、直接經(jīng)營(yíng)型和混合型房地產(chǎn)的凈收益求取規(guī)定進(jìn)行。附件八、營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的收益法應(yīng)用說(shuō)明㈠收益法應(yīng)用總說(shuō)明，客觀(guān)年租金收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活?lèi)別房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平；在無(wú)法取得客觀(guān)租金收益數(shù)據(jù)的情形時(shí)，商場(chǎng)類(lèi)、旅館類(lèi)、商務(wù)類(lèi)、餐飲類(lèi)建筑可以采用客觀(guān)經(jīng)營(yíng)年收益計(jì)算，客觀(guān)經(jīng)營(yíng)年收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活?lèi)別房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的平均經(jīng)營(yíng)收益水平。全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般損壞房五成新50%四成新40%嚴(yán)重?fù)p壞房三成新30%危險(xiǎn)房不足三成新30%以下㈡房屋成新上限表（限值）結(jié)構(gòu)房屋類(lèi)別超過(guò)40年36～40年31～35年26～30年21～25年16～20年11～15年10年以?xún)?nèi)鋼混住宅789按實(shí)際情況評(píng)定非住宅6789磚混住宅6789非住宅678磚木住宅678按實(shí)際情況評(píng)定。設(shè)備有水、電。門(mén)窗普通木門(mén)窗。設(shè)備有水電及衛(wèi)生設(shè)施。墻面及天棚一般標(biāo)號(hào)沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面一般粉刷，無(wú)吊頂。磚混四等平房結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，實(shí)砌一磚墻承重。屋樓地水泥砂漿樓地面面層，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無(wú)吊頂。門(mén)窗用料一般的木質(zhì)門(mén)窗。天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；防水屋面設(shè)備水電齊全，線(xiàn)路明鋪，照明、動(dòng)力線(xiàn)路未分線(xiàn)路設(shè)置。門(mén)窗用料中等，制作一般的木門(mén)窗或普通鋼窗。線(xiàn)路暗鋪，照明，動(dòng)力分線(xiàn)路設(shè)置。門(mén)窗鋼窗、鋁合金窗或塑鋼窗，木質(zhì)門(mén)或鋼門(mén)，有防盜門(mén)。房屋類(lèi)別等級(jí)分部項(xiàng)具備條件磚混結(jié)構(gòu)磚混一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重。門(mén)窗鋁合金或塑鋼窗，木質(zhì)門(mén)或其它金屬門(mén)有防盜門(mén)，底層窗戶(hù)設(shè)防盜網(wǎng)。4. 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋類(lèi)別等級(jí)具 備 條 件簡(jiǎn)易一等磚墻、竹木結(jié)構(gòu)，平瓦屋面，蘆菲或纖維板基層，一般粉刷，有木門(mén)窗二等磚墻、平瓦或玻璃鋼、石棉瓦、油氈屋面㈥非住宅房屋建筑等級(jí)說(shuō)明表房屋類(lèi)別等級(jí)分部項(xiàng)具備條件鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋砼一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。屋樓地普通細(xì)石砼地面、材質(zhì)一般的木基層，平瓦、小瓦屋面。門(mén)窗普通木門(mén)窗。照明、動(dòng)力線(xiàn)路未分開(kāi)設(shè)置。墻面內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿屋樓地普通水泥地面、木樓板，普通屋面木基層，木望板，平瓦或小瓦屋面。磚木二等結(jié)構(gòu)磚或砼基礎(chǔ)，磚墻承重，外觀(guān)質(zhì)量一般、屋面木梁、木屋架承重。平瓦或小瓦屋面設(shè)備水、電齊全。門(mén)窗金屬門(mén)窗或用料上等的木質(zhì)門(mén)窗，分戶(hù)配有防盜門(mén)。設(shè)備有水電及衛(wèi)生設(shè)施。墻面及天棚一般標(biāo)號(hào)沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面一般粉刷，無(wú)吊頂。磚混四等平房結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，實(shí)砌一磚墻承重。屋樓地水泥砂漿樓地面面層，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無(wú)吊頂。門(mén)窗用料一般的木質(zhì)門(mén)窗。設(shè)備水電齊全，照明、動(dòng)力線(xiàn)路未分線(xiàn)路設(shè)置，有廚無(wú)廁。門(mén)窗用料中等的木門(mén)窗。鋼筋砼樓屋面，有構(gòu)造柱、圈梁。結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀(guān)有缺陷。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀(guān)無(wú)缺陷。730二級(jí)磚柱，砼屋架或鋼屋架，跨度912M。890二級(jí)鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無(wú)吊車(chē)，彩鋼板墻面屋面。850二級(jí)鋼砼柱，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度＞15M，無(wú)吊車(chē)。1030二級(jí)鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門(mén)窗。,重置價(jià)格相應(yīng)增減2%,房屋層高為地坪面與上層板頂面之間的高度,前后檐高不等的,以平均高度計(jì)算。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。建筑物重新購(gòu)建價(jià)格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、建筑物開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。序號(hào)因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1土地形狀11012010011095100909585902地勢(shì)11012010011095100909585903地質(zhì)條件11012010011095100909585904規(guī)劃條件11012010011095100909585905地上附屬物狀況1101201001109510090958590k3—土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場(chǎng)價(jià)格。附件六、非營(yíng)業(yè)用房及其成本法評(píng)估說(shuō)明㈠非營(yíng)業(yè)用房的成本法評(píng)估應(yīng)用,然后扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。㈢ 住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明：，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q＝；其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線(xiàn)電視線(xiàn)路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線(xiàn)電視線(xiàn)路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿?、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。無(wú)物管，無(wú)環(huán)衛(wèi)管理。有物業(yè)管理。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。無(wú)綠化，基本無(wú)公共活動(dòng)空間。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹(shù)，公共活動(dòng)空間較小。建筑密度在65%以上。建筑密度在5060%。建筑密度建筑密度40%以下。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。布局一般，外形整齊，滿(mǎn)足通風(fēng)、日照等健康要求。在1000米范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿(mǎn)足生活需求。4商業(yè)配套實(shí)施重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施。距市級(jí)及以上醫(yī)院1500米2500米以上。距市級(jí)及以上醫(yī)院500米－1000米。無(wú)中學(xué)或小學(xué)。屬于本市一般中學(xué)（初中）和小學(xué)學(xué)區(qū)。3教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況屬于本市最好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。距離公交線(xiàn)路的距離在200400米之間，至少有1條公交線(xiàn)路。距離公交站點(diǎn)50100米內(nèi)，至少有2條重要公交線(xiàn)路。離主干道的距離在500米以上。離主干道的距離在150300米之間。2