【正文】 交通條件離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在50米以?xún)?nèi)?？拷廴驹椿蛑卦胍粼??？諝饬己茫倭课廴?，白天有部分交通噪音，水體局部污染。附近無(wú)綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。（二）住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。功能等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取值101－10399－10197－9995－9793－95住宅功能因素等級(jí)說(shuō)明表如下： 等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說(shuō)明通行方便，二室朝南，陽(yáng)光充沛，空氣流暢，房間大小合適通行較為方便，一室朝南設(shè)施不全，無(wú)朝南房間內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不變不滿(mǎn)足上述要求的非成套住宅房屋㈣有關(guān)說(shuō)明1．K31i的取值范圍應(yīng)該界于80～120之間；2．可比實(shí)例修正方式的房屋個(gè)體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測(cè)算辦法進(jìn)行。－。㈡獨(dú)門(mén)院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表結(jié)構(gòu)類(lèi)型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值1101141061101021069810294989094971019296859178827478 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值7380758379888593909795103100108臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作177。，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少1%。附件四、住宅房屋實(shí)體因素（K3K31i）修正說(shuō)明表㈠成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表結(jié)構(gòu)類(lèi)型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值1101141061101021069810294989094971019296859179857479 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值7380758379888593909795103100108臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作177。㈢分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)分類(lèi)成套獨(dú)門(mén)院落非成套分類(lèi)調(diào)整系數(shù)Ｋj98－102101－10492－98分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)依房屋建成年代及其總體情況確定。建筑面積70－87M2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全7．獨(dú)門(mén)院落標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為獨(dú)戶(hù)院落內(nèi)23層小住宅樓房建筑，混合結(jié)構(gòu)，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套樣本住宅情況；非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。有停車(chē)、綠化、物管、公共水電及相關(guān)設(shè)施普通室內(nèi)裝修。附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說(shuō)明㈠住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求說(shuō)明住宅房屋拆遷評(píng)估時(shí)根據(jù)被拆遷房屋綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件：1. 應(yīng)為成套的具有被拆遷房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件；2. 應(yīng)是層高5層的多層建筑中的第三層，臥室至少一間朝南，一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋；3. 房屋為中等套型，成新為八成新（已使用10年）；4. 首先應(yīng)在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被拆遷房屋的典型特征，按上述３條要求在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”；“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”，遇有拆遷項(xiàng)目跨分區(qū)時(shí)，則所跨的每一分區(qū)均應(yīng)設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”,作為相應(yīng)分區(qū)范圍內(nèi)被拆遷房屋的比較基準(zhǔn)。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須是小類(lèi)用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類(lèi)與評(píng)估對(duì)象的類(lèi)別相同；。附件二、進(jìn)行市場(chǎng)比較的可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)評(píng)估情形。公共性建筑以圖書(shū)館、博物館、教學(xué)樓、門(mén)診樓等為典型建筑。設(shè)公共衛(wèi)生間。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。㈢非住宅非營(yíng)業(yè)用房分類(lèi)非營(yíng)業(yè)性用房工業(yè)性建筑以工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)為典型建筑。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。餐飲類(lèi)建筑各類(lèi)大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。前一類(lèi)通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類(lèi)通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。電照設(shè)施較復(fù)雜。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。商務(wù)類(lèi)建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫(xiě)字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型。商鋪類(lèi)建筑以門(mén)面房、小商鋪為典型建筑。㈡非住宅營(yíng)業(yè)用房分類(lèi)營(yíng)業(yè)性用房商場(chǎng)類(lèi)建筑以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑。獨(dú)門(mén)院落指辦理合法手續(xù)后自行建造的獨(dú)門(mén)獨(dú)院住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。附：泰州市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)細(xì)則附件 泰州市城市房屋拆遷區(qū)位劃分體系泰州市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)細(xì)則附件附件一、被拆遷房屋分類(lèi)及其說(shuō)明㈠住宅房屋分類(lèi)高檔住宅房屋包括獨(dú)立花園別墅、聯(lián)排別墅等；以上房屋均是指以商品開(kāi)發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的房屋。第四十五條 實(shí)施時(shí)間：本技術(shù)細(xì)則自發(fā)布之日起執(zhí)行。第四十四條 范圍外拆遷評(píng)估：城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上的房屋拆遷評(píng)估以及城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上的房屋拆遷評(píng)估，可參照本技術(shù)細(xì)則實(shí)施。第九章 附 則第四十二條 細(xì)則附件：本技術(shù)細(xì)則附件系本技術(shù)細(xì)則的必要組成部分。評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留六年。第八章 拆遷評(píng)估工作資料存檔第三十九條 整理存檔內(nèi)容：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔：（1） 評(píng)估委托協(xié)議；（2） 拆遷許可證；（3） 評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；（4） 評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（5） 可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（6） 確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；（7） 其他涉及評(píng)估項(xiàng)目的必要資料。拆遷評(píng)估分戶(hù)報(bào)告需經(jīng)項(xiàng)目評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。第三十六條 內(nèi)部審核評(píng)議：拆遷評(píng)估價(jià)格結(jié)果須經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議，評(píng)估機(jī)構(gòu)在提交正式評(píng)估報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評(píng)估報(bào)告的技術(shù)責(zé)任?，F(xiàn)場(chǎng)勘察記錄資料是拆遷評(píng)估測(cè)算和撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料。第三十三條 評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人：評(píng)估機(jī)構(gòu)必須確定受委托拆遷評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評(píng)估技術(shù)方案，并對(duì)評(píng)估方法的選用和應(yīng)用以及評(píng)估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。第七章 拆遷評(píng)估工作準(zhǔn)則第三十二條 評(píng)估委托：被選定的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂拆遷評(píng)估委托協(xié)議，并將委托協(xié)議原件報(bào)市房屋拆遷管理部門(mén)備案。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。第六章 拆遷評(píng)估報(bào)告第二十九條　出具報(bào)告要求：拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式，依照本細(xì)則的要求出具拆遷評(píng)估報(bào)告。第二十八條 其它評(píng)估：房屋獨(dú)立附屬物補(bǔ)償價(jià)格可對(duì)照本市房屋拆遷管理部門(mén)的相關(guān)規(guī)定測(cè)算；未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評(píng)估其建筑物殘值；對(duì)未鑒證的建筑物補(bǔ)償評(píng)估以重置價(jià)格結(jié)合成新按實(shí)際建筑面積測(cè)算，測(cè)算時(shí)應(yīng)考慮其使用現(xiàn)狀；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評(píng)估，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門(mén)通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。第二十七條 室內(nèi)裝潢評(píng)估：房屋拆遷評(píng)估中，室內(nèi)裝飾裝修部分為獨(dú)立的專(zhuān)項(xiàng)評(píng)估，評(píng)估結(jié)果供拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商時(shí)參照。第二十六條 “非改非”房屋評(píng)估：對(duì)取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)經(jīng)營(yíng)至少一年以上的產(chǎn)權(quán)登記性質(zhì)為非營(yíng)業(yè)用房的非住宅房屋應(yīng)當(dāng)參照營(yíng)業(yè)用房分“沿街”和“不沿街”兩種情形評(píng)估。第二十五條 “住改非”房屋評(píng)估：對(duì)取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)經(jīng)營(yíng)一年以上的住宅房屋應(yīng)當(dāng)參照營(yíng)業(yè)用房分兩種情形評(píng)估。非住宅營(yíng)業(yè)房屋補(bǔ)償金額具體公式如下：Vi：被拆遷非住宅房屋的拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格；V：被拆遷非住宅房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格；Vjo：泰州市土地基準(zhǔn)樓面地價(jià)，Vj為基準(zhǔn)地價(jià)，m為標(biāo)準(zhǔn)容積率。第二十三條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評(píng)估：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的住宅房地產(chǎn)，對(duì)被拆遷房屋和待調(diào)換房屋進(jìn)行價(jià)格結(jié)算時(shí)應(yīng)按上述同樣的基準(zhǔn)價(jià)格修正評(píng)估模式和方法進(jìn)行。（3）被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人的部分：：為被拆遷房屋重置價(jià)格結(jié)合成新部分的補(bǔ)償金額；：為對(duì)應(yīng)的被拆遷房屋建筑重置價(jià)格，參見(jiàn)附件六；：為對(duì)應(yīng)的被拆遷房屋成新率，參見(jiàn)附件七；：房屋建筑面積。第二十條 營(yíng)業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正法評(píng)估：被拆遷營(yíng)業(yè)用房評(píng)估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格比較修正方式，其拆遷補(bǔ)償價(jià)格經(jīng)過(guò)商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線(xiàn)修正和實(shí)體因素修正后得到，其評(píng)估測(cè)算公式為：被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格 =—商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格；fxy─商業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見(jiàn)附件八；fm─商業(yè)街道路線(xiàn)修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見(jiàn)附件八；f31i─為被拆遷房屋實(shí)體因素修正系數(shù)，參見(jiàn)附件八；第五章 其他拆遷評(píng)估問(wèn)題處理第二十一條 “地大于房”的評(píng)估：對(duì)被拆遷住宅房屋及“住改非”房屋建筑面積小于土地使用面積情況的，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償，計(jì)算公式為： 1.“地大于房”面積S＝合法土地面積－合法房屋建筑面積2. “地大于房”區(qū)位單價(jià) ＶW= （ＶO PJg）KjＶO—該拆遷項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價(jià)格；PJ—該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑物重置單價(jià)，參見(jiàn)附件六；g—該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑成新率，參見(jiàn)附件七；Kj—分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，參見(jiàn)附件三。采用收益法評(píng)估被拆遷營(yíng)業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用有限期收益法公式。但其中高檔次賓館、高檔寫(xiě)字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場(chǎng)等適用可比實(shí)例比較修正方式或單純收益法方式。第四章 非住宅營(yíng)業(yè)用房拆遷評(píng)估第十八條 非住宅營(yíng)業(yè)用房評(píng)估方法：非住宅營(yíng)業(yè)用房拆遷評(píng)估首選市場(chǎng)比較法進(jìn)行。非營(yíng)業(yè)用房的成本法應(yīng)用說(shuō)明參見(jiàn)附件六。第三章 非住宅非營(yíng)業(yè)用房拆遷評(píng)估第十六條 非住宅非營(yíng)業(yè)用房評(píng)估方法：非住宅非營(yíng)業(yè)用房拆遷評(píng)估首選市場(chǎng)比較法進(jìn)行。各被拆遷房屋分別與對(duì)應(yīng)類(lèi)型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被拆遷住宅房屋的評(píng)估價(jià)格。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定；—可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見(jiàn)附件四；—可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件五；—可比實(shí)例權(quán)益因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅權(quán)益因素情況的修正系數(shù)，根據(jù)上述第八條規(guī)定，該系數(shù)取值為100；。其計(jì)算公式為：基準(zhǔn)價(jià)格 = Vs—可比實(shí)例價(jià)格，n為可比實(shí)例的個(gè)數(shù)；—交易情況修正系數(shù)。按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。在拆遷項(xiàng)目范