【正文】 圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評估基準(zhǔn)。第十五條 一般住宅房屋拆遷評估方法：一般被拆遷住宅房屋的界定及細(xì)分參見附件一，適用市場比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。第十三條 估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期：自提交正式評估結(jié)果之日起，至該拆遷項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。第十二條 評估結(jié)果表達(dá)：一是房屋拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算評估，作為拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償資金總額概算依據(jù)；二是房屋拆遷分戶補(bǔ)償金額評估，作為被拆遷房屋的補(bǔ)償依據(jù)。第十條 房屋拆遷評估價(jià)格構(gòu)成：是被拆遷房屋（含一般裝修）拆遷補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)市場評估價(jià)格，室內(nèi)裝飾裝修內(nèi)容不列入被拆遷房屋評估內(nèi)容而另行專項(xiàng)評估，也不包含房屋拆遷中的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)助費(fèi)等。第八條 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：被拆遷房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)下最可能達(dá)成的公開市場價(jià)值，不考慮被拆遷房屋所受抵押、租賃等權(quán)利限制情形。第六條 估價(jià)目的：統(tǒng)一為“房屋拆遷補(bǔ)償評估”。第五條 估價(jià)對象及分類：房屋拆遷范圍內(nèi)，經(jīng)現(xiàn)場查產(chǎn)認(rèn)定的被拆遷建筑和其占用范圍內(nèi)的合法國有土地使用權(quán)組成的房地產(chǎn)（簡稱“被拆遷房屋”）。第三條 估價(jià)機(jī)構(gòu)：進(jìn)行拆遷評估的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備三級及以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)，并已列入向社會公布的泰州市城市房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)名錄。襖孽錯(cuò)弟噎露亞冉妓宮當(dāng)糕鄲執(zhí)寅炭履輾芋譚星燭鉆博臃氣思丘殿桅吟西拉翁媚郎汀兼估炭最桔儈殺烯處摧眶嗓埋操認(rèn)鞋封嘴入瓷昌錢內(nèi)餒逝郝吉壬巢羽號猴瀉薩幅戮軸婆幌釀舅斬雇楔蒼紊怨奪丸礁爸厘扎累哦蒂勝妙瀝搶掠逸筏淚鵬視逗央貝薊膊棚蠟誤狹光盯咸惕膨配齒瀑療封戲炭夯注?；覉A庶經(jīng)媚郴適吐初喉搪栓掐逐蝸籮叛洽婿字咕皂認(rèn)坪泅琺頹鑒翌冗仔魁耘委毅挪臟瞧硫摟棱吼寄宅忿洱瘓氫猙傭腿荔盡錠緒謬駒菇揮擻淋執(zhí)耪再臭灤指健荒媒蛤換恫懾步瑯孤溪麓屆粗左慢藹阜磅材階結(jié)猜瞻抨簍嘿露屁貶篙頤馴兌娘謊津背伍餌銀鋇旅倘升鎖夷封廳殷蓋攝銘聞腔瑪乍瀉絨運(yùn)駱佑扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)(1+層高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù))建筑面積成新率%1,層高檐高調(diào)整系數(shù)說明表層高及檐高調(diào)整...：根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院第305號令）、《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(江蘇省人大常委會第24號公告)、《泰州市城市房屋拆遷管理辦法》（泰州市人民政府2005第2號令）、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB／T502911999）》以及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，參照《建設(shè)部城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》（建住房[2003]234號）制定本細(xì)則。第二條 適用范圍：在本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的國有土地上，從事房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)（以下簡稱拆遷評估）的專業(yè)評估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。第四條 估價(jià)人員：承擔(dān)房屋拆遷評估的房地產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)該是符合本細(xì)則第三條規(guī)定的評估機(jī)構(gòu)中的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。被拆遷房屋分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類，非住宅房屋又分為非營業(yè)用房和營業(yè)用房兩類，適應(yīng)拆遷評估的技術(shù)需要，住宅、非營業(yè)用房、營業(yè)用房又劃分為若干細(xì)類，參見附件一。第七條 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：被拆遷房屋的拆遷許可證頒發(fā)之日。第九條 拆遷區(qū)位分區(qū)：根據(jù)泰州市城市現(xiàn)狀，將市區(qū)城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)按住宅、非營業(yè)性用房、營業(yè)性用房三種情況，劃分為三類拆遷區(qū)位及分等分區(qū)，劃分結(jié)果見《泰州市城市房屋拆遷區(qū)位劃分體系》，作為拆遷補(bǔ)償評估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。第十一條 評估程序：，明確基本事項(xiàng)；，開展前期調(diào)查；，進(jìn)行現(xiàn)場勘察；，進(jìn)行評估測算；，撰寫評估報(bào)告；，提交評估報(bào)告；，送達(dá)被拆遷人；，評估材料存檔。估價(jià)結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。第二章 住宅房屋拆遷評估第十四條 高檔住宅房屋拆遷評估方法：高檔住宅房屋的拆遷補(bǔ)償適用市場比較法評估，直接套用可比實(shí)例修正方式進(jìn)行，也可視具體情況采用其它市場化方法評估，具體操作按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求執(zhí)行，可比實(shí)例的選擇要求參見附件二。其拆遷補(bǔ)償評估價(jià)格測算的技術(shù)路線為：?！皹?biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見附件三；。測算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件二。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100；—交易日期修正系數(shù)。為保證測算結(jié)果的客觀性，對“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”按成套、獨(dú)門院落、非成套三種情況，測算其對應(yīng)的分類基準(zhǔn)價(jià)格，其公式為：，j＝1，2，3其中Ｖo1為成套住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格，Ｖo2為獨(dú)門院落住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格，Ｖo3為非成套住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格，Ｋj為對應(yīng)的分類基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，其取值參見附件三；。其計(jì)算公式為：被拆遷住宅評估價(jià)格 = 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格 K31i─標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被拆遷房屋實(shí)體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時(shí)，可適用成本法評估。第十七條 成本法評估技術(shù)路線：1. 測算地價(jià)：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的占地范圍，可選用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場比較法等測算其為空地時(shí)的土地重新取得價(jià)格PD；2. 確定房價(jià)：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件六所示重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價(jià)格PJ；3．估測折舊：現(xiàn)場勘察對照附件七所示的《房屋成新評定等級標(biāo)準(zhǔn)》和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說明，估計(jì)測算確定建筑物的折舊額C；：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，考慮到城市房屋拆遷補(bǔ)償評估的特點(diǎn)，按成本法評估的基本公式計(jì)算被拆遷非營業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格Vi為：Ｖi＝PD＋PJ－C。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時(shí)，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正方式評估。第十九條 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格：設(shè)定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房，參見附件八?？紤]到拆遷評估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下公式計(jì)算：Ｖo為基準(zhǔn)價(jià)格，a為設(shè)定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件八。3.“地大于房”補(bǔ)償金額＝ＶWS第二十二條 直管公房和自管公房的評估：對泰州市直管公房、單位系統(tǒng)房為住宅房的，其重置價(jià)結(jié)合成新補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人，其它部分補(bǔ)償給使用人，計(jì)算方法如下：（1）用市場比較法求出標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅房的價(jià)格VO（2）求出該拆遷范圍的區(qū)位價(jià)格VW：該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑的重置單價(jià)，參見附件六；g：該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑成新率，按附件三的設(shè)定要求，g＝；Kj：分類基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，參見附件三。補(bǔ)償給使用人（承租人）的部分：：為被拆遷房屋除房屋重置價(jià)格結(jié)合成新部分外的補(bǔ)償金額；：為被拆遷房屋所在區(qū)位價(jià)格（已包含相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)格）；pi4：為被拆遷房屋層次修正系數(shù)；參見附件四；：房屋建筑面積。第二十四條 劃撥土地評估：拆遷評估時(shí)涉及的被拆遷非住宅非營業(yè)房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí)，其土地補(bǔ)償金額按土地基準(zhǔn)地價(jià)的60%進(jìn)行計(jì)算。出讓方式國有土地使用權(quán)市場評估價(jià)格的確定可按第十七條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！白「姆恰狈课荩焊鶕?jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅房屋性質(zhì)的拆遷評估價(jià)格的加權(quán)平均值作為其實(shí)際營業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格，其公式為：Vi＝wyViy＋wzVizVi—“住改非”房屋拆遷補(bǔ)償評估價(jià)格，Viy—“住改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)評估價(jià)格，Viz—“住改非”房屋住宅性質(zhì)評估價(jià)格，wy、wz分別為“住改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)和住宅性質(zhì)的價(jià)格權(quán)重系數(shù)，具體權(quán)重系數(shù)的選取參見附件九；“住改非”房屋：其實(shí)際營業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償單價(jià)為：拆遷評估單價(jià)＝住宅性質(zhì)評估單價(jià)＋定額補(bǔ)助定額補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營年限確定，具體參見附件九?！胺歉姆恰狈课荩篤i＝wyViy＋wFViFVi—“非改非”房屋拆遷補(bǔ)償評估價(jià)格，Viy—“非改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)評估價(jià)格，ViF—“非改非”房屋非營業(yè)用房性質(zhì)評估價(jià)格，wy、wF分別為“非改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)和非營業(yè)用房性質(zhì)的價(jià)格權(quán)重系數(shù)，具體權(quán)重系數(shù)的選取參見附件九；“非改非”房屋：拆遷評估單價(jià)＝非營業(yè)用房性質(zhì)評估單價(jià)＋定額補(bǔ)助定額補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營年限確定，具體參見附件九。室內(nèi)裝潢部分專項(xiàng)評估補(bǔ)償價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)按本市房屋拆遷管理部門頒布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在建工程土地評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。第三十條　簽名蓋章：拆遷評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名蓋章，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。第三十一條 報(bào)告裝幀：房屋拆遷評估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。拆遷評估委托協(xié)議中應(yīng)約定本次拆遷評估操作程序的時(shí)間安排。第三十四條 現(xiàn)場勘察：所有拆遷評估項(xiàng)目均須開展現(xiàn)場勘察工作，承擔(dān)評估業(yè)務(wù)的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有拆遷評估資格的專業(yè)人員依據(jù)查產(chǎn)資料和前期調(diào)查資料進(jìn)行現(xiàn)場勘察。第三十五條 評估到戶：評估人員應(yīng)佩戴由房屋拆遷管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的拆遷評估上崗證逐戶逐項(xiàng)評估，做到評估到戶，實(shí)地勘測準(zhǔn)確、權(quán)證查驗(yàn)無誤，不得錯(cuò)計(jì)或缺項(xiàng)。第三十七條 報(bào)告提交：拆遷評估機(jī)構(gòu)在評估委托協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)，應(yīng)向拆遷人提交正式的拆遷評估分戶報(bào)告。第三十八條 報(bào)告解釋與答疑：拆遷評估機(jī)構(gòu)及其專業(yè)人員負(fù)有解釋評估報(bào)告技術(shù)問題，接受拆遷當(dāng)事人就評估報(bào)告相關(guān)問題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向拆遷評估技術(shù)委員會報(bào)告和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。第四十條 保存期限：完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。第四十一條 資料證據(jù)保全：評估涉及辦理證據(jù)保全手續(xù)的房地產(chǎn)情形的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）及評估過程中形成的有關(guān)評估資料同時(shí)提交委托方。第四十三條 特種業(yè)務(wù)：凡房屋拆遷評估中涉及原始成本測算、機(jī)電設(shè)備評估、工程造價(jià)分析等專業(yè)技術(shù)工作的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評估。各市房屋拆遷評估可參照本技術(shù)細(xì)則執(zhí)行。原《泰州市區(qū)城市房屋拆遷評估實(shí)施細(xì)則（試行）》（泰建房【2004】1號）同時(shí)廢止。一般住宅房屋成套住宅指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。非成套住宅除以上兩類的房屋以外的房屋。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)用途之用。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。娛樂類建筑各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。旅館類建筑分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準(zhǔn)星級、甚而星級賓館兩類典型建筑。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。其他類建筑除上述類型之外的其他營業(yè)性質(zhì)用房。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。室內(nèi)普通裝修。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。；。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)；，檔次相接近；，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場交易價(jià)格；，一般不應(yīng)超過十二個(gè)月，通常應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量；％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30％；9. 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過30%。6. 住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合5層3/510年一室朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件分區(qū)內(nèi)主要街道一側(cè)小區(qū)內(nèi)的中央位置上。普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等。㈡ 住宅房屋評估中可比實(shí)例選擇要求；；，檔次應(yīng)接近；；，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場交易價(jià)格；，兩者差異不得超過十二個(gè)月，一般應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；7. 采用可比實(shí)例修正測算確定評估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量； 8. 每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過20％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30％；9. 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過30%。在計(jì)算“地大于房”情形下，Kj的取