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正文內(nèi)容

江蘇灌云縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告房市分析(編輯修改稿)

2025-06-23 01:43 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建的市民休閑廣場(chǎng)近鄰,前面緊鄰城市規(guī)劃大動(dòng)脈 —— 迎賓廣場(chǎng),交通條件非常便利。 戶型設(shè)計(jì): 103. 7 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 銷售價(jià)格: 1638 元 /㎡ 1968 元 /㎡ 別墅: 1969 銷售手段:分期營銷 營銷策略:廣告營銷、銷售中心情景營銷 銷售狀況:一期 2\3\4 層基本售磬,其他樓層和別墅尚有半數(shù)選擇空間 銷售周期:已經(jīng)銷售 1 年 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 處于城市新區(qū), 是未來城市發(fā)展中心 項(xiàng)目體量大,是首家提倡江南園林的社區(qū) 項(xiàng)目南對(duì) 324 省道和正在興建的市民廣場(chǎng) ,北靠灌云聯(lián)合客運(yùn)站和規(guī)劃中的汽車總站 項(xiàng)目與新市政中心距離較近 ,能夠接受新區(qū)轉(zhuǎn)移帶來的利好 建筑形態(tài)豐富,戶型設(shè)計(jì)多樣 ,能夠讓消費(fèi)者擁有相當(dāng)多的選擇空間 項(xiàng)目缺點(diǎn) 本案位于城市新區(qū),受新區(qū)發(fā)展進(jìn)程的限制 ,目前各類配套均不是很理想 本案周邊為規(guī)劃中的住宅中心 ,隨著城市發(fā)展的進(jìn)程 ,項(xiàng)目面臨著更多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 隨著老區(qū)和新區(qū)樓盤的進(jìn)一步開發(fā) ,各類樓盤的可比性逐步展示出來 ,給項(xiàng)目造成相當(dāng)?shù)膲毫? 營銷人員的談客技術(shù)不是很理想 ,不能夠有效的說服入場(chǎng)參觀人員 項(xiàng)目的營銷手段相當(dāng)比較單一 ,訴求對(duì)象表象化 訴求主題: 城士風(fēng)光 怡景花城 ,盛開的花城 ,盛開的生活 怡景花城 ,用美景傾力打造 訴求重點(diǎn): 地段 \交通 \城市規(guī)劃 \戶型 \景觀 主訴賣點(diǎn): 優(yōu)雅環(huán)境 ,生活樂園 戶型 營銷點(diǎn)評(píng): 主題訴求比較單一 ,凌亂而且深度不夠 營銷狀態(tài)不是很理想 ,不能夠很好的把握談客心理 項(xiàng)目名稱: 馨福嘉園 背景資料 開發(fā)商: 連云港蘇浙置業(yè) 營銷企劃 :南京華坤 項(xiàng)目地址: 西苑中路 項(xiàng)目定位:首席全景園林社區(qū) 聯(lián)系電話: 0518 8882888 8882889 項(xiàng)目概況 概述:該項(xiàng)目是蘇浙置業(yè)在灌云開發(fā)的首個(gè)景觀住宅,為蘇浙置業(yè)在灌云的進(jìn)一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ),為蘇浙集團(tuán)二期 25 萬平米項(xiàng)目 —— 溢彩馨都的開發(fā)奠定了基礎(chǔ) 建筑形態(tài): 多層、沿街底商 總體規(guī)模: 占地近 48899 平米,建筑 71110 平米 建筑環(huán)境:本項(xiàng)目位于新區(qū)政府旁邊,與新的市政中心,東越國際大酒店相鄰 戶型設(shè)計(jì): 二房二廳: 68 平米 86 平米 三房: 平米 平米 平米 銷售價(jià)格: 三層: 1328 元 /㎡ 1668 元 /㎡ 一次性付款折扣率為 銷售手段:一房一價(jià) 營銷策略:廣告營銷、銷售中心情景營銷 銷售狀況:四層以下全部售磬,五、六層尚有可選擇空間 銷售 周期:銷售兩年 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 近鄰政府辦公處,地段發(fā)展前景可觀 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 項(xiàng)目建筑造型方圓有致,便于營造個(gè)性空間 中心景觀建設(shè)與建筑形態(tài)布局鮮明 小區(qū)周邊公建設(shè)施逐步完善 ,星級(jí)酒店 \政府辦公樓 \溫州商貿(mào)城等大型公建項(xiàng)目近在咫尺 項(xiàng)目缺點(diǎn) 前面近靠檢察院與電視臺(tái) ,小區(qū)視野被遮攔 北面緊鄰尚未開發(fā)大伊山山區(qū) ,周邊環(huán)境比較單薄 訴求主題: 首席全景社區(qū) 灌云新區(qū)第一盤 一園一天下 ,一戶一名門 領(lǐng)舞新區(qū) \榮耀灌云 訴求重點(diǎn): 周邊配套 \周邊風(fēng)景 \戶型 \概念 \產(chǎn)品建設(shè)理念 \前景規(guī)劃 主訴賣點(diǎn):全景園林社區(qū) 營銷點(diǎn)評(píng): 訴求對(duì)象不明確 ,訴求方式較單一 主題訴求不透徹 ,營銷人員素質(zhì)不理想 二 \主要在建商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱:溫州商貿(mào)城 背景資料 項(xiàng)目地址:西苑南路 (新縣政府對(duì)面 ) 項(xiàng)目定位:灌云首座批發(fā)零售復(fù)合型建材家居商貿(mào)基地 聯(lián)系電話: 0518 8885888 8885999 開發(fā)商: 江蘇華景投資實(shí)業(yè)公司 行銷企劃 :上海眾晟 項(xiàng)目概況 建筑形態(tài): 內(nèi)鋪為主,辦公兼之、小高層酒店 總體規(guī)模: 項(xiàng)目占地 16000 平方米,規(guī)劃總建筑面積 200000 平方米 建筑環(huán)境:本項(xiàng)目位于城市發(fā)展新區(qū),比鄰行政中心 分割 設(shè)計(jì): 45— 200 平米自由分割與獨(dú)立分割相結(jié)合 主力分割面積 80 平米 底層挑高 米 一 \二兩層連售 銷售價(jià)格: 沿街 5000 元 /㎡左右 內(nèi)街 3000元 /平米左右 (營銷人員預(yù)計(jì)價(jià)格 ) 銷售手段:尚未對(duì)外銷售 營銷策略:廣告營銷、銷售中心情景營銷 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 是灌云首家地域性專業(yè)市場(chǎng) 近鄰市政中心 有專業(yè)的招商計(jì)劃 商業(yè)配套與建筑形態(tài)相融有度 有一定的專業(yè)市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn) 目標(biāo)定位清晰 項(xiàng)目缺點(diǎn) 位于新區(qū) ,區(qū)域消化能力受影響 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 周邊儲(chǔ)備土地豐富,土地規(guī)?;_發(fā)紅火,競(jìng)爭(zhēng)激 烈 訴求主題: 財(cái)富傳奇 掌控財(cái)富之道 跟著浙商賺錢去 訴求重點(diǎn): 地段位置 \市場(chǎng)前景 \交通條件 \一站式消費(fèi)理念 \區(qū)域發(fā)展?jié)摿?\產(chǎn)權(quán)店鋪 主訴賣點(diǎn):大手筆 \大氣魄 ,打造 20 萬平米商業(yè)巨契 營銷點(diǎn)評(píng): 銷售人員有一定的專業(yè)度 ,對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)的營銷把握較為理想 宣傳方式較為單一 三、目前商住主要建筑項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱:富園廣場(chǎng) 背景資料 開發(fā)商: 連云港市富園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址:勝利中路 (縣政府所在地東側(cè) ) 項(xiàng)目定位:一站式休閑購物中心 聯(lián)系電話: 0518 8896888 8896999 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況:項(xiàng)目位于傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)勝利路中段 ,與原縣政府近鄰 建筑形態(tài): 小高層 \多層 \商業(yè)中心 \沿街店面 建筑環(huán)境:處于灌云商業(yè)核心地段 ,周邊環(huán)境完善 銷售價(jià)格: 未定 戶型設(shè)計(jì) :中戶為主 (110 平米左右 ) 小高層戶型設(shè)計(jì)以臥室朝南為主 銷售手段:開盤前設(shè)定優(yōu)惠方式 付款方式 :一次性付款 營銷策略:廣告營銷、銷售中心情景營銷 銷售狀況:未開盤 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地塊地處老城中心,交通便利,配套齊備 項(xiàng)目以“商住”聯(lián)合,商業(yè)出售對(duì)于利潤(rùn)的獲取有相當(dāng)?shù)目臻g 項(xiàng)目區(qū)域可開發(fā)的土地已經(jīng)相當(dāng)稀缺 ,項(xiàng)目銷售優(yōu)勢(shì)明顯 開發(fā)面積小,銷售周期短 項(xiàng)目缺點(diǎn) 商住聯(lián)合開發(fā)的住宅價(jià)值不是很理想 處于城市中心,住宅環(huán)境不是很好 訴求主題 : 城市核心地段 ,投資創(chuàng)富領(lǐng)地 訴求重點(diǎn): 地段 \開發(fā)商品牌 \戶型 \建筑形態(tài) (第一小高層 )\物業(yè)管理 \周邊配套 \業(yè)態(tài)定位 \景觀 \商業(yè)管理 \商業(yè)運(yùn)營模式 \產(chǎn)品 \概念 主訴賣點(diǎn):商業(yè)運(yùn)營模式 \概念 \建筑形態(tài) 營銷點(diǎn)評(píng): 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 有一定的商業(yè)運(yùn)營意識(shí) ,訴求比較合理 營銷人員對(duì)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)認(rèn)識(shí)不夠 ,項(xiàng)目知識(shí)缺乏 四、主要商業(yè)街調(diào)查分析: 街區(qū)名稱:中大街 街區(qū)概 述:中大街是目前灌云最繁華也是傳統(tǒng)的商業(yè)核心地塊,周邊吸納了大量休閑娛樂品牌和繁華業(yè)態(tài) 街區(qū)主要建筑:金事達(dá)購物中心、時(shí)代超市、錦繡中華商貿(mào)城、海之舟大酒店、月亮?xí)?、金海灣大市?chǎng)、人民劇場(chǎng) 街區(qū)主要品牌: 主要休閑品牌:阿里巴巴音樂中心、 SOS 酒吧、馬士健健康俱樂部、人民劇場(chǎng)、跆拳道館 主要鞋服品牌:廣州牛仔、轉(zhuǎn)折點(diǎn)、紅蜻蜓皮鞋、意爾康、新 .SIZA 尺度、雅鹿、今利來、奧淪、李寧、雅戈?duì)?、七匹狼、勁霸、波司登、喬? 主要餐飲食品品牌:金手指蛋糕城、玉米人、巧媳婦粥世界 大型商超:金事達(dá)購物中心、時(shí)代超市、 錦繡中華商貿(mào)城、蘇寧電器、金海灣購物中心 其他品牌:天姿美容、美寶蓮專賣、粉佳人攝影、巴黎時(shí)尚攝影、美杰婚紗攝影 街區(qū)環(huán)境點(diǎn)評(píng): 街區(qū)已經(jīng)形成以大型商超和娛樂休閑、品牌購物為主體的綜合型繁華商業(yè)街 街區(qū)以中大街中南部為主要消費(fèi)樞紐,并進(jìn)一步向勝利路兩端延展的商業(yè)氣候 街區(qū)已經(jīng)形成以中大街為核心,以內(nèi)街運(yùn)營為輔的大型商業(yè)運(yùn)營基地 街區(qū)的業(yè)態(tài)已經(jīng)形成良性的綜合商業(yè)效應(yīng),形成規(guī)模商業(yè)氛圍 街區(qū)經(jīng)營點(diǎn)評(píng): 以生活類品牌消費(fèi)街區(qū)為主,以主力行業(yè)購物中心和休閑娛樂中心為襯托的業(yè)態(tài)組合顯示出一定的規(guī)模效應(yīng) 街區(qū)形成以沿街 店面為主,內(nèi)街為輔的綜合商業(yè)運(yùn)營基地,既能夠保障商業(yè)的外觀性,又能夠切合商業(yè)的內(nèi)容性 街區(qū)擁有城市唯一一家大型酒吧 —— SOS 風(fēng)暴酒吧,以夜經(jīng)濟(jì)對(duì)應(yīng)日經(jīng)濟(jì),形成良好的補(bǔ)充效果 街區(qū)擁有全城僅有的兩家大型特色餐飲品牌 —— 玉米人、巧媳婦,對(duì)街區(qū)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)提供了基礎(chǔ) 街區(qū)業(yè)態(tài)組合的優(yōu)良性避免了業(yè)態(tài)沖突帶來的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性 街區(qū)店鋪價(jià)格抽調(diào): 注: 調(diào)查顯示,目前中大街店鋪所有者一般都存在“持鋪待漲”心理。因此,該區(qū)域店鋪很少有人愿意出售,形成目前僅租不售的局面。 該街道金海灣購物中心處價(jià)位是目前該區(qū)域最高的,最高租金達(dá) 100 元 /平米 SOS 酒吧是目前灌 云的唯一酒吧休閑品牌,雖然存在很多與酒吧不匹配的弊端,但是其生意卻相當(dāng)火爆 五、運(yùn)營慘淡商業(yè)街: 街區(qū)名稱:伊新商業(yè)步行街 店鋪名稱 位置 營業(yè)面積(平米) 出售價(jià)格(元 /平米) 出租價(jià)格(元 /平米) 福彩店面 中大街與勝利路交匯處 30 5000 40 元 千喜沐浴王旁店面 中大街區(qū)域沿鹽河區(qū) 30 5600 總 8000( 22) 中大街北面店面 紅蜻蜓旁 30 7600 總 30000( 83) 大事利鞋業(yè) 金海灣一樓 30 8500 35000( 97) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 街區(qū)位置:伊山路南面 街區(qū)定位:灌云現(xiàn)代化步行街 街區(qū)概況: 街區(qū)整體建筑風(fēng)格還不錯(cuò),步行街的整體布局還算可以,整個(gè)街道完全按照步行的規(guī)則布局 街區(qū)建筑為兩排不同年代興建的建筑組合,北面興建的為 98年建筑,南面為 05年興建的 北面為一層沿街店面,南面為二層連賣店面 街區(qū)目前經(jīng)營慘淡,很多店鋪大門緊鎖,掛出轉(zhuǎn)讓的招牌 街區(qū)沒有形成統(tǒng)一的風(fēng)格,沒有合理的業(yè)態(tài)配比,業(yè)態(tài)組合相當(dāng)混亂,電動(dòng)車 、化妝品、鞋服、機(jī)電產(chǎn)品等各自為政,未能很好的提升街區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力 街區(qū)店鋪價(jià)格調(diào)查: 店鋪位置 面積大?。ㄆ矫祝? 店鋪類型 租金 (元 /平米) 出售價(jià)格(元 /平米) 南面街道入口 100 上下連層 20000 5600 元 北面中心位置 30 一層 8000 5400元 南面中心位置 45 上下連層 12000 6000 萬 六、其他街區(qū)價(jià)格對(duì)比: 七、小結(jié): 灌云的城市商業(yè)運(yùn)營體系已經(jīng)初現(xiàn)雛形,并且逐步向精細(xì)化發(fā)展。以中大街為主的傳統(tǒng)生活類商業(yè)中心與新區(qū)為主的專業(yè)化市場(chǎng)如何進(jìn)行合理調(diào)配,是未來時(shí)間里商業(yè)運(yùn)營者需要思考的問題。傳 統(tǒng)商業(yè)的壓力并不在于新區(qū)商業(yè)的發(fā)展。相反,新區(qū)商業(yè)的發(fā)展將更有效促進(jìn)傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的整體升級(jí),并凈化傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的生活商業(yè)類型,為打造全新的生活類商業(yè)巔峰而奠定基礎(chǔ)。傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的運(yùn)營者也應(yīng)該透徹分析城市發(fā)展規(guī)律和經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式,及時(shí)更新產(chǎn)品定位,給傳統(tǒng)街區(qū)一個(gè)更有利于發(fā)展的藍(lán)圖,構(gòu)筑灌云的“王府井”。 店鋪名稱 位置 面積(平米) 出售價(jià)格(元 /平米) 出租價(jià)格(元 /平米) 東城水岸沿街店面 項(xiàng)目對(duì)面 60(連層) 4800 未知 金陵御花園沿街 人民路 60(連層) 一層 6400 二層 2900 未知 馨福嘉園沿街 西苑路 60(連層) 5800 未知 大事利鞋業(yè)
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