【文章內(nèi)容簡介】 攤位個體戶 91 家 經(jīng)營定位 服裝為主，包含小飾品等 600 個鋪位中主要以服裝和小商品為主，另有箱包、床上用品、古玩共五大主題 獨立店面以建材和汽配為主，內(nèi)部 A 區(qū)建材市場、 B 區(qū)家具市場 經(jīng)營產(chǎn)品包含小商品雜活、 建材、家電家具、農(nóng)用品、煙酒食品、服裝等 經(jīng)營情況 基本上全部有商家入駐，最內(nèi)側部分店面為經(jīng)營 小商品、服裝、箱包接近 95％入駐，但轉店面較多，約有 15％，床上用品和古玩空鋪較多 整體入駐 50％，一層店鋪入駐 85％，建材入駐情況優(yōu)于家具 青陽鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)街，經(jīng)營火爆，人氣旺盛，但整體無規(guī)劃，市場總體較亂 租賃價格 入口處約 100， 主入口內(nèi)側 80， 內(nèi)街 2040，最低 15 元 /（㎡ 月） 沿泗洲大道店面100150，商城內(nèi)鋪位主過道兩側 5060，其余 3545 元 /（㎡ 月） 沿街單層 50 ㎡（雙層100 ㎡） 700011000 元 /年； 內(nèi)街帶五年租約，每年返租總價 6％ 30 ㎡約 6000 元 /年 40 ㎡約 8000 元 /年 50 ㎡約 10000 元 /年，最高達到 萬 /年 簡析 步行街是青陽市民購買服裝的主要市場，市場整體產(chǎn)品檔次不高，以小品牌服裝為主，內(nèi)街商鋪租賃價格有限 2020 年開始經(jīng)營，在泗洪最大的時代超市帶動下，人氣日增，經(jīng)營形式看好，但鋪位規(guī)劃給人感覺檔次不高 汽車站商圈新興市場，定位于建材家具，有望成為泗洪建材家具銷售中心，但經(jīng)營仍以店鋪為單位 工人路是自發(fā)形成的商業(yè)街，經(jīng)營模式批發(fā)兼 零售，是老城區(qū)購物的首選，但該市場面臨整改拆遷 工人路市場專題分析 （本案一期小商品市場主要銜接工人路拆遷問題，就工人路市場的經(jīng)營現(xiàn)狀進行分析，將有助于本案小商品市場定位） 工人路商品市場東起青陽路，西至建設北路，全長 公里，兩側分布店鋪約 450 個，攤位 90 多個，工人路道路狹窄，兩側占道經(jīng)營現(xiàn)象普遍。 A、經(jīng)營產(chǎn)品分布： 工人路商品市場經(jīng)營產(chǎn)品類型主要有日常雜貨、建材、家電家具、農(nóng)用品、煙酒食品、服裝、餐飲等 7 大主題，具體分布如下： B、經(jīng)營產(chǎn)品類分析 ：我司通過人員走訪、抽樣調(diào)查的形式對有可 能進駐小商品市場的六類產(chǎn)品的經(jīng)營利潤、是否愿意進駐進行了細致的調(diào)查，結果如下： 店鋪經(jīng)營主題 日常雜貨 建材 家電家具 經(jīng)營形式 零售兼批發(fā) 零售 零售為主，兼營批發(fā) 經(jīng)營利潤 平均利潤 23 萬元 /（年 戶），扣除租金約 2 萬元 /（年 戶） 平均利潤 45 萬元 /（年 戶），扣除租金約 34 萬元 /（年 戶），其中 23 萬元、45 萬元、 6 萬以上各占 1/3 平均利潤約 萬元 /（年 戶），扣除租金約 萬元 /（年 戶） 工人路拆遷后是否愿意去擬建的小商品市場 首選仍是工人路市場，但如果新小商品市場能形成 規(guī)模批發(fā)市場，特別是政府強制性的，愿意進駐 考慮到汽車站商圈已形成建材市場，基本愿意進駐汽車站商圈，對該商圈形成建材銷售中心看好 工人路家電家具經(jīng)營戶，規(guī)模小、檔次低，日常經(jīng)營中已零售為主，只有部分考慮進駐市場 需要的物業(yè)類型 獨立店鋪， 4050 ㎡ 獨立店鋪， 50 ㎡左右，少數(shù)要求 8090 ㎡ 獨立店面， 4060 ㎡ 店鋪經(jīng)營主題 煙酒食品 農(nóng)用品 服裝 經(jīng)營形式 批發(fā)為主，兼營零售 批發(fā)為主，少量零售 零售 經(jīng)營利潤 平均利潤超過 4 萬元 /（年 戶），扣除租金超過 3萬元 /（年 戶），少數(shù)批發(fā)零售 超過 10 萬元 /（年 戶） 平均利潤約 萬元 /（年 戶），扣除租金約 萬元 /（年 戶），利潤主要來自批發(fā) 平均利潤約 2 萬元 /（年 戶），扣除租金約 1 萬元 /（年 戶） 工人路拆遷后是否愿意去擬建的小商工人路煙酒食品經(jīng)營戶多數(shù)以批發(fā)為主，客戶固定，不批發(fā)客戶主要來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如果小商品市場能形成農(nóng)產(chǎn)品拆遷后考慮去步行街或是泗洪商城，多數(shù)沒有進駐小商 品市場 考慮去市場，但市場人氣起來可以去零售 集中、成規(guī)模的批發(fā)市場，愿意進駐 品市場的意向 需要的物業(yè)類型 獨立店面， 1020 ㎡ 獨立店鋪， 40 ㎡左右，最好有倉庫 —— 建材類經(jīng)營戶最有意向進駐，在于汽車站商圈現(xiàn)有建材市場已經(jīng)初具規(guī)模； 若能形成規(guī)模的專業(yè)批發(fā)市場，日常雜貨類、農(nóng)產(chǎn)品類經(jīng)營戶愿意進駐； 家電家具、煙酒食品、服裝三類比較無意向，暫不考慮進駐小商品市場。 意向進駐的商家要求商城僅需提供商鋪的形式，只有少量經(jīng)營批發(fā)的客戶要求有倉庫。 對商鋪面積需求主要是 4050㎡，少數(shù)客戶要求雙倍面積。 十、房地產(chǎn)市場走勢預測 A、供給預測 年度市場供給量包括在售樓盤的剩余可售量和將要上市樓盤的年內(nèi)推出量。 目前市場上主要在售樓盤有以下 10 多個，各樓盤可售量合計 萬㎡，預計 2020 年可售量 50 萬㎡左右。 項目名稱 剩余可售體量（㎡） 項目名稱 剩余可售體量（㎡） 中正苑 20000 奧體新村 14000 百星花園 37000 蘭天名苑 13000 學府文苑 157000 御景天成 60000 億原新城家園 22000 水木清華 66000 洪中清華園 28000 錦繡華庭 50000 東盛 城市花園 26000 泗洪商貿(mào)廣場 30000 藍天吉祥苑 5000 金色家園 50000 總計 合計剩余可售體量 578000 ㎡，預計 2020 年可售量 50 萬㎡左右 2020 年新上市項目樓盤總建面積超過 160 萬，預計 2020 年上市量 30萬㎡。 項目名稱 占地面積 （畝） 建筑面積 （萬㎡） 項目名稱 占地面積 （畝） 建筑面積 （萬㎡） 汴河小區(qū) 369 37 孫何北路小區(qū) 49 約 5 交通小區(qū) 2 南苑小區(qū) 55 約 5 團結花園二期 28 二里壩小區(qū)二期 —— 雙洪小區(qū) 72 7 開發(fā)區(qū)安置小區(qū) 60 洪中東小區(qū) 239 約 20 城中商貿(mào)市場 10 洪泵小區(qū) （本案地塊） 135 小商品市場 （本案地塊） 210 教育小區(qū) 11 工人路精品街 87 文苑小區(qū) 2 建材市場 200 約 25 合計 合計占地面積約 1600 畝，總建面積約 160 萬㎡，將在今后三年內(nèi)逐步上市， 2020年預計上市量 30 萬㎡ 綜合而言，我司預計 2020 年存量樓盤和新增樓盤可售總量為 80 萬㎡。 B、需求預測 泗洪縣商品房需求，主要集中在青陽鎮(zhèn)，而需求來源主要有以下幾個方面： ① 拆遷戶置業(yè)需求；拆遷戶置業(yè)需求源于政府舊城改造和拆遷戶貨幣補償， 2020 年預計拆遷面積 60 萬㎡，政府貨幣補償共約 48000 萬元，按現(xiàn)青陽鎮(zhèn)商品房銷售均價 1500 元 /㎡換算可購商品房面積 32 萬㎡，鑒于拆遷戶實際購房支出將高于貨幣補償總額， 預計 2020年拆遷戶置業(yè)需求面積將介于 32萬㎡和 60萬㎡之間，預計為 3540 萬㎡。 ② 其它類型 置業(yè)需求；包括改善型置業(yè)需求、進城型置業(yè)需求、結婚置業(yè)需求等， 2020 年除拆遷外的置業(yè)需求為 6 萬㎡左右，根據(jù)縣級房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律和泗洪目前處于的上升周期，預計 2020 年將增長到 810萬㎡。 綜合而言，我司預計泗洪縣（主要為青陽鎮(zhèn)） 2020 年商品房需求總量為 4350萬㎡。 總結： 2020 預計市場可售量為 80萬㎡，市場需求量為 4350 萬㎡，供需差超過 30 萬㎡，供過于求趨勢明顯，市場競爭將進一步加劇。 只有通過準確的市場定位， 領先的產(chǎn)品品質(zhì)和性價比， 先進有效的營銷推廣手段， 把握分期開發(fā)和推盤節(jié)奏 ， 才能在市場中脫穎而出，獲得成功！ 第三篇 項目分析 一、項目基本規(guī)劃指標 項目編號 2020B1 2020B2 2020B3 地塊位置 泰山路西側、長途車站北側 泰山路東側、泗州大街北側 濉河與徐溝交匯處 規(guī)劃用途 商業(yè)住宅 商業(yè)住宅 住宅 用地面積 210 畝 135 畝 130 畝 建筑面積 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 出讓年限 住宅 70 年 商業(yè) 40 年 建筑密度 ≤30% ≤30% 低層 ≤35% 容積率 ≤ ≤ 低層 ≤ 綠地率 ≥35% ≥35% ≥40% 土地出讓價格 6555 萬元，總建面積 萬㎡，平均樓面地價 元 /㎡ 二、項目資源分析 A、地塊區(qū)位分析 ① 宗地處于青陽鎮(zhèn)西側，是傳統(tǒng)上青陽西郊的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)生活配套資源比較稀缺。 ② 宗地環(huán)繞汽車總站，道路良好、交通便利；宗地南面為東西主干道泗洲大街，緊靠汽車總站，道路交通基礎良好。 ③ 項目宗地距離泗洪商城（時代超市） 公里，縣政府 公里，步行街 公里，泗洪中學 4 公里，環(huán)城東路 公里。 B、地塊 狀況分析 ① 項目宗地東面是泗洪舊城區(qū)，西面為老濉河，南面為泗洲大街，北面為濉河，延伸處為開發(fā)區(qū)， B1 與B2 地塊之間為泰山路。 ② 項目南面是泗洲大街，它東起環(huán)城東路，西至寧徐公路是泗洪的主干道，是青陽鎮(zhèn)的最主要的交通道路。泗洲大道對面為房地產(chǎn)商業(yè)項目泗洪商業(yè)廣場、商住住宅金色家園和陽光世紀花城。 ③ 項目西面目前為老濉河，河道兩側風光秀麗，再往西 1 公里為寧宿徐