【正文】 D、框架結(jié)構(gòu)為主； 市場已經(jīng)基本完成從磚混結(jié)構(gòu)向框架結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變； E、建筑層高 米為主； 商業(yè)項(xiàng)目層高基本在 到 ，挑高 7m 產(chǎn)品按兩次面積出售。 二、泗洪縣 2020 年房地產(chǎn)運(yùn)營情況 2020 年全縣商品房銷售面積 萬㎡，完成銷售額 48009 萬元，商品房銷售均價 1534 元 /㎡。 B、 2000 年 2020 年； 國家房改之后及貨幣分房政策之后，泗洪房地產(chǎn)市場才開始逐步發(fā)展起來，二里壩住宅小區(qū)、商業(yè)步行街等的建設(shè)，標(biāo)志著泗洪房地產(chǎn)市場的正式起步。 無疑，拆遷戶的購房需求是商品房市場的主要需求，而舊城改造則是青陽鎮(zhèn)的主要發(fā)展模式。 2020 年開始，青陽鎮(zhèn)啟動舊城改造，并從 2020 年開始進(jìn)入蓬勃發(fā)展期。自 2002 年 3 月啟動以來，截止到 2020 年底，開發(fā)區(qū)已投產(chǎn)項(xiàng)目 118 個，全區(qū)從業(yè)人數(shù) 13631 人， 2020 年實(shí)現(xiàn)年工業(yè)總產(chǎn)值 123554萬元，初步形成了絲綢織造園、服裝生產(chǎn)園、食品加工園、機(jī)電工業(yè)園等特色分明的產(chǎn)業(yè)園。 “商貿(mào)區(qū) ”區(qū)域范圍東以孫何路為界，西臨老濉河，南至團(tuán)結(jié)何路，北臨濉河，處于青陽鎮(zhèn)城區(qū)的西南面。 “老城區(qū) ”集中了政務(wù)、商業(yè)、教育、居住四大體系，是青陽居民活動的主要區(qū)域，是青陽鎮(zhèn)的中心片區(qū)。 六、規(guī)劃泗洪 ——“一道四區(qū) ”、東擴(kuò)北移 泗洪縣城青陽鎮(zhèn) “一道四區(qū) ”分布。 五、教育泗洪 ——全民重教、龍頭青陽 2020 年，全縣共有各類學(xué)校 510 所，其中民辦學(xué)校 266 所，占到一半以上。全社會固定資產(chǎn)投資 42 億元，同比增長 ％。地方語言屬北方方言中的江淮方言區(qū)，是地方戲曲泗州戲的流行區(qū)。 泗洪房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告（全本附圖） 目 錄 前 言 ………………………………………………… 03 頁 第一篇 城市洞察 …………………………………… 04 頁 第二篇 市場分析 …………………………………… 09 頁 第三篇 項(xiàng)目分析 …………………………………… 20 頁 第四篇 定位建議 …………………………………… 24 頁 附件一 樓盤個案 …………………………………… 27 頁 附件二 掛牌土地 …………………………………… 31 頁 前 言 2020 年，是泗洪樓市的爆發(fā)年，也是轉(zhuǎn)折年。民間藝術(shù)繁榮，旱船、高蹺、花挑、跑驢、舞龍、舞獅等藝術(shù)形式為群眾喜聞樂見；長期以來形成的歲時、禮 儀風(fēng)俗眾多。實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，其中地方財(cái)政收入 億元，財(cái)政支出 億元， 地方財(cái)政支出主要來源國家、地方財(cái)政支持。全縣專業(yè)教師 11365 人，在校學(xué)生 181373 人。 “一道 ”是指泗洲大道，東起環(huán)城東路，西至泗洪汽車總站，全長 公里，是青陽鎮(zhèn)交通主干道，泗洲大道兩側(cè)分布著縣政 府、步行街、泗洪商城、虹洲賓館、泗洪中學(xué)、育才中學(xué)（全縣最好的兩所中學(xué)）、汽車總站、泗洪商貿(mào)中心等，集中了泗洪縣的主要配套資源。目前 “老城區(qū) ”既是青陽鎮(zhèn)拆遷的重點(diǎn)片區(qū)，也是青陽鎮(zhèn)的商品房開發(fā)重要片區(qū)。 “商貿(mào)區(qū) ”原地位略優(yōu)于 “新城區(qū) ”，也屬青陽鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部；汽車站商圈的異軍突起，泗洪商貿(mào)中心的落成并開業(yè)，以及規(guī)劃中的小商品市場、建材市場、大型商城，該片區(qū)在政府規(guī)劃中將 向商貿(mào)區(qū)方向發(fā)展。 東擴(kuò)北移是青陽鎮(zhèn)的主要發(fā)展趨勢 青陽鎮(zhèn)現(xiàn)有城區(qū)東面已到環(huán)城東路，出環(huán)城東路雖 為荒蕪地帶，但離傳統(tǒng)生活中心僅一尺之隔，特別是泗洪中學(xué)、育才中學(xué)的輻射半徑而言，東擴(kuò)是必然之舉； 南面已達(dá)團(tuán)結(jié)河路，往南多河道，城市建設(shè)成本加大； 西面已到老濉河，向西不足 1 公里即為寧宿徐高速公路，已無發(fā)展空間； 北面已到環(huán)城北路，環(huán)城北路東面為新興的政務(wù)區(qū)，縣政府、法院等機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)在不遠(yuǎn)的未來都將坐落與此，西面為開發(fā)區(qū)預(yù)留用地。 年份 2020 年 2020 年 2020 年 拆遷面積 萬㎡ 46 萬㎡ 計(jì)劃拆遷 50萬㎡，截止 5月中旬已拆遷 36萬㎡，預(yù)計(jì)全年將超過 60 萬㎡。 總結(jié)： A、泗洪縣城青陽鎮(zhèn)以泗洲大道和 “老城區(qū) ”為核心，向西北輻射：向北擴(kuò)展 “新城區(qū) ”、向西擴(kuò)展 “商貿(mào)區(qū) ”、西北則發(fā)展為 “開發(fā)區(qū) ”； B、東擴(kuò)北移是青陽鎮(zhèn)發(fā)展的主要方向；但生活配套的缺乏將會影響城市的擴(kuò)張速度，同樣受此影響，未來幾年內(nèi)商品房開發(fā)的熱點(diǎn)仍將是老城區(qū)； C、本案所在片區(qū)有望發(fā)展成為商貿(mào)區(qū)，成為泗洪縣的商貿(mào)中心，但受到配套缺乏影響，本片區(qū)的居住價值有待進(jìn)一步提升。但該階段，房地產(chǎn)市場需求較小決定了市場規(guī)模有限?，F(xiàn)房銷售額為 32170 萬元，期房銷售額 15839 萬元，現(xiàn)房銷售額約為期房銷售額的兩倍左右。 F、樓盤規(guī)模： 早起開發(fā)樓盤規(guī)模多在 3 萬㎡以下，進(jìn)入 2020 年以來樓盤主流規(guī)劃變大，多在 48 萬㎡，但也存在少數(shù) 10 萬㎡以上的大盤，如已開發(fā)完畢的穎都家園 21 萬㎡、陽光世紀(jì)花城 16萬㎡，正在開發(fā)的錦繡華庭 17 萬㎡、學(xué)府文苑 25 萬㎡。 四、價格特征分析 青陽鎮(zhèn)商品住宅銷售價格在 11001800 元 /㎡之間，商鋪 銷售價格在，其中 老城區(qū)在售項(xiàng)目住宅主流價格在 14001800 元 /㎡；商鋪主流價格在 35005000 元 /㎡。 B、面積需求： 住房面積需求多數(shù)為三房，小三房和大三房各占比例，二房客戶主要為老人家、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民等。商品房項(xiàng)目在落架后會迎來銷售高峰。 B、小三房（ 95110 ㎡）銷售優(yōu)于大三房（ 120135 ㎡）； 小三房相對大三房，在功能基本相同的情況下，具有面積小，總價低的特點(diǎn)，獲得購房者特別是拆遷戶的喜愛。 七、重點(diǎn)競爭個案分析 項(xiàng)目名稱 金色家園 項(xiàng)目地址 泗洲大道汽車站正對面泗洪商貿(mào)廣場旁 物業(yè)類型 商住社區(qū) 項(xiàng)目規(guī)劃 占地面積 91 畝，總建面積 萬平米，其中商業(yè)面積約 萬平米，住宅面積近 8 萬平米；容積率 ，綠化率 32％，建筑密度 32％。 工程進(jìn)度 二至四層 銷售價格 銷售均價 1400 元 /平米，但按揭 折優(yōu)惠，一次性付款 折優(yōu)惠，購五套以上再優(yōu)惠三個點(diǎn)，首付款五萬優(yōu)惠一萬，實(shí)際銷售均價低于 1300 元 /平米。 項(xiàng)目名稱 學(xué)府文苑 項(xiàng)目地址 老城區(qū)洪中南門正對面 物業(yè)類型 商住 項(xiàng)目規(guī)劃 占地面積 14 萬㎡，建筑面積 23 萬㎡ ,共４８棟．一期 21 棟， 6 層；二期 25棟．容積率 ，綠化率 ％．共 2000 套住宅．二房占 30％，面積為 80 ㎡；三房占 60％ ，面積為 100 ㎡左右；四房占 10％，面積為 140 ㎡． 工程進(jìn)度 一期落架，二期 2 層 銷售價格 一期住宅銷售均價為 1400 元，商鋪 5500 元均價，車庫４萬元／個． 銷售情況 一期住宅銷售量已達(dá)到 90％，商鋪銷售量已經(jīng)達(dá)到 40％．二期還未啟動． 客戶群體 青陽鎮(zhèn)為孩子上學(xué)，及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 項(xiàng)目簡析 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)是洪中和 9 萬㎡的泗洪絕無僅有的景觀花園． （其他樓盤個案詳見附件一） 八、別墅類物業(yè)分析 泗洪目前別墅類物業(yè)稀少，主要可供參考對象是錦繡華庭 1～ 3 期別墅。 三是總價控制，客戶對原別墅產(chǎn)品認(rèn)同的總價在 3040萬元之間，但如果在品質(zhì)上對市場原有項(xiàng)目有較大突破，總價可以到 3545萬元。成熟地段商業(yè)物業(yè)銷售情況良好，空置率低，非成熟地段銷售情況同樣良好，但銷售周期相對較長。 7 萬㎡，沿街獨(dú)立店面，內(nèi)街六棟店面和商城 店面?zhèn)€體戶 411 家，攤位個體戶 91 家 經(jīng)營定位 服裝為主，包含小飾品等 600 個鋪位中主要以服裝和小商品為主，另有箱包、床上用品、古玩共五大主題 獨(dú)立店面以建材和汽配為主，內(nèi)部 A 區(qū)建材市場、 B 區(qū)家具市場 經(jīng)營產(chǎn)品包含小商品雜活、 建材、家電家具、農(nóng)用品、煙酒食品、服裝等 經(jīng)營情況 基本上全部有商家入駐，最內(nèi)側(cè)部分店面為經(jīng)營 小商品、服裝、箱包接近 95％入駐，但轉(zhuǎn)店面較多，約有 15％，床上用品和古玩空鋪較多 整體入駐 50％，一層店鋪入駐 85％，建材入駐情況優(yōu)于家具 青陽鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)街，經(jīng)營火爆，人氣旺盛，但整體無規(guī)劃，市場總體較亂 租賃價格 入口處約 100， 主入口內(nèi)側(cè) 80， 內(nèi)街 2040，最低 15 元 /（㎡ 戶），扣除租金約 2 萬元 /（年 戶），扣除租金約 萬元 /（年 戶） 平均利潤約 萬元 /（年 戶） 工人路拆遷后是否愿意去擬建的小商工人路煙酒食品經(jīng)營戶多數(shù)以批發(fā)為主，客戶固定，不批發(fā)客戶主要來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如果小商品市場能形成農(nóng)產(chǎn)品拆遷后考慮去步行街或是泗洪商城，多數(shù)沒有進(jìn)駐小商 品市場 考慮去市場，但市場人氣起來可以去零售 集中、成規(guī)模的批發(fā)市場，愿意進(jìn)駐 品市場的意向 需要的物業(yè)類型 獨(dú)立店面， 1020 ㎡ 獨(dú)立店鋪， 40 ㎡左右，最好有倉庫 —— 建材類經(jīng)營戶最有意向進(jìn)駐，在于汽車站商圈現(xiàn)有建材市場已經(jīng)初具規(guī)模； 若能形成規(guī)模的專業(yè)批發(fā)市場，日常雜貨類、農(nóng)產(chǎn)品類經(jīng)營戶愿意進(jìn)駐； 家電家具、煙酒食品、服裝三類比較無意向，暫不考慮進(jìn)駐小商品市場。 目前市場上主要在售樓盤有以下 10 多個，各樓盤可售量合計(jì) 萬㎡，預(yù)計(jì) 2020 年可售量 50 萬㎡左右。 B、需求預(yù)測 泗洪縣商品房需求，主要集中在青陽鎮(zhèn)，而需求來源主要有以下幾個方面： ① 拆遷戶置業(yè)需求；拆遷戶置業(yè)需求源于政府舊城改造和拆遷戶貨幣補(bǔ)償， 2020 年預(yù)計(jì)拆遷面積 60 萬㎡，政府貨幣補(bǔ)償共約 48000 萬元，按現(xiàn)青陽鎮(zhèn)商品房銷售均價 1500 元 /㎡換算可購商品房面積 32 萬㎡，鑒于拆遷戶實(shí)際購房支出將高于貨幣補(bǔ)償總額， 預(yù)計(jì) 2020年拆遷戶置業(yè)需求面積將介于 32萬㎡和 60萬㎡之間，預(yù)計(jì)為 3540 萬㎡。 只有通過準(zhǔn)確的市場定位， 領(lǐng)先的