【正文】 泗洪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（全本附圖） 目 錄 前 言 ………………………………………………… 03 頁 第一篇 城市洞察 …………………………………… 04 頁 第二篇 市場(chǎng)分析 …………………………………… 09 頁 第三篇 項(xiàng)目分析 …………………………………… 20 頁 第四篇 定位建議 …………………………………… 24 頁 附件一 樓盤個(gè)案 …………………………………… 27 頁 附件二 掛牌土地 …………………………………… 31 頁 前 言 2020 年，是泗洪樓市的爆發(fā)年，也是轉(zhuǎn)折年。 2020 年，是泗洪樓市最為關(guān)鍵的一年：市場(chǎng)供給繼續(xù)增加，供需落差同時(shí)加大，價(jià)格能否創(chuàng)出新高？ 隨著老城區(qū)的改造，政務(wù)區(qū)的北移，汽車站商圈的異軍突起，城市版圖又將如何書寫？ 城市年輪認(rèn)為：這是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇！ 城市年輪感謝貴司給予的充分信任，經(jīng)過前期多次的接觸、溝通后，在相互理解的基礎(chǔ)上，就相關(guān)問題，貴 我雙方達(dá)成了初步共識(shí)，城市年輪相信這將是一個(gè)良好合作的開端！ 在此報(bào)告中，城市年輪將就泗洪的城市基本概括，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況作出專業(yè)、客觀、深入的分析，并結(jié)合自身情況，給出項(xiàng)目的定位建議，為貴公司的項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)提供決策依據(jù)！ 以后的工作中，我司將視本項(xiàng)目的進(jìn)展及市場(chǎng)情況，提出更詳細(xì)具體的實(shí)操方案，同時(shí)忠誠(chéng)地祝愿我們愉快的合作！ 城市年輪堅(jiān)信 —— 詳實(shí)的市場(chǎng)分析 +準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位 持續(xù)的營(yíng)銷創(chuàng)新 +有效的推廣執(zhí)行 熱銷典范 第一篇 城市洞察 一、區(qū)位泗洪 ——蘇北平原、名酒之都 泗洪地處宿遷市區(qū)南部，蘇北平原過渡地帶；全縣行政區(qū)域面積 2731 平方公里，轄 14 個(gè)鎮(zhèn)， 9 個(gè)鄉(xiāng)；人口 99 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，是全國(guó)生態(tài)示范縣、商品糧基地縣、水產(chǎn)百?gòu)?qiáng)縣、平原綠化先進(jìn)縣，江蘇省社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)縣，著名的中國(guó)螃蟹之鄉(xiāng)、名酒之都。 二、人文泗洪 ——?dú)v史悠久、風(fēng)俗眾多 泗洪城市歷史悠久，可追朔到上古唐虞時(shí)代的五帝之一少昊帝。地方語言屬北方方言中的江淮方言區(qū)，是地方戲曲泗州戲的流行區(qū)。民間藝術(shù)繁榮，旱船、高蹺、花挑、跑驢、舞龍、舞獅等藝術(shù)形式為群眾喜聞樂見；長(zhǎng)期以來形成的歲時(shí)、禮 儀風(fēng)俗眾多。泗洪是名酒之鄉(xiāng)，雙溝、分金亭、雙洋等系列白酒久負(fù)盛名，酒文化底蘊(yùn)尤為深厚，酒禮、酒俗、酒規(guī)、酒令極為繁雜。 三、經(jīng)濟(jì)泗洪 ——農(nóng)業(yè)為本、工商薄弱 2020 年泗洪全縣地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) ％，地區(qū)人均 GDP 7550 元；其中三產(chǎn)產(chǎn)值分別為 億元、 億元、 億元，三產(chǎn)比為 ： ： ，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)仍然在經(jīng)濟(jì)總量中占到 30％以上。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 42 億元，同比增長(zhǎng) ％。實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，其中地方財(cái)政收入 億元，財(cái)政支出 億元， 地方財(cái)政支出主要來源國(guó)家、地方財(cái)政支持。 四、生活泗洪 ——悠閑自在、觀念守舊 2020 年泗洪城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5286 元，農(nóng)村居民人均可支配收入 3767 元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元。生活悠閑、安于現(xiàn)狀是對(duì)泗洪城鎮(zhèn)居民生活的最好概括，多數(shù)人金融觀念守舊， 理財(cái)方式主要是銀行儲(chǔ)蓄，購(gòu)房害怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，偏好現(xiàn)金付款，不愿意采用按竭。 五、教育泗洪 ——全民重教、龍頭青陽 2020 年，全縣共有各類學(xué)校 510 所，其中民辦學(xué)校 266 所，占到一半以上。全縣專業(yè)教師 11365 人，在校學(xué)生 181373 人。 重視教育，關(guān)心下一代發(fā)展，是泗洪家長(zhǎng)的普遍心理，另外，全縣所有的高中都集中在泗洪縣城青陽鎮(zhèn)，一方面教育帶動(dòng)的人口進(jìn)城，極大的推動(dòng)了青陽的城市化進(jìn)程，目前青陽鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口超過了 15萬人；另一方面，教育地產(chǎn)在青陽鎮(zhèn)具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)號(hào)召力。 目前，泗洪升學(xué)體系并未劃片區(qū)，僅按成績(jī)高低錄取。 六、規(guī)劃泗洪 ——“一道四區(qū) ”、東擴(kuò)北移 泗洪縣城青陽鎮(zhèn) “一道四區(qū) ”分布。 “一道 ”是指泗洲大道，東起環(huán)城東路，西至泗洪汽車總站，全長(zhǎng) 公里，是青陽鎮(zhèn)交通主干道，泗洲大道兩側(cè)分布著縣政 府、步行街、泗洪商城、虹洲賓館、泗洪中學(xué)、育才中學(xué)（全縣最好的兩所中學(xué)）、汽車總站、泗洪商貿(mào)中心等，集中了泗洪縣的主要配套資源。 “四區(qū) ”分別為 “老城區(qū) ”、 “新城區(qū) ”、 “商貿(mào)區(qū) ”和 “開發(fā)區(qū) ”。 “老城區(qū) ”區(qū)域范圍東到環(huán)城東路，西以孫何路為界，南至團(tuán)結(jié)河路，北臨濉河，處于青陽鎮(zhèn)城區(qū)的東南面。 “老城區(qū) ”集中了政務(wù)、商業(yè)、教育、居住四大體系，是青陽居民活動(dòng)的主要區(qū)域，是青陽鎮(zhèn)的中心片區(qū)。目前 “老城區(qū) ”既是青陽鎮(zhèn)拆遷的重點(diǎn)片區(qū)，也是青陽鎮(zhèn)的商品房開發(fā)重要片區(qū)。 “新城區(qū) ”區(qū)域范圍東至環(huán)城東路，西以建設(shè)北路為界，南 臨濉河，北面目前發(fā)展到環(huán)城北路，處于青陽鎮(zhèn)城區(qū)的東北面。 “新城區(qū) ”原屬青陽鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，片區(qū)給人的第一印象是臟、亂、荒，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱；但隨著縣政府、法院等眾多政府機(jī)構(gòu)計(jì)劃搬遷到環(huán)城北路北側(cè)（多數(shù)已經(jīng)在施工），該片區(qū)將逐步成為青陽鎮(zhèn)的新城區(qū)。 “商貿(mào)區(qū) ”區(qū)域范圍東以孫何路為界，西臨老濉河，南至團(tuán)結(jié)何路，北臨濉河，處于青陽鎮(zhèn)城區(qū)的西南面。 “商貿(mào)區(qū) ”原地位略優(yōu)于 “新城區(qū) ”，也屬青陽鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部；汽車站商圈的異軍突起，泗洪商貿(mào)中心的落成并開業(yè)，以及規(guī)劃中的小商品市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、大型商城，該片區(qū)在政府規(guī)劃中將 向商貿(mào)區(qū)方向發(fā)展。 “開發(fā)區(qū) ”區(qū)域范圍東以建設(shè)北路為界，西至寧宿徐高速公路，南臨濉河，北面已擴(kuò)展到環(huán)城北路，處于青陽鎮(zhèn)城區(qū)的西北面。 “開發(fā)區(qū) ”即為泗洪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，控制面積 28 平方公里，啟動(dòng)區(qū) 8 平方公里。自 2002 年 3 月啟動(dòng)以來，截止到 2020 年底，開發(fā)區(qū)已投產(chǎn)項(xiàng)目 118 個(gè)，全區(qū)從業(yè)人數(shù) 13631 人， 2020 年實(shí)現(xiàn)年工業(yè)總產(chǎn)值 123554萬元，初步形成了絲綢織造園、服裝生產(chǎn)園、食品加工園、機(jī)電工業(yè)園等特色分明的產(chǎn)業(yè)園。 東擴(kuò)北移是青陽鎮(zhèn)的主要發(fā)展趨勢(shì) 青陽鎮(zhèn)現(xiàn)有城區(qū)東面已到環(huán)城東路，出環(huán)城東路雖 為荒蕪地帶，但離傳統(tǒng)生活中心僅一尺之隔，特別是泗洪中學(xué)、育才中學(xué)的輻射半徑而言，東擴(kuò)是必然之舉； 南面已達(dá)團(tuán)結(jié)河路，往南多河道，城市建設(shè)成本加大； 西面已到老濉河，向西不足 1 公里即為寧宿徐高速公路，已無發(fā)展空間； 北面已到環(huán)城北路，環(huán)城北路東面為新興的政務(wù)區(qū)，縣政府、法院等機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)在不遠(yuǎn)的未來都將坐落與此，西面為開發(fā)區(qū)預(yù)留用地。 綜合城市現(xiàn)狀，泗洪縣和青陽鎮(zhèn)雖無明確的城市規(guī)劃部署，但基本可以確定，青陽鎮(zhèn)未來的城區(qū)發(fā)展方向?yàn)闁|擴(kuò)北移。 舊城改造是青陽鎮(zhèn)城市化的主要?jiǎng)恿? 泗洪作為農(nóng)業(yè)人口占城市總?cè)丝诮?7 成的縣級(jí)城市，縣城所在地青陽鎮(zhèn)的城市化速度和城市自然發(fā)展速度都相對(duì)較為有限， 政府主導(dǎo)的舊城改造自然而然的成為青陽鎮(zhèn)發(fā)展的主要模式 。 2020 年開始，青陽鎮(zhèn)啟動(dòng)舊城改造，并從 2020 年開始進(jìn)入蓬勃發(fā)展期。 年份 2020 年 2020 年 2020 年 拆遷面積 萬㎡ 46 萬㎡ 計(jì)劃拆遷 50萬㎡，截止 5月中旬已拆遷 36萬㎡，預(yù)計(jì)全年將超過 60 萬㎡。 拆遷戶數(shù) 154 戶 5012 戶 已拆遷 3700 多戶 拆遷補(bǔ)償金 （按住宅標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算） 1200 萬元 36800 萬元 48000 萬元 可購(gòu)商品住宅面積（按 1500元 /㎡） 8000 ㎡ 萬㎡ 32 萬㎡ 拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)地段、裝修、土地年限等不同，住宅平均補(bǔ)償將約 800 元 /㎡，商業(yè)店面平均補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)最高 2100 元 /㎡（不含裝修），平均約 1500 元 /㎡。 按照住宅平均補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)， 2020 年拆遷 46 萬㎡共補(bǔ)償 36800 萬元， 2020 年全年按 60 萬㎡計(jì)算將共補(bǔ)償 48000萬元，兩年的補(bǔ)償金分別可以購(gòu)買商品房面積 萬㎡和 32 萬㎡（不考慮補(bǔ)償個(gè)體不均、個(gè)人儲(chǔ)蓄金、按竭等因素）。 無疑，拆遷戶的購(gòu)房需求是商品房市場(chǎng)的主要需求，而舊城改造則是青陽鎮(zhèn)的主要發(fā)展模式。 總結(jié)： A、泗洪縣城青陽鎮(zhèn)以泗洲大道和 “老城區(qū) ”為核心，向西北輻射：向北擴(kuò)展 “新城區(qū) ”、向西擴(kuò)展 “商貿(mào)區(qū) ”、西北則發(fā)展為 “開發(fā)區(qū) ”； B、東擴(kuò)北移是青陽鎮(zhèn)發(fā)展的主要方向；但生活配套的缺乏將會(huì)影響城市的擴(kuò)張速度，同樣受此影響，未來幾年內(nèi)商品房開發(fā)的熱點(diǎn)仍將是老城區(qū)； C、本案所在片區(qū)有望發(fā)展成為商貿(mào)區(qū)，成為泗洪縣的商貿(mào)中心，但受到配套缺乏影響，本片區(qū)的居住價(jià)值有待進(jìn)一步提升。 D、舊城改造是城市的主要發(fā)展模式，隨著舊城改造的深入，城市面貌將日新月異，城市板塊格局和配套情況也將時(shí)刻變遷。 第 二篇 市場(chǎng)分析 一、泗洪縣房地產(chǎn)發(fā)展歷程 A、 20 世紀(jì) 90 年代； 泗洪作為縣級(jí)城市，房地產(chǎn)起步較晚，上世紀(jì) 90 年代全縣基本沒有成規(guī)模的商品房開發(fā)，居民住宅以單位公房、福利分房、自建房等為主，多數(shù)不對(duì)市場(chǎng)公開銷售，即使部分面向市場(chǎng)銷售的，也不成規(guī)模。 B、 2000 年 2020 年； 國(guó)家房改之后及貨幣分房政策之后，泗洪房地產(chǎn)市場(chǎng)才開始逐步發(fā)展起來，二里壩住宅小區(qū)、商業(yè)步行街等的建設(shè)，標(biāo)志著泗洪房地產(chǎn)市場(chǎng)的正式起步。但該階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較小決定了市場(chǎng)規(guī)模有限。 C、 2020 年以來； 2020 年泗洪縣政府實(shí)行 舊城改造，帶動(dòng)了大量的拆遷戶購(gòu)房，推進(jìn)了泗洪房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，泗洪房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了一個(gè)以改善置業(yè)、拆遷置業(yè)為主導(dǎo)的時(shí)期。這一時(shí)期，無論是建筑規(guī)劃還是景觀規(guī)劃，商品房項(xiàng)目都獲得了質(zhì)的飛躍。 二、泗洪縣 2020 年房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況 2020 年全縣商品房銷售面積 萬㎡，完成銷售額 48009 萬元，商品房銷售均價(jià) 1534 元 /㎡?，F(xiàn)房銷售額為 32170 萬元，期房銷售額 15839 萬元，現(xiàn)房銷售額約為期房銷售額的兩倍左右。全縣商品住宅空置面積僅為 萬㎡，空置量較低。全縣二手房銷售面積約 9 萬㎡。 商品房銷售面 積 萬㎡ 商品房施