蘇州市樓盤調(diào)研報(bào)告房市分析(編輯修改稿)
2025-06-22 10:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 人群，余下的人群中如果價(jià)格能承受的話，園區(qū)將會(huì)成為其首選。今年市區(qū)一共有 80 萬(wàn)方的動(dòng)遷面積，雖然還沒(méi)有具體數(shù)據(jù)，但明年動(dòng)遷量肯定大 于今年，對(duì)于園區(qū)的樓盤來(lái)說(shuō)，無(wú)疑也是個(gè)好消息。 七、園區(qū)樓盤無(wú)差異化，主題概念成為重點(diǎn) 現(xiàn)園區(qū)內(nèi)樓盤價(jià)格都控制在 35003600元的均價(jià)，從主力房型來(lái)看也都是主推 130135平方米的 3室 2廳。從周圍的配套設(shè)施，交通教育來(lái)看，同存在一個(gè)共享的特點(diǎn)。總體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段園區(qū)樓盤還是只靠樓盤的地段不同及主題概念影響來(lái)區(qū)分，對(duì)于名程項(xiàng)目而言，主題概念的突出是需要特別注意的重點(diǎn)。同時(shí)，主題定位的不同，對(duì)于現(xiàn)階段園區(qū)消費(fèi)群來(lái)源也將會(huì)有相當(dāng)大的影響。 八、新區(qū)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)威脅，但古城區(qū)將會(huì)分流園區(qū)的購(gòu)房群 從現(xiàn)階段來(lái)看， 新區(qū) 與工業(yè)園區(qū)處于兩個(gè)相反方向的地塊，由于整體規(guī)劃，地理位置，新區(qū)與園區(qū)相比檔次上要略低一些，同時(shí)也正是這些原因，新區(qū)的樓盤不會(huì)對(duì)園區(qū)構(gòu)成太大的威脅。 蘇州樓盤調(diào)研報(bào)告 但隨著土地拍賣的執(zhí)行，土地的價(jià)值將會(huì)慢慢體現(xiàn)出來(lái)，加上古城區(qū)加大城市建設(shè)與規(guī)劃，如果有品質(zhì)較好的樓盤的話，古城區(qū)將是園區(qū)的威脅，且必定會(huì)分流一部分的購(gòu)房群。 小結(jié)： 如今蘇州地區(qū)房產(chǎn)發(fā)展迅速，市場(chǎng)也趨于規(guī)范化，從蘇州 GDP指數(shù)的發(fā)展來(lái)看，這一經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段正好是進(jìn)入一個(gè)住房改善的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，必然形成旺盛的購(gòu)買力，同時(shí)也能撐起蘇州房?jī)r(jià)的高昂之頭， 雖然土地放量的增大，房?jī)r(jià)上漲受到一定的控制，但整體來(lái)說(shuō)，可謂前途一片光明。 園區(qū)首期的開發(fā)已接近尾聲，但在最后階段，正好是園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的時(shí)候，前有囤積的土地，旁邊有一同推出的樓盤，后有二期的跟進(jìn)，可謂現(xiàn)在處于一個(gè)前后夾擊的狀態(tài)。 同時(shí)園區(qū)無(wú)房可賣的空白點(diǎn)也是最好的時(shí)機(jī)，如果能在現(xiàn)在的情況下?lián)屜冗M(jìn)入，誰(shuí)就將站穩(wěn)在園區(qū)的一席之地。 100120 平方米的面積， 3 房 2廳的房型成為消費(fèi)者選擇的重點(diǎn)， 130 平方米的 3房 2 廳則是園區(qū)現(xiàn)有樓盤的主力房型。從樓型來(lái)看，蘇州市民對(duì)于小高層與高層已經(jīng)沒(méi)有太大的抗性，從今后的發(fā) 展來(lái)看，小高層與高層也將成為主導(dǎo)地位。拋卻價(jià)格不說(shuō)，蘇州的消費(fèi)者對(duì)小區(qū)的規(guī)劃，環(huán)境較為看中。 主題概念成為園區(qū)樓盤差異化的重點(diǎn)，如何確定主題概念對(duì)銷售將會(huì)有極強(qiáng)的推動(dòng)作用。 園區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)升到了一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨?，后期進(jìn)入地塊將面臨成本過(guò)高的局面。新區(qū)的樓盤對(duì)園區(qū)暫時(shí)還構(gòu)不成威脅，倒是古城區(qū)如果推出規(guī)劃好的樓盤，購(gòu)房者將會(huì)被分流一些出去。 蘇州樓盤調(diào)研報(bào)告 主要內(nèi)容： （一）、蘇州房產(chǎn)版塊劃分 （附：蘇州房產(chǎn)地圖，掃描） 蘇州大致分為六個(gè)區(qū)域： 蘇州工業(yè)園區(qū)： 蘇州商品房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，整體環(huán)境規(guī)劃好，居住的人士有一 定的檔次，目前蘇州中高檔的樓盤大都集中在園區(qū)內(nèi)，均價(jià)在 35003600元 /平方米左右。 蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)： 發(fā)展迅猛，緊跟園區(qū)的腳步，但目前的房?jī)r(jià)還只處于 3000元 /平方米左右，無(wú)論從整體的規(guī)劃，還是個(gè)案樓盤的設(shè)計(jì)來(lái)看，與園區(qū)的差距不小。居住人士的檔次也相對(duì)參差不齊。 古城區(qū)： 以護(hù)城河為界，由于政府規(guī)定，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的建設(shè)保持了蘇州園林的風(fēng)格，在古城區(qū)內(nèi)幾乎見不到高樓大廈。在古城區(qū)內(nèi)商品房的價(jià)格也就 3000 元不到一點(diǎn)。但由于受到地域的限制，新建的樓盤通常都是 34層的多層，也沒(méi)有足夠的空間讓其在環(huán)境 規(guī)劃上動(dòng)腦筋。 相城區(qū)： 在蘇州古城區(qū)的北面，原本是屬于蘇州的郊縣，現(xiàn)并入蘇州城區(qū)，其樓盤主要還是以中低檔的為主，價(jià)格兩千多元一平方米。對(duì)蘇州消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，還認(rèn)為那是個(gè)鄉(xiāng)下的地方。 吳中區(qū)： 與相城區(qū)的性質(zhì)相同，原本都是郊縣，現(xiàn)也劃入蘇州城區(qū)。樓盤情況與相城區(qū)差不多，對(duì)于當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者而言，也還認(rèn)為是個(gè)鄉(xiāng)下地方。 金閶區(qū)： 主要是蘇州城區(qū)的老住宅小區(qū)，都是寫建造多年的老樓房，但由于新區(qū)的發(fā)展，處于新區(qū)與古城區(qū)之中的金閶區(qū)地段也開始升值，二手房市場(chǎng)不錯(cuò)，但已經(jīng)沒(méi)有新樓盤再推出。 （二）、蘇州房產(chǎn)大勢(shì) 蘇州樓盤調(diào)研報(bào)告 價(jià)格猛 漲，向外擴(kuò)張， 2001年土地的拍賣為蘇州房產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn) 當(dāng)北京的商品房平均價(jià)格升至每平方米 1萬(wàn)元左右，上海 7000元左右，南京 4000多元，無(wú)錫 3000多元的時(shí)候，蘇州的房?jī)r(jià)仍在 1700元左右徘徊。 1999年末 2000年初，園區(qū)新城花園第一期的房?jī)r(jià)也只有每平方米 157
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