蘇州市樓盤調(diào)研報(bào)告房市分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 塊，由于整體規(guī)劃，地理位置，新區(qū)與園區(qū)相比檔次上要略低一些，同時(shí)也正是這些原因，新區(qū)的樓盤不會(huì)對(duì)園區(qū)構(gòu)成太大的威脅。 主題概念成為園區(qū)樓盤差異化的重點(diǎn)，如何確定主題概念對(duì)銷售將會(huì)有極強(qiáng)的推動(dòng)作用。但由于受到地域的限制，新建的樓盤通常都是 34層的多層，也沒有足夠的空間讓其在環(huán)境 規(guī)劃上動(dòng)腦筋。在相當(dāng)一段時(shí)間里，蘇州土地供應(yīng)無序，住宅開發(fā)過度，使得蘇州的 空置房一度在全省名列榜首 。房屋施工面積 ， 當(dāng)年竣工房屋面積 。 土地供應(yīng)不足 ： 由于前兩年房產(chǎn)市場(chǎng)的一片混亂，在 2001年，蘇州市區(qū)的開發(fā)量?jī)H為 ，為了控制房家的調(diào)整， 2002年擬訂開發(fā) 200萬方的土地，加上前兩年的囤積空置面積， 2002年共有 400萬方的土地來開發(fā)。 在 2001 年上半年， 園區(qū)引進(jìn)合同外資 11 億美元 ，實(shí)際到帳 ，同比增長(zhǎng)了 47%與40%；實(shí)現(xiàn) GDP122億元，財(cái)政收入 16． 5億元，進(jìn)出口總額 23億美元，其中出口 11億美元，同比增長(zhǎng)分別為 30％、 50％和 21％、 22％。 總體規(guī)劃： 蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃 70平方公里，按照規(guī)劃，將建成一座 60萬人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。 園區(qū)樓盤特點(diǎn)： 注重整體布局，突出建設(shè)規(guī)劃 強(qiáng)化配套建設(shè) ，住宅配套同步 蘇州樓盤調(diào)研報(bào)告 加強(qiáng)質(zhì)量管理，爭(zhēng)創(chuàng)精品工程 加強(qiáng)物業(yè)管理，營造良好環(huán)境 3室 2廳是共同的主力房型，價(jià)位的差異也不大，都在 3500元上下 從園區(qū)歷年房屋開工面積來看，到 2001年累計(jì)有 ，同時(shí)竣工面積為 萬平方米。 全部建成后，園區(qū)將提供 36萬個(gè)就業(yè)崗位。 購房的總價(jià)， 20萬為目前的心理價(jià)位，從蘇州的整體來看的確如此。 。 新區(qū)：與工業(yè)園區(qū)處于兩個(gè)相反方向的地塊，由于整體規(guī)劃，地理位置，新區(qū)與園區(qū)相比檔次 上要略低一些，同時(shí)也正是這些原因，新區(qū)的樓盤不會(huì)對(duì)園區(qū)構(gòu)成太大的威脅。 下期計(jì)劃： 蘇州工業(yè)園區(qū)今后三年（ 2002年至 2020年）發(fā)展目標(biāo)由 5 月 28日召開的中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會(huì)第六次會(huì)議確定：初步建成具有國際競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)區(qū)。由于以前的蘇州市民習(xí)慣了住多層，小高層的開發(fā)與發(fā)展在園區(qū)又成為一塊亮點(diǎn)。截止到 2001年底，推行公積金會(huì)員達(dá)到 28140人，其中外資企業(yè)職工 25256人。成片開發(fā)由中新合資的開發(fā)公司負(fù)責(zé)。 需 求旺盛： 蘇州 2020年的 GDP將達(dá)到 5000美元，現(xiàn)在離這個(gè)數(shù)據(jù)并不遠(yuǎn)，按國際慣例，這個(gè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正好是住房需求的增長(zhǎng)調(diào)整階段。 房產(chǎn)市場(chǎng)一片紅火，供小于求 蘇州市區(qū) 2001 年房地產(chǎn)開發(fā)投資共 億元，其中住宅投資額 億元，別墅、高檔公寓 億元，經(jīng)濟(jì)適用房 億元，商 用辦公樓 億元。 （二）、蘇州房產(chǎn)大勢(shì) 蘇州樓盤調(diào)研報(bào)告 價(jià)格猛 漲，向外擴(kuò)張， 2001年土地的拍賣為蘇州房產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn) 當(dāng)北京的商品房平均價(jià)格升至每平方米 1萬元左右，上海 7000元左右，南京 4000多元，無錫 3000多元的時(shí)候，蘇州的房?jī)r(jià)仍在 1700元左右徘徊。 古城區(qū)： 以護(hù)城河為界，由于政府規(guī)定，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的建設(shè)保持了蘇州園林的風(fēng)格，在古城區(qū)內(nèi)幾乎見不到高樓大廈。從樓型來看，蘇州市民對(duì)于小高層與高層已經(jīng)沒有太大的抗性，從今后的發(fā) 展來看，小高層與高層也將成為主導(dǎo)地位?？傮w來說，現(xiàn)階段園區(qū)樓盤還是只靠樓盤的地段不同及主題概念影響來區(qū)分，對(duì)于名程項(xiàng)目而言，主題概念的突出是需要特別注意的重點(diǎn)。 由于園區(qū)房?jī)r(jià)偏高，真正在園區(qū)買得起房子的園區(qū)工作者都為專業(yè)技術(shù)人員或白領(lǐng)人士，如此計(jì)算顯示， ，也就是說園區(qū)還有 35%，近 6000 人還沒有在園區(qū)內(nèi)購置 過房屋。在這 60 萬人的房屋中，將分成不同的檔次樓盤去開發(fā)。 三、園區(qū)帶動(dòng)蘇州房產(chǎn)的發(fā)展，但如今卻處于無房可賣的真空階段 整個(gè)蘇州的房產(chǎn)市場(chǎng)主要是由園區(qū)帶頭推進(jìn)的，園區(qū)良好的規(guī)劃，品質(zhì)優(yōu)良的樓盤造就了它一枝獨(dú)秀的地位。 在消費(fèi)和投資的雙向拉動(dòng)中，前者的作用更加明顯，銷售額增幅近于開發(fā)投資增幅（ 21%）的一倍，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。其中蘇州市區(qū)面積 1650平方公里，建成區(qū)面積 ，古城區(qū) 14平方公里，市區(qū)人口209萬。全市共有 130個(gè)鎮(zhèn)，面積 8848平方公里，人口 580萬。 空置房總量下降
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