【正文】 （五）、競爭樓盤分析 這里的競爭樓盤主要都是介紹園區(qū)的樓盤，在今年年底，大都有下 一期樓盤會推出 （附照片） 都市花園： 湖左岸 四季花園，發(fā)現(xiàn)之旅 師惠樂章： 蘇都花園： 加洲湖濱 萬揚香樟 白領(lǐng)公寓： （六）、消費者 蘇州消費者現(xiàn)平均購房的面積在 100 平方米左右，在考慮購房的時候， 3 房 2 廳是如今消費熱點， 100120平方米是最易接受的房型，大概有 52%左右的人。目前，園區(qū)的房產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量遠大于竣工量，樓盤大多在預(yù)售階段就已銷售一空，整體銷售率達到95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民心目中的一塊品牌，也是他們安家落戶的首選。對外 招商引資由中新聯(lián)合共同負責(zé)；第三，國務(wù)院同意在蘇州工業(yè)園區(qū)自主地、有選擇地借鑒新加坡經(jīng)濟發(fā)展和公共管理方面的經(jīng)驗。房地產(chǎn)開了經(jīng)營總收入 億元。在古城區(qū)內(nèi)商品房的價格也就 3000 元不到一點。同時，主題定位的不同，對于現(xiàn)階段園區(qū)消費群來源也將會有相當(dāng)大的影響。首期開發(fā) 8平方公里，這里緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；其居住區(qū)也是以中高檔樓盤為主，第二區(qū)環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 區(qū)，在這一塊還會見建一座 86公頃的兩萬社團的住宅用地，以低檔住宅為主，現(xiàn)暫定名為 21世紀村；第三區(qū)靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工工業(yè)基地。 二、土地供應(yīng)加大，市場趨于規(guī)范，整體而言，從長遠來看，房價上漲速度會放慢 由于房價的一路飚升，出現(xiàn)購房者無房可買，發(fā)展商無地可建，整個市場供小于求的情況。值得注意的是居住支出與其他支出不同的是隨收入比例的增高， 自然狀況： 政區(qū)人口 ....蘇州市下轄常熟、昆山、太倉、吳江、張家港五縣市和平江、金閶、 滄浪、虎丘、吳中和相城六個區(qū)以及蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)。 其次，前期房價上漲已經(jīng)透支了相當(dāng)一部分的潛在消費群，同時如今高挺的價格也限制普通老百姓的購房愿望，然后蘇州還未達到一個外需的市場。 由此給我們帶來了兩個問題： 在園區(qū)工作的人，未在園區(qū)購房的人有多少？ 市區(qū)東遷的用戶是什么樣的一群人？ 主題定位將對消費群來源造成多大的變化？ 我們可以從下組數(shù)字來看上面的問題，到 2001年底園區(qū)歷年累計房屋開工面積 ， 蘇州樓盤調(diào)研報告 蘇州購買商品房的平均面積在 114平方米，園區(qū)樓盤的主力房型都在 130平方米左右，如果我們按照 %的 人員來自園區(qū)公積金用戶的話，我們可以算出： /130平方米 *%= 截止 2001 年底，園區(qū) 就業(yè)人數(shù)達到 31164 人， 其中專業(yè)技術(shù)人員 17103 人 ，大專以上文化程度有 11109 人，專業(yè)技術(shù)人員占了 59%的比例。 同時園區(qū)無房可賣的空白點也是最好的時機，如果能在現(xiàn)在的情況下?lián)屜冗M入，誰就將站穩(wěn)在園區(qū)的一席之地。樓盤情況與相城區(qū)差不多，對于當(dāng)?shù)氐南M者而言，也還認為是個鄉(xiāng)下地方。 空置房總量下降近兩年 30% 。最新資料統(tǒng)計，在 2002 年上半年，園區(qū)的就業(yè)人數(shù)已經(jīng)超過了 4萬人。 園區(qū)購房人群劃分： 園區(qū)內(nèi)擁有公積金的購房比例 %；，蘇州市市區(qū)的購房比例是 。 選房的同時，對于小區(qū)的環(huán)境要求與物業(yè)管理考慮得較多。 （四）、古城區(qū)與新區(qū) 古城區(qū)：現(xiàn)在處于全市規(guī)劃中，將以護城河一帶的房子都準備進行拆遷工作。 房產(chǎn)情況： 總體情況：一片紅火，園區(qū)房價在 3500~3600元一平方米， 所有開始銷售的樓盤大都告窯。 1994年 2月 11 日，國務(wù)院下達了《開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)有關(guān)問題的批復(fù)》。自此開始，蘇州土地的價格開始突飛猛進。新區(qū)的樓盤對園區(qū)暫時還構(gòu)不成威脅，倒是古城區(qū)如果推出規(guī)劃好的樓盤，購房者將會被分流一些出去。在動遷人口中， 40%是屬于經(jīng)濟能力有限，只能購買安置房的人群，余下的人群中如果價格能承受的話，園區(qū)將會成為其首選。 四、惡戰(zhàn)來臨，蓄勢待發(fā)，園區(qū)下半年競爭激烈，眾多樓盤都瞄準真空時期 如今的園區(qū)，二期地塊還未開發(fā)，一期房屋能賣的都已售空，剩下的就是暫時還未推出的。在短短的一年多的時間里，蘇州地區(qū)的價格上漲了 30%以上， 2002 年房展會上的商品房的成交均價達到了 2439元 /平方米。 但自從 2001 年開始，全國房產(chǎn)市場良好的大環(huán)境成為了蘇州市場發(fā)展的好基礎(chǔ)，需求的旺盛加上蘇州執(zhí)行土地拍賣