【正文】 8090 平方米的小兩房以及 100110 平方米的緊湊三房相對較少。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 吳中區(qū)新房均值（單位：元 /平方米） 板塊分布 物業(yè)形態(tài) 板塊參考均值 月度漲幅 樣本項目 城南中心板塊 高層 都薈名苑 多層 嘉寶花園、吳風雅苑、夏蓮花園 滄浪新城板塊 高層 四季晶華、天辰花園、雅典世家、福星新城 多層 博雅苑、盤蠡花園 聯(lián)體別墅 博雅苑 吳中經濟 開發(fā)區(qū)板塊 高層 陽光水榭、 S 半島 多層 陽光水榭、生活家、都市新貴、迎春家園、麗都國際、碧水灣、 S 半島 聯(lián)體別墅 碧水灣 獨棟別墅 碧水灣 、泰盛綠島 木瀆板塊 多層 棕櫚灣、瑞景苑、天平花園、金楓美地 獨棟別墅 十八島、天鄰風景 太湖板塊 多層 胥香園、金庭花園、秀涇苑 聯(lián)體別墅 胥香園、東山景園 疊加別墅 太湖緣 獨棟別墅 胥香園、太湖之星、寶島花園、碧贏谷、太湖天闋、太湖美山莊、東山景園、 西山恬園、古北雅園 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。四室的存在只局限在總價在60 萬以上的中高檔房源，總供應相對較少，成交比例也非常低。支撐該數(shù)據(jù)的樓盤為中海湖濱一號，以對外公開的 6600 元 /平方米入市，取得了另人羨慕的銷售比率。 首先，從供應來看，主力供應仍在 4000—5000 元 /平方米和 5000—5500 元 /平方米兩個價格段， 4000 元 /平方米以下和 6000 元 /平方米以上仍為供應的價格空白段。 小 結：本月多層、高層成交繼續(xù)上漲，小高層持平，整體市場保持平穩(wěn)。園區(qū)的湖濱一號開盤，平均價格高于區(qū)域 1000 元 /平方米，屬于市場特例?？梢灶A見，此次拍賣的現(xiàn)場將會非常熱鬧，競爭也會異常激烈，有望達到 2020 年后的歷史新高。雖然該地塊面積不大，但作為低密度的別墅用地，還是能給萬科地產留下足夠的發(fā)揮空間。 停工一年將收土地閑置費 為杜絕開發(fā)商變相囤地，《出讓合同補充協(xié)議》第 6 條進一步對閑置土地作了約定：開發(fā)商按照合同約定日期動工建設，但已開發(fā)建設面積占建設總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足 25%，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權向受讓人征收土地閑置費。 博源路標：隨著外資銀行大量進駐國內市場，對國內銀行的沖擊也越來越大。對于目前蘇州居民的生活水平來看，公交車是大部分居民的出行工具，這就導致了普通公寓房地產對公交系統(tǒng)的依賴性非常大， 100 公里的公交專用道的規(guī)劃建設，將變蘇州普通公寓房地產的市場格局產生一定的影響。其中，參照五級航道標準改造環(huán)城河、老運河、蘇瀏線、滸光運河，參照七級航道標準改造蘇虞東線。相城區(qū)房地產市場一直憑借較低的價格吸引著園區(qū)客戶，無奈受到交通條件的影響，部分園區(qū)消費者還是不能接受相城區(qū)，而這此北環(huán)路東延工程正好解決了這一問題 。 頸。 二、施工規(guī)模得到控制。 為進一步促進房地產市場穩(wěn)健發(fā)展，國務院近期出臺了六條宏觀調控措施，國務院辦公廳又轉發(fā)了建設部等九部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見，這是繼去年 “國八條 ”后的又一重大舉措。同時博源引路者認為，目前的房地產市場相比 2020年后期，已經成熟了很多，相信本輪政策打擊的力度不會象 2020 年那么強烈。南環(huán)快速路東延工程以圍堰施工進場為開工時間，力爭 5 月 10 日左右舉行開工儀式；北環(huán)快速路東延工程，根據(jù)火車站地區(qū)綜合改造工程規(guī)劃方案進展力爭早日開工，具體時間另行確定。蘇州可以基本實現(xiàn) “1 60、 120”的目標，即所有鄉(xiāng)鎮(zhèn) 15 分鐘內就近上高速公路，蘇州中心城區(qū) 30 分鐘內 到達各市（縣）， 60 分鐘交通圈覆蓋全境， 2 小時交通圈基本覆蓋長三角城市群。此次大力投入 496 個億來改善蘇州的交通條件，對于蘇州老百姓來說，無疑是意見大快人心的事。開發(fā)商與銀行聯(lián)合，共同為住蘇的外籍人士提供外幣 按 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。該協(xié)議對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項目用地中非生產性設施 用地比例等合同條件及違約責任進行了明確約定，杜絕開發(fā)商變相囤地。在本次對開發(fā)商囤積土地的具體限制中，主要從開發(fā)周期和總建筑面積進行嚴格 規(guī)定來控制開發(fā)商的工程進度和項目定位。 拍賣地 點：蘇州市會議中心豐樂廳。但這些地塊基本上都是商業(yè)用地和加油站，雖然地塊數(shù)量較多，但由于規(guī)模都比較小，整體推出的量體也不是很大，但結合歲末年初的土地大餐和目前蘇州商業(yè)市場形勢來看，一場商業(yè)地產的革命即將爆發(fā)。 從各區(qū)域的成交來看，園區(qū)和吳中區(qū)成交最多，分別占 30%和 27%，相城區(qū)最低，只有 12%。 小結：多層供應低價位成主體，成交中，小面積需求升級，大面積仍有存在的空間。 c、高層 價格（元 /㎡） 面積 4000 以下 40005000 50005500 55006000 60007000 7000 以上 供應 加推 去化 供應 加推 去化 供應 加推 去化 供應 加推 去化 供應 加推 去化 供應 加推 去化 85 平方米以下 107 0 0 99 0 0 144 40 44 242 0 44 0 0 0 2 0 3 8595 平方米 0 0 0 79 0 3 164 38 56 100 0 3 48 0 21 10 0 2 95105 平方米 148 16 30 90 0 18 327 57 135 151 0 5 27 24 23 121 0 32 105120 平方米 62 0 15 52 0 6 252 0 74 0 0 0 7 0 2 8 0 6 120130 平方米 53 0 3 218 0 14 348 0 86 93 0 2 25 0 6 74 0 11 130150 平方米 223 32 64 388 0 26 779 76 97 275 0 60 93 92 80 40 0 16 150170 平方米 48 0 0 185 0 1 450 0 40 31 0 9 18 0 0 88 0 7 170 平方米以上 49 0 4 121 0 7 331 0 19 38 0 0 29 0 5 640 0 45 博源路標：高層的供應情況相比小高層、多層，又有所不同，向更高一級的價格靠攏，主力供應的價格段 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。園區(qū)的多層由于面積大、總價遠遠高于大眾的承受水平，因此銷售一直比較緩慢，這也為其他區(qū)域的多層定位提供了參考。成交套數(shù)中，三室 486 套，二室 530 套，二室需求大于三室。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 獅山板塊： 區(qū)域明星國際公館當仁不讓，本月簽約 23 套，比同板塊的保利雅苑（僅 8 套）多了 15 套，兩個樓盤無論是產品還是位置都相差較小，但價格卻相差近 300 元 /平方米，價格依然是開 發(fā)商促銷的一把利器。 二、新區(qū)月度市場供求分析 住宅套數(shù)總供求 物業(yè)形態(tài) 月初供應量 加推量體 總量體 所占比例 4 月各時間段新增簽約量 累計簽約 去化率 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 b、小高層 價格（元 /㎡） 面積 4800 以下 48005000 50005200 52005500 55005800 5800 以上 供應 加推 去化 供應 加推 去化 供應 加推 去化 供應 加推 去化 供應 加推 去化 供應 加推 去化 85 平方米以下 54 42 20 6 0 0 49 0 29 1 0 0 0 0 0 0 0 0 8595 平方米 58 0 4 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 95105 平方米 82 42 13 20 0 0 47 0 25 38 0 11 116 0 17 0 0 0 105115 平方米 87 74 7 34 0 0 40 0 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 115130 平方米 92 32 1 3 0 0 31 0 0 137 0 22 94 0 6 0 0 0 130145 平方米 116 0 7 145 0 2 3 0 0 74 44 18 0 0 0 0 0 0 145160 平方米 8 0 0 25 0 1 101 0 12 17 0 1 0 0 0 0 0 0 160 平方米以上 16 0 0 15 0 1 49 0 5 1 0 0 0 0 0 0 0 0 博源路標： 從以上的小高層住宅 4 月份的 “面積 —價格 ”供求表中，我們可以看出： 從供給層面來看： 4 月份區(qū)域小高層的房源供應主要集中 4800 元 /平方米以下，供應量達 513 套，其她價格段的供應量相差不大，在 200300 套間，而 580。清水園以及白領公寓的成交量比較大，分別去化了約 70套和 76 套和 62 套，為新區(qū)的熱點樓盤，同時于本月開盤的 3 個樓盤成交也比較理想，如山水華庭項目沉寂了幾個月后終于于本月暴發(fā)，本月成交了 60 套； 從去化率來看：中高檔樓盤去化 率比較高，如白領公寓去化率達 %，美田山水之戀去化率為 %，名馨花園去化率為 %。 從上述數(shù)據(jù)我們可以看出： 區(qū)域市場新增加供應量同比 3 月份下降了 399 套，可以看出 4 月份區(qū)域新推樓盤速度放慢； 繼 3 月份區(qū)域市場火熱銷售之后，本月市場有所回落，高潮難續(xù)。 4 月份湖北板塊的玲瓏灣和中海湖濱一號都有新房推出，雖然玲瓏灣推出大面積房源，單價有所下調，但湖濱一號推出了部分湖景房，價格拉高了近 1000 元 /平方米，在湖濱一號的帶動下，板塊價格也有近 500 元 /平方米的上漲。 c、高層 戶型 總價 一室 二室 三室 四室 供應 加推 去化 供應 加推 去化 供應 加推 去化 供應 加推 去化 3040 萬元 217 18 19 88 0 18 0 0 0 0 0 0 4045 萬元 31 22 20 127 16 25 0 0 0 0 0 0 4550 萬元 0 0 0 433 14 141 64 0 8 0 0 0 5055 萬元 4 0 1 428 81 137 112 32 56 0 0 0 5560 萬元 0 0 0 678 0 154 293 0 27 15 0 1 6070 萬元 10 0 3 115 24 38 877 0 121 31 0 2 7080 萬元 0 0 0 23 0 4 1624 76 138 204 0 28 80 萬元以上 0 0 0 98 0 13 832 127 136 573 0 36 博源路標：本月全市高層供應中，二室戶型有 1990 套，三室戶有 3802 套，四室戶有 823 套，一室戶有262 套。 從旁邊的圖表我們可以看出，二室成交的兩個熱點總價段為 30—40 萬， 40—45 萬，該總價主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)的邊緣區(qū)域，從而得知，目前的蘇州市 場上，價格因素比地理位置因素更能吸引客戶。市區(qū)的小高層高 成交主要來自寶石御景園，該項目的現(xiàn)房成交促進較大。 大戶型的需求中以 130—150 平方米面積段成交最多，本月共有 128 套。 從去化率看，多層的去化率 最高，達到 %，小高層和高層的成交率相比三月也有所上升。 掛牌地點：本次土地掛牌地點設在蘇州市干將西路 980 號地產大廈 8 樓，蘇州市土地儲備中心地產經營科。 序號 地塊位置 編號 面積 用途 出讓年限 容積率 建筑密度 綠地率 起拍價 ㎡ 元 /㎡ 1 滄浪區(qū)湄長小學西、南環(huán)東路南（原匯凱紡織印染有限公司） 蘇地 2020B1 號 52530 居住 70 年 ≥ ≤ ≥15% ≤25% ≥37% 3300 2 金閶區(qū)虎 丘路 30號（原工藝美院北校區(qū)） 蘇地 2020B2號 商業(yè) 40年 ≤ ≤40% ≥30% 5600 居住 70 年 ≤ ≤30% ≥37% 2580 3 滄浪區(qū)勞動路 2028 號（原冶金廠） 蘇地 2020B3 號 居住 70 年 ≤ ≤20% ≥37% 4680 4 滄浪區(qū)長吳路 8 號東（原煤礦機械廠） 蘇地 2020B4 號 居住 70 年 ≤ ≤30% ≥37% 3300 5 金閶區(qū)辛莊西路南、蘇滸路 45 號 （原蘇州鏈條廠、虎丘職中、虎丘中學） 蘇地 2020B5 號 居住 70 年 ≤ ≤25% ≥37% 3650 6 平江區(qū)西