【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 G16 號(hào) 商業(yè) 40 年 ≤ ≤40% ≥30% 2278 14 工業(yè)園區(qū)唯亭西區(qū)星澄路以西 蘇地 2020G17 號(hào) 商業(yè)（加油站） 40 年 ≤ ≥20% 750 15 工業(yè)園區(qū)唯亭東區(qū)葑亭大道以南、涇上街以東 蘇地 2020G18 號(hào) 商業(yè)（加油站） 40 年 ≤ ≥20% 750 16 工業(yè)園區(qū)勝浦同勝路以南、界浦路以東 蘇地 2020G19 號(hào) 商業(yè)（加油站） 40 年 ≤ ≥20% 750 17 工業(yè)園區(qū)婁葑新華路以北、星華街以西 蘇地 2020G20 號(hào) 商業(yè)（加油站） 40 年 ≤ ≥20% 750 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 18 工業(yè)園區(qū)東方大道以北 蘇地 2020G21 號(hào) 3337 商業(yè)（加油站） 40 年 ≤ ≥20% 750 掛牌時(shí)間：自 2020 年 4 月 30 日上午 9 點(diǎn)起至 2020 年 5 月 18 日下午 5 點(diǎn)整止 (工作日內(nèi) )。 掛牌地點(diǎn)：本次土地掛牌地點(diǎn)設(shè)在蘇州市干將西路 980 號(hào)地產(chǎn)大廈 8 樓，蘇州市土地儲(chǔ)備中心地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)科。 博源路標(biāo)：除了市區(qū)大批量的土地拍賣，蘇州政府還拿出以上的小地塊商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行掛牌。但這些地塊基本上都是商業(yè)用地和加油站，雖然地塊數(shù)量較多，但由于規(guī)模都比較小，整體推出的量體也不是很大，但結(jié)合歲末年初的土地大餐和目前蘇州商業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)來看，一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的革命即將爆發(fā)。 第二部分 月度市場(chǎng)分析 壹 月度整體市場(chǎng)分析 一、月度市場(chǎng)特點(diǎn)概述 2020 年四月間，蘇州整體公寓住宅供應(yīng)量為 13493 套，總的新推量體 1638 套，相比上月新增量體減少了800 多套，但總的成交量體有明顯上漲，總簽約量體為 2716 套，比三月份高出 500 多套。市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)良好，成交數(shù)據(jù)不減。樓市的旺季已經(jīng)到來，一般來說，由冷淡期到旺季需要經(jīng)歷 2 個(gè)季度的時(shí)間，中間有一個(gè)緩沖期。 2020 年的旺季經(jīng)歷了 2020 年 12 月， 2020 年 1 月、二月的過渡，三月正式進(jìn)入，四月持續(xù)升溫，旺季一般的持續(xù)時(shí)間在 3—4 個(gè)月。樓市由冷變熱比較困難，但是由熱變冷時(shí)常會(huì)很突然，今年的旺季預(yù)計(jì)的持續(xù)時(shí)間到 2020 年 6 月份，于 7 月開始進(jìn)入平穩(wěn)期。 全市本月價(jià)格變化小，新增量體少，持 續(xù)熱銷以前的量體，因此一般樓盤不會(huì)再做價(jià)格變動(dòng)。園區(qū)的湖濱一號(hào)開盤，平均價(jià)格高于區(qū)域 1000 元 /平方米，屬于市場(chǎng)特例。相城區(qū)隨著板塊抄作的升溫，環(huán)境資源的充分利用，使得區(qū)域別墅市場(chǎng)價(jià)格有所上漲。其他區(qū)域的價(jià)格基本與三月份持平。 各區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)中，吳中區(qū)表現(xiàn)最明顯， 4 月銷售高出三月 500 套左右，區(qū)域成交創(chuàng)新高，除新區(qū)外，其他各區(qū)域成交都相比三月份有小量體的上升。在良好的市場(chǎng)前提下，要保證正常的銷售速度，關(guān)鍵在于價(jià)格。蘇州全市的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)有半年沒有的變動(dòng)了，正由于價(jià)格的保持，使得以前的觀望客戶又重新燃起了購 房欲望，抓住客戶和穩(wěn)定價(jià)格息息相關(guān)。 二、月度市場(chǎng)總體供求分析 住宅套數(shù)總供應(yīng) 物業(yè)形態(tài) 月初供應(yīng)量 加推量體 總量體 所占比例 4 月各時(shí)間段新增簽約量 累計(jì)簽約 去化率 多層 1937 953 2890 % 213 278 291 189 971 % 小高層 3492 234 3726 % 82 207 158 174 621 % 高層 6461 416 6877 % 211 340 285 288 1124 % 博源路標(biāo)：本月全市成交再次上漲，其中多層增加 352 套，小高層基本與上月持平，高層增加 198 套，從各區(qū)域的產(chǎn)品形態(tài)構(gòu)成來看，小高層分布最為平均，說明小高層的接受度越來越高，多層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品都存在著局部的分布不平衡，因此小高層的成交狀況就代表著整體市場(chǎng)的成交狀況，本月小高層成交與上月持平，全市整體成交數(shù)據(jù)上升，主要是受到某些特殊樓盤的因素的影響，如吳中區(qū)的金楓美地、園區(qū)的湖濱一號(hào)，所以，總的來看三月與四月的市場(chǎng)冷暖度相當(dāng)。 從去化率看，多層的去化率 最高，達(dá)到 %，小高層和高層的成交率相比三月也有所上升。市場(chǎng)的推量在本月有一定的緩和，也是成交率上升的原因之一。 從各區(qū)域的成交來看，園區(qū)和吳中區(qū)成交最多，分別占 30%和 27%，相城區(qū)最低，只有 12%。整體上看， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 各區(qū)域的成交仍比較平均，不存在焦點(diǎn)區(qū)域和冷淡區(qū)域。從數(shù)據(jù)上我們還能得到其他的信息，一是小高層的已經(jīng)完全被蘇州人所接受，從本月市區(qū)的小高層成交可以看出這一點(diǎn)；其次多層產(chǎn)品低檔化，雖然園區(qū)的多層已經(jīng)成為高檔產(chǎn)品，但是供應(yīng)量小，對(duì)整體市場(chǎng)不產(chǎn)生影響；另外，高層產(chǎn)品以園區(qū)為龍頭的布局仍無法改變。 小 結(jié)：本月多層、高層成交繼續(xù)上漲，小高層持平，整體市場(chǎng)保持平穩(wěn)。 面積 —單價(jià)供求 多層（注釋：供應(yīng)為月初供應(yīng)，以下類同） 價(jià)格（元 /㎡） 面積 4000 以下 40005000 50005500 55006000 60007000 7000 以上 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 80 平方米以下 2 0 1 3 0 3 5 0 2 0 0 0 4 0 0 223 0 7 8090 平方米 220 210 182 186 83 92 2 0 0 0 0 0 27 0 10 0 0 0 90100 平方米 140 104 27 213 58 94 10 0 0 0 0 0 117 0 18 2 0 2 100110 平方米 64 55 48 85 65 32 9 0 0 0 0 0 6 0 0 14 0 9 110120 平方米 101 52 50 42 5 21 36 0 24 2 0 2 30 22 13 0 0 0 120130 平方米 119 77 37 228 67 62 37 0 22 0 0 0 62 16 20 4 0 3 130150 平方米 158 89 56 260 23 72 61 0 4 0 0 0 74 0 6 4 0 1 150 平方米以上 51 18 5 122 9 22 66 0 10 0 0 0 60 0 10 41 0 4 博源路標(biāo)：從上表可以看出，全市多層的供應(yīng)形式，以 5000 元 /[平方米以下為主， 5500—6000 元 /平方米為供應(yīng)的真空地段。主要由于多層主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)、市區(qū)三大區(qū)域，吳中區(qū)和相城區(qū)的多層的平均價(jià)格在 4500 元 /平方米左右，也就是構(gòu)成了多層的主體數(shù)據(jù) ，而市區(qū)的多層價(jià)格一般高于 6000 元 /平方米，園區(qū)的多層供應(yīng)幾乎可以忽略，不影響到產(chǎn)品布局。 我們重點(diǎn)研究 5000 元 /平方米以下的多層： 中大戶型供應(yīng)中， 130—150 平方米，有 418 套， 120—130 平方米供應(yīng)有 347 套。 小面積戶型供應(yīng)中， 80—90 平方米的面積，有 406 套， 90—100 平方米供應(yīng)有 353 套。 以上兩種供應(yīng)是 5000 元 /平方米以下的主力面積供應(yīng)段，可以看出，大小面積供應(yīng)比較平均；我們從成交來看，中大戶型的總成交為 207 套，小戶型的總成交套數(shù)為 395 套，小戶型高于中大戶型 190 套左右，小戶 型的需求在升級(jí)。 在小戶型的成交中最為突出的為 4000 元 /平方米左右， 80—90 平方米的面積段，本月成交 182 套，新增量體有 210 套，從總供應(yīng)和成交的形式來看，市場(chǎng)對(duì)該面積和價(jià)格段的產(chǎn)品仍存在較為強(qiáng)烈的需求，可以考慮在 5—6 月份持續(xù)放量，以適應(yīng)需求。 大戶型的需求中以 130—150 平方米面積段成交最多，本月共有 128 套。對(duì)于大戶型的需求，客戶追求低總價(jià)的同時(shí)，也會(huì)追求居住的舒適度，在蘇州曾經(jīng)有一段時(shí)間對(duì)多大面積的需求最為旺盛，主要為本地多世同堂的家庭購買，這種需求短期內(nèi)仍將存在，因此目前還不能忽略大面積產(chǎn) 品的市場(chǎng)。 小結(jié)：多層供應(yīng)低價(jià)位成主體，成交中，小面積需求升級(jí)，大面積仍有存在的空間。 b、小高層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 價(jià)格（元 /㎡） 面積 4000 以下 40005000 50005500 55006000 60007000 7000 以上 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 85 平方米以下 0 0 0 67 42 26 81 0 30 45 0 18 0 0 0 0 0 0 8595 平方米 0 0 0 132 0 18 0 0 0 20 0 15 7 0 6 0 0 0 95105 平方米 0 0 0 289 42 51 100 0 40 181 0 45 0 0 0 0 0 0 105120 平方米 7 0 3 239 74 38 94 0 18 29 0 5 1 0 0 0 0 0 120130 平方米 8 0 1 196 32 10 322 0 65 163 0 12 15 0 14 5 0 0 130145 平方米 74 0 10 491 0 25 278 44 55 82 0 16 34 0 30 0 0 0 145160 平方米 85 0 16 110 0 11 136 0 16 16 0 0 0 0 0 0 0 0 160 平方米以上 60 0 5 176 0 8 123 0 11 26 0 2 0 0 0 34 0 1 博源路標(biāo)：從表格數(shù)據(jù)來看，小高層 4000 元 /平方米以下的供應(yīng)很少，價(jià)格開始向 5500 元 /平方米移動(dòng)。雖然在有些區(qū)域，多層的價(jià)格高于小高層，出現(xiàn)倒掛的現(xiàn)象，對(duì)全市而言，小高層的整體價(jià)格要高于多層。 首先，從供應(yīng)來看，主力供應(yīng)仍在 4000—5000 元 /平方米和 5000—5500 元 /平方米兩個(gè)價(jià)格段， 4000 元 /平方米以下和 6000 元 /平方米以上仍為供應(yīng)的價(jià)格空白段。面積供應(yīng)中， 95 平方米以上各面積段分布較為平均。 本月小高層的總成交與三月持平，但與三月相比又存在其特殊的地方。三月小高層的成交中，面積在 95平方米以下占有較大比重，而本月成交的主力面積為 95—105 平方米。從 4000—6000 元 /平方米，各價(jià)格段都有比較理想的成交。 在各區(qū)域的小高層成交量體中，新區(qū)仍然領(lǐng)跑，市區(qū)上升最快，超越吳中區(qū)和園區(qū)位居第二，相城區(qū)仍然處在末尾。園區(qū)高層成交進(jìn)入穩(wěn)定期，三月份的的高成交來自小戶型的吸引。市區(qū)的小高層高 成交主要來自寶石御景園，該項(xiàng)目的現(xiàn)房成交促進(jìn)較大。 小結(jié)：小高層成交區(qū)域變動(dòng)較大，市區(qū)由多層的熱成交轉(zhuǎn)向小高層。 c、高層 價(jià)格（元 /㎡） 面積 4000 以下 40005000 50005500 55006000 60007000 7000 以上 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 供應(yīng) 加推 去化 85 平方米以下 107 0 0 99 0 0 144 40 44 242 0 44 0 0 0 2 0 3 8595 平方米 0 0 0 79 0 3 164 38 56 100 0 3 48 0 21 10 0 2 95105 平方米 148 16 30 90 0 18 327 57 135 151 0 5 27 24 23 121 0 32 105120 平方米 62 0 15 52 0 6 252 0 74 0 0 0 7 0 2 8 0 6 120130 平方米 53 0 3 218 0 14 348 0 86 93 0 2 25 0 6 74 0 11 130150 平方米 223 32 64 388 0 26 779 76 97 275 0 60 93 92 80 40 0 16 150170 平方米 48 0 0 185 0 1 450 0 40 31 0 9 18 0 0 88 0 7 170 平方米以上 49 0 4 121 0 7 331 0 19 38 0 0 29 0 5 640 0 45