【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ■ 價(jià)目表公開 ■ 定金收據(jù)的制作 ■ 財(cái)務(wù)人員的安排 ■ 若當(dāng)日下雨，準(zhǔn)備戶外雨棚 ■ 保安力量加強(qiáng) ■ 客戶在接待中心分批集中排隊(duì)領(lǐng)號(hào)， 80 組一天，一個(gè)號(hào)子一個(gè)人（如替人代定的，需當(dāng)事人親自到場(chǎng)）先到先得，定金 10000 元，單元不得重復(fù)預(yù)定。 ■ 正式分批預(yù)定，認(rèn)購相應(yīng)單元 ■ 控制進(jìn)場(chǎng)簽約人數(shù)，保證現(xiàn)場(chǎng)次序和足夠的人氣度 三、售樓中心包裝 售樓中心包裝的必要性 對(duì)于本案來說，售樓中心作為一個(gè)窗口，將直接影響到銷售的業(yè)績(jī)。對(duì)于消費(fèi)者來說，售樓中心是體現(xiàn)一個(gè)樓盤品質(zhì)，開發(fā)商實(shí)力，品位的第一印象，一個(gè)好的售樓中心能夠 直接吸引客戶的注意力。是本案推向市場(chǎng)的第一步。一個(gè)好的售樓中心，它可以直接體現(xiàn)個(gè)案的策劃思路，突出其優(yōu)勢(shì)所在，在 VI 視覺系統(tǒng)中占有一席之地。 本案售樓中心建議 考慮到本案特性，售樓處設(shè)立在人流密集的次干道上，因此本案售樓中心選址在新興大街較為合適。 為了達(dá)到整盤包裝超值性這一效果。在售樓中心的包裝上要做到高雅、新潮、獨(dú)具一格，因此建議在售樓中心的建造上采取以下幾項(xiàng)措施： 外觀： 在售樓中心的外形上力爭(zhēng)達(dá)到本案獨(dú)有特色，顏色采用本案 VI 系統(tǒng)的主色調(diào)與其他宣傳資料達(dá)成統(tǒng)一。吸引消費(fèi)者注意力。整個(gè)售樓中心外形 還需有明顯標(biāo)識(shí)，門頭不體現(xiàn)“售樓”及“銷售”字眼，取而代之為“接待中心”或“咨詢中心”等。 內(nèi)部包裝： 售樓中心內(nèi)部，借助外形的大開面達(dá)到明亮的采光效果，同時(shí)配以良好的照明系統(tǒng)，保持售樓中心光線明亮，使客戶在洽談過程中始終保持明快的心情。內(nèi)部色調(diào)采用系統(tǒng)色中較為溫馨的顏色。增強(qiáng)客戶歸屬感。內(nèi)部裝修簡(jiǎn)潔、大氣，符合時(shí)代快節(jié)奏，設(shè)主控與洽談區(qū)域。提升本案售樓中心專業(yè)化印象。 銷售道具： 在售樓中心內(nèi)擺置各式點(diǎn)綴、突出個(gè)案品味，同時(shí)配以模型、 LOGO 墻、展板等銷售道具，使銷售更具洽談氛圍。所有道具的選取、 設(shè)計(jì)、制作必須符合 VI要求，另外增設(shè)背景音樂，活躍氣氛。 （本案為初步方案，具體方案待定） 三 、 銷售費(fèi)用為： 本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用按銷售額的 %提取。共計(jì)為 6066500 元。 第八章 物業(yè)管理方案 一、 本項(xiàng)目的服務(wù)特色（“菜單式”服務(wù)模式 ） 什么是實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式 即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務(wù)外，還提供了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價(jià)，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外，客戶可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用。 快速、完善的服務(wù)形式： 首按責(zé)任制 +三分鐘服務(wù)承諾 1）首按責(zé)任制 每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)建議處理的情況直至客戶滿意為止。 接待服務(wù)建議時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，爭(zhēng)取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時(shí)間最好控制在 1 ~ 2 天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對(duì)方交代清楚， 需要讓對(duì)方簽字確認(rèn)的應(yīng)該留簽字記錄，并告知第一接待人。 2）三分鐘服務(wù)承諾 第一接待人接到客戶的建議時(shí)，應(yīng)及時(shí)將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時(shí)間內(nèi)，趕到現(xiàn)場(chǎng)為客戶服務(wù)。 突出、貼心的文明禮貌：三米微笑服務(wù) +站立式服務(wù) 1）三米微笑服務(wù) 管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時(shí) ，必須自然微笑示意，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時(shí)，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識(shí)的客戶時(shí)，也必須遵守三米微笑服務(wù)原則。 2）站立式服務(wù) 站立式服務(wù)表現(xiàn)在 ： A、各固定崗（道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應(yīng)在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行 16 小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢(shì)的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時(shí)間為： 7:30～ 9:00， 11:30～12:00， 13:45～ 14:30， 17:30～ 18:30。 B、接待員或辦公室人員在 接待客戶時(shí)，在客戶進(jìn)門時(shí)，也必須站立并微笑致意，客戶離開時(shí)，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。 全天候的服務(wù)時(shí)間 A、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行 24 小時(shí)專人服務(wù)，客戶有任何需求可以得到最及時(shí)的服務(wù)。 B、維修班實(shí)行 24 小時(shí)專人服務(wù)，客戶普通維修事項(xiàng)可以得到是及時(shí)的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。 C、客戶服務(wù)中心實(shí)行 16 小時(shí)專人服務(wù)，并在無專人值班的時(shí)間段出示客戶服務(wù) 中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶 的問題，應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場(chǎng)，給予客戶最及時(shí)的關(guān)懷與幫助。 D、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區(qū)，隨時(shí)待命，以便為客戶提供服務(wù)。 豐富的社區(qū)文化活動(dòng) 豐富的社區(qū)文化活動(dòng)不僅僅表現(xiàn)在舉辦多次的大型活動(dòng)，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動(dòng)中來，變客戶被動(dòng)接受管理處提供的文化活動(dòng)，為客戶主動(dòng)參與各種活動(dòng)，并在整個(gè)小區(qū)中形成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。 多種多樣的特約經(jīng)營(yíng)服務(wù) 常規(guī)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容僅是對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行管理 ，對(duì)全體客戶提供共同的服務(wù)，而沒辦法滲透到客戶個(gè)人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的深入，也大大方便了客戶的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)內(nèi)容。 實(shí)行完全的封閉式管理 傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對(duì)來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對(duì)外來送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由物業(yè)的人來完 成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是物業(yè)做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個(gè)好處。 二、 費(fèi)用記取 本項(xiàng)目費(fèi)用記取參照類似項(xiàng)目得出住宅本分為每月每平方米 1元。寫字樓為每月每平方米 元。 第四部分 項(xiàng)目可行性研究 第九章 項(xiàng)目投資估算及資金籌集計(jì)劃 一、 開發(fā)成本估算 本項(xiàng)目總投資為 本項(xiàng)目總投資為 336985500元平均每平方米造價(jià)為 3873元具體情況見表 91 表 91：投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 1 開發(fā)建設(shè)投資 334881500 230337475 99468100 2729925 一、土地費(fèi)用 79000000 79000000 二、前期工程費(fèi)用 6860000 6860000 0 三、建筑安裝工程費(fèi) 185410000 111246000 74164000 0 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi) 0 0 0 五、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 23500000 14100000 9400000 0 六、開發(fā)間接費(fèi) 6860000 4116000 2744000 0 經(jīng)營(yíng)成本 301630000 215322020 86308000 0 八、管理費(fèi) 6860000 3430000 3430000 0 九、財(cái)務(wù)費(fèi)用 3600000 3600000 1600000 0 十、銷售費(fèi)用 6066500 909975 2426600 2729925 十一、其他費(fèi)用 9865000 2959500 2959500 0 十二、不可預(yù)見費(fèi) 6860000 4116000 2744000 2 固定資產(chǎn)投入 0 0 0 0 3 流動(dòng)資金 8900000 2670000 1780000 0 項(xiàng) 目 總 投 資 (1+2+3) 336985500 233007475 101248100 2729925 二、資金籌措、投資計(jì)劃及利息償還 具體的資金運(yùn)用情況見表 114。 本項(xiàng)目自有資金為 210000000 元貸款為 90000000 元。年利率為 8%，每年結(jié)息一次計(jì)劃第一年還款本息合計(jì) 53600000 元，第二年還款為 4160000 元其具體的運(yùn)用情況見表 115。 第十章 項(xiàng)目銷售收入測(cè)算 一、 各種物業(yè)形式單價(jià)估算。 住宅部分售價(jià)為 6000 元每平方米?？墒勖娣e為 60000 平方米則銷售總額 為 6000 元 /平方米 *60000 平方米 =360000000 元 寫字樓部分為 8000 元每平方米?？墒勖娣e為 19000 平方米則銷售總額為 8000 元 /平方米 *19000 平方米 =152020000 元 車位定價(jià)每個(gè) 100000 元，銷售總額為 395/個(gè) *100000 元 =39500000 元。 銷售總額為住宅銷售總額 +寫字樓部分銷售總額 +車位銷售額 =551500000元 二、銷售進(jìn)度安排 計(jì)劃第一年銷售量占總銷售量的 15%預(yù)計(jì)銷售額 為 82725000元。第二年所用工程完成預(yù)計(jì)銷售量占總銷售 量的 40%預(yù)計(jì)銷售額為 220600000元。第三年完成剩余的 45%的銷售預(yù)計(jì)銷售額為 248175000元。 三、具體銷售情況表 表 101：銷售情況表 物業(yè)類型 計(jì)量單位 單價(jià) 建筑面積 (M2) 可售面積 (M2) 項(xiàng)目套數(shù) 可售套數(shù) 銷 售 收 入(萬元 ) 銷售模式 住宅 元 /㎡ 6000 60000 60000 360000000 按建筑面積 寫字樓 元 /㎡ 8000 19000 19000 152020000 車庫 元 /個(gè) 100000 395 395 39500000 按項(xiàng)目套數(shù) 合計(jì) 87000 87000 551500000 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、 稅金計(jì)算 稅金具體記取參照石家莊市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)具體記取詳見表 111。 表 111 稅金計(jì)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第 1年 第 2年 第 3年 記取方式 1 銷售收入 551500000 82725000 220600000 248175000 2 經(jīng)營(yíng)稅金及稅金附加 47980500 7197075 19192200 21591225 營(yíng)業(yè)稅 38605000 5790750 15442020 17372250 城市維護(hù)建設(shè)稅 2702350 1080940 教育費(fèi)附加 1158150 463260 交易管理費(fèi) 2757500 413625 1103000 1240875 交易印花稅 2757500 413625 1103000 1240875 二、損益表與靜態(tài)分析 表 112項(xiàng)目損益表 項(xiàng)目損益表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 1 經(jīng)營(yíng)收入 551500000 82725000 220600000 248175000 銷售收入 551500000 82725000 220600000 248175000 出租收入 0 自營(yíng)收入 0 2 經(jīng)營(yíng)成本 336985500 50547825 134794200 151643475 商品房分?jǐn)偨?jīng)營(yíng)成本 336985500 50547825 134794200 151643475 出租房分?jǐn)偨?jīng)營(yíng)成本 0 自營(yíng)房分?jǐn)偨?jīng)營(yíng)成本 0 3 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) 30884000 1654500 14339000 14890500 銷售稅費(fèi) 30470375 1654500 14339000 14890500 營(yíng)業(yè)稅及附加 26609875 827250 12133000 13649625 交易管理費(fèi)及印花稅 3860500 413625 2206000 1240875 4 銷售費(fèi)用 6066500 909975 2426600 2729925 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5202000 3600000 1600000 0 6 固定資產(chǎn)投資 7 開發(fā)利潤(rùn) 172364000 26012700 67440200 78911100 8 所得額 172364000 26012700 67440200 78911100 9 所得稅 56880120 8584191 22255266 26040663 10 稅后利潤(rùn) 115483880 1742850