【文章內容簡介】 （萬 /平方 米 ） 地塊分區(qū) [2020]006 包括 75地 和 62地。 75地位于天 山 大街以東、槐安路 以南 、 祁連街以西 、 漓江道以北街坊 ； 62地 位 于槐安路 以北、祁連大街以西、小崗上村民住宅回遷區(qū)以東、留 村 地界以南。 開發(fā)區(qū) [2020]007 中山路以北、談固西街以西 長安區(qū) [2020]008 建國路北、工農路南、苑東街東 橋西區(qū) [2020]009 中華大街以東、中國南車集團石家莊車輛廠以南、信通 花園以西、規(guī)劃路以北 新華區(qū) [2020]010 東崗路以北、談固東街以東、北側規(guī)劃路以南、東側規(guī) 劃路以西 裕華區(qū) [2020]011 建華北大街以西、鐵路專用線以北 長安區(qū) 四季度 ， 石家莊市國土資源局公開出讓了六塊地的國有土地使用權 。 除 011號土地 為 商業(yè)用地 ， 尚未出讓外 ， 其余地塊均為住宅用地 ， 完成出讓 。 從土地供給的分布情況看 ， 泛橋東區(qū)的土地供給大于橋西區(qū)。未來泛橋西區(qū)的住宅供給量仍然偏少。 【 小結 】 ： 2020年四季度石家莊 市 住宅市場 供 給量較少 ， 各區(qū)域分 布 較為平均 ， 橋西區(qū)的 供給 量稍大 ， 新華區(qū)房源較少 。 整個四季度房價上漲較快 。 由于 新推出 房源數(shù)量有限 ， 房貸新政 造成的觀望氣氛對銷售的影響并不 是特別 明顯。 中國地產商域網 中國地產商域網 四、 石家莊經濟適用房 形勢分析 ： 2020年初，安苑小區(qū) 一 期、 柳陽 佳 園兩個經 濟 適用房項 目 一經面世 ， 就成為石 家莊 最受關注的樓市事件之一 。 這兩個項目共 1516 套 房源 ， 申請登記家庭多達 7000 余 戶 ， 充分顯示出市場對于保證性住房的強烈需求 。 安苑小區(qū)、柳陽佳園樓盤情況簡表 項目名稱 位置 銷售均價 可售套數(shù) 安苑小區(qū) 宋村以南、二機廠以北、 談固東街以西、翟營南大 街以東 2328 元 /平 方 米 962 套 柳陽佳園 柳陽街以西、柳辛莊村民 住宅小區(qū)以南、中儲物流 配送中心以北 2340 元 /平 方 米 554 套 近日 ， 石家莊市政府出臺 的 《石家莊市住房建 設與保障規(guī) 劃 （ 20202020 年 ）》（ 以 下簡 稱《規(guī)劃 》） ， 則是從宏觀大局上對未來保障性住房作出了短期的規(guī)劃 。 其中 ， 關于經濟適用房的相關政策和規(guī)劃主要有以下幾大特點： 調 整住 宅市場 結構 ，保證 經濟 適用房 及廉 租房的 建 設 。 根據(jù)《規(guī)劃 》，未來幾 年 內，石家 莊 將重點保 障 經濟適用 住 房、廉租 住 房建設， 積極 發(fā)展普通商品住房 ， 控制高檔商品住房建設 。 這表明 ， 目前市場高檔商品住房供應量偏大 ， 中低端產品供應量偏低 ， 住宅市場結構存在問題 ， 不符合社會消費現(xiàn)狀 。 因此 ， 預 計 未來經濟適用房的建設規(guī)模將有一定提升 。但納入住房保證供應的經 濟適用房同其它社會基礎設施建設一樣 ，需要政府投入大量資金 ， 因此 ， 短期內的主要任務是保證年供應量 。 根 據(jù) 《規(guī)劃 》， 2020—2020 年 ， 石家莊市共規(guī)劃經濟適用住房 ， 建筑面積 205萬平方米 ， 年均供應量有大幅提高。 經 濟適 用房建 設標 準嚴格 限定 ，更符 合中 低收入 群體 購買力 。 《規(guī)劃 》 規(guī)定 ， 石家莊經濟適用房建設要嚴格按 照 《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 》（ 國 發(fā) [2020]24號）中的建設要求，套型建筑面積應控制在 60平方米左右 。 相對于目前石家莊部分經濟適用房項目偏大的戶型 ， 這樣的戶型設 計限制 ， 更多的是照 顧了大部分中低收入群體的實際情況 。 在土地愈發(fā)稀缺的情況下 ， 這樣的戶型設計可以提供 更多套數(shù) ， 滿足更多需求 。 同時 ， 戶 型面積降低 ， 總價相應降低 ， 保證中低收入群體在購買經濟適用房以后，生活水平不至降低 。 經 適房 規(guī)劃布 局區(qū) 域合理 ，防 止中低 收入 群體被 邊緣 化 。 中國地產商域網 中國地產商域網 根據(jù)《規(guī)劃 》，石家莊 東 南分區(qū)作 為 新增城市 住 房建設重 點 發(fā)展的地 區(qū) ，將重點 布局 普通商品住房和經濟適用住房 。 同時 ， 結合城市舊生活區(qū) 、 部分城中村改造和企業(yè) 的 ―退二進三 ‖，改善 居 住環(huán)境，安排商品住房和經濟適用住房項目建設 。 石家莊東南分區(qū)一直是石家 莊商品房開發(fā)的熱點區(qū)域 ， 也是中高檔樓 盤 ―扎堆兒 ‖的區(qū)域?，F(xiàn)在的規(guī)劃把經濟適用房重點安排在東南分區(qū)建設，同時，在新建商品房區(qū)域 ―配建 ‖經適房 ，則是充分吸取國外保障性住房建設過程中的經驗教訓 ，避免將中低收入人群邊緣化，引發(fā)教育、就業(yè)、交通、生活配套等一系列問題。從而充分保證和諧社會的建設。 2020年， 石家莊市 將建設７０萬平方米、９１００套經濟適用住房。 從石家莊市住房保障和房產管理局 還 了解到， 2020年， 石家莊市 將建設７０萬平方米、９１００套經濟適用住房。按照石家莊市住房保障和房產管理局制定的《關于落實市 委、市政府 ―關于省會城市建設三年大變樣和2020年邁大步實施方案 ‖的實施意見》，石家莊市三年內將建設廉租住房１２ .６５萬平方米、２５３０套，為２ .５３萬戶次低收入家庭發(fā)放租賃住房補貼約４２００萬元；今年將建設廉租住房４ .２２萬平方米、８４４套，發(fā)放租賃住房補貼約１６００萬元。 五、 2020 年石家莊住宅市場展望： 借勢城中村改造 ， 石家莊 土地供應量今年增 3倍 ， 逆市推地 5000畝 。 來自石家莊市國土資源局的數(shù)據(jù)顯示， 2020年石市計劃出讓土地面積將達 5000畝，比去年土地供應量增加約 3倍 。房地產業(yè)人士普遍認 為，石市 ―三年大變樣 ‖帶來的超大規(guī)模土地供應，不僅會使石市地價、房價和樓市熱點產生較大變化，而且隨著大量外地資本前來分羹，石市房地產業(yè)也可能出現(xiàn)一輪洗牌 。 近日從石家莊市國土資源局獲悉， 2020年 石家莊 市計劃出讓土地將達 5000畝，是去年全年土地供應量 1206畝的 4倍多。 2020年 6月之前，在主城區(qū)的熱門旺地，也將有 10塊百畝以上的土地出讓。 另據(jù)《石家莊市 2020年住房建設計劃》，今年用于住房建設的土地供應量為 178公頃，約 2670畝。其中，商品住房建設用地供應量為 ，約 2181畝，比去年全年 所有類型的土地供應量多 975畝。 同時，隨著石市土地儲備制度的全面實施和 ―三年大變樣 ‖政策的合力作用，今年石市土地儲備規(guī)模和城中村改造拆遷規(guī)模也將空前。 中國地產商域網 中國地產商域網 石市國土資源局人士介紹，今年計劃土地儲備的規(guī)模為 12020畝，是去年土地出讓面積的 10倍。再加上主路沿線 23個城中村改造加快和鐵路穿城入地方案的實施，可以預見，未來石市房地產市場 對 資金 有著 極 高 需求 。 舊城、城中村改造工程。 2020 新春伊始 ， 市政府倡導的省會城市建 設 ―三年大變樣 ‖的各項工作已紛紛展開 。 2020 年有望成 為 石家莊城市大發(fā)展的新元年 ， 市政 建設 、 環(huán)境治理 、 污染型企業(yè) 外 遷及舊城、舊村改造等將成為城市建設的重頭戲。 根據(jù)計劃，將拆除舊城建筑 萬平方 米 ，拆除城中村建筑 80 萬平方米 ； 全部拆 除 ―四橫六縱 ‖主干道以及 12 個出入市 道 路兩側和 3 個高速公路出入口周邊 萬平方米的違法建筑、超期臨建。 目前，市區(qū)各行政區(qū)的舊城、城中村改造都已全面展開： （ 1） 裕華區(qū) ： 對 11 個村 啟 動大規(guī)模的城中村改造，預計拆除面積達 80 萬 平方米以上。由于裕華區(qū)是石家莊房地產啟動較早的區(qū)域 ， 因 此規(guī)劃 、 交 通 、 配套等方面具備一定的經驗 ， 在舊城、 舊村改造過程中也將涌現(xiàn)更多的精品項目。 （ 2） 新華區(qū) ： 借舊 城 、 舊 村改 造 契 機 ，打 造 ―五 大功 能 區(qū) ‖。 包括 以 民 族 路為 軸 線 的 娛樂 和 批 零 貿易區(qū) ， 以 友誼北 大街為軸線的省會新興商貿和餐飲聚集區(qū) ， 以植物園路和石獲北路為軸線的省會最大的旅游休閑區(qū) ， 以中 華北大街兩側為軸線的現(xiàn)代服務業(yè)和樓宇經濟區(qū) ， 以及以西三莊大街為軸線的省會一流的汽貿和倉儲物流區(qū)。通過改造升級 ， 新華區(qū)過往形象將得以改觀 ， 土地利用效率不斷提高 ， 土地價值大幅提升 ， 區(qū)域 經 濟 實力長足發(fā)展 。 （ 3） 橋東區(qū) ： 作為省會老城區(qū)，區(qū)內老舊小區(qū)較多。根據(jù)區(qū)政府相關計劃， 年內啟動 26 個舊城、舊村改造項目， 預計拆除整治面積將達 萬平方 米 ，未來三年拆除整治 萬平方 米 。目前橋東區(qū)共有 6 大重點舊 城舊村改造項目，包括塔談村、任栗村三期、吳家莊、東三 中國地產商域網 中國地產商域網 教、休門 A 區(qū)舊村改 造 項目 。 同時 ， 橋東區(qū)還有遠洋城 、 浙商大廈等重點商業(yè)項目正在建設過程中 ， 南三條商圈也在進行自身的升 級改造，這些都將進一步鞏固橋東區(qū)的商業(yè)中心區(qū)地位，該區(qū)域的房地產價值將進一步提高 。 舊城 、 舊村改造將使得石家莊市未來住宅供給量在未來有相當大幅度的增長 ， 并有助于改變目前舊城 及城中村土地 利用效率低下的現(xiàn)狀 。 鑒于土地性質等因素 ， 預計舊村改造后的住房將類似于經適房 、 廉租 房的保障性住房 ， 起到解決城市中低收入群體的住房困難的作用 。 而拆改之后 ， 土地利用效率提高 ， 規(guī) 劃布局更加合理，也將提升土地價值，促進相關行業(yè)，特別是房地產業(yè)的發(fā)展 。 【 小結 】 ： 60 年一甲 子 ， 2020 年 ， 是石家莊一個嶄新的起點 ， 也是城市發(fā)展的關鍵年 。 在市政 府 “三年大發(fā) 展 ” 的框架下 ， 城 市基礎設施建設 、 產業(yè)調整 、 城中村改造紛紛提速 ， 房地產行業(yè)也將在一個更高的平臺 上 發(fā)展。 未來的石家莊房地產市場，面臨潛在供應量大幅提高、國家宏觀調控趨緊的背景，競爭將更為激烈。房地產項目開發(fā) ， 必須在產品設計 、 物業(yè)服務 、 營銷推廣等層面有更大的發(fā)展和突破 ， 才能在市場競 爭 中立于不敗之地。 六、 2020 年石家莊小戶型公寓市場分析 ： 因本案產品定位方向和產品類型與小戶型公寓有一定相似性，因此特對 2020年石家莊市小戶型公寓市場進行剖析，以期對本案項目地塊的開發(fā)起到一定的借鑒意義。 2020 年 ， 石 家莊房地產市場小戶 型公寓產品供給明顯增加 。 07 年房 價 ―大躍進 ‖， 利息六次上調 ， 為小戶型產品銷售提供了良好的市場環(huán)境 。 小戶型公寓憑借其在總價上的明顯優(yōu)勢和精裝修的特性更是成為年輕一族和投資者的理想選擇。 2020 年小 戶 型公寓推售項目列表 項目名稱 物業(yè)地址 開發(fā)商 中國地產商域網 中國地產商域網 ME 碼 建設大街與范西路交叉口 河北大地行房地產有限公司 天滋國際 中山東路與廣安大街交叉口以北路東 石家莊市天滋房地產開發(fā)有限公司 萬隆國際中心 裕華東路和育才街交匯處西南 河北萬潤新元房地產開發(fā)有限公司 金世界 自強路與南小街交叉口 石家莊金城房地 產開發(fā)有限公司 裕鼎國際 裕華路與南小街交口東北 高鼎房地產開發(fā)有限公司 中心城 中山西路 48 號（東購對面） 石家莊金茂房地產開發(fā)有限公司 觀筑 中山西路與師范街交口 石家莊旭東房地產開發(fā)有限公司 優(yōu)盤 中華南大街、工農路西南 河北云華房地產開發(fā)有限公司 （一） 小戶型公寓產品的市場特征 ： 集 中分 布 于二環(huán) 以內 的繁華 地 段 。 小戶型公寓產品通常分布于交通便捷 、 生活配套設施齊全的區(qū)域 。 07 年 的推售項目主要分布在城市主干道附近 ， 依賴外部的配套設施實現(xiàn)居住的便利性 。 另外 ， 小 戶型公寓產品基本都采用 精裝修的交房標準， 以適應消費者快節(jié)奏高效率的現(xiàn)代都市生活 。 橋西區(qū)供給量有增長趨勢 。 2020 年 ， 橋 西區(qū)一改房地產市場相對低迷的狀態(tài) ， 在小戶型公寓供應總量上占據(jù)了絕對 中國地產商域網 中國地產商域網 優(yōu)勢 ， 占到總量的 62%。 小 戶型公寓無論套數(shù)還是供應面積都較 2020 年 有 了大幅增加 。 長安區(qū)位居第二，裕華區(qū)排第三 。 高層占絕對市場份額 。 高層產品成為小戶型公寓的主流產品 。 繁華區(qū) 域 ―寸土寸金 ‖， 高 層 產品能夠提高土地的利用率 。 另外與住宅產品不同，降低小戶型產品的建筑高度并不能在居住舒適性上獲得質的提升 。 產品價格集中在 5000—6000 元 /平方米 。 2020 年小 戶 型公寓價位集中在 50006000 元 /平 方 米。價位在 6000—7000 元 /平方米的 項 目數(shù)量 占 到總量的 15%。 由于小戶型公寓在區(qū)位上的差