【導(dǎo)讀】批準(zhǔn)實(shí)行沿海開放政策和金融對外開放的城市。借緊鄰北京的位置優(yōu)勢，占據(jù)華北的交通樞紐之利。石家莊市是隨著近代鐵路的開通而崛起的新興城市。全市共有國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)。區(qū)、石家莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、其中高新區(qū)在全國53家國家級開發(fā)區(qū)處于10強(qiáng)行列。全年接待國內(nèi)游客人數(shù)1753萬人次，比上年增長%。石家莊市地處河北省中南部，環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)。轄區(qū)總面積15848平方公里，其中市區(qū)面積456平方公里。1947年11月12日石家莊市解放，成為全國解放最早的較大城市之一。日，更名為石家莊市。全市人口出生率‰，死亡率‰，自然增長率‰。此外，石家莊市的重要產(chǎn)業(yè)還包括微電子、光電。石家莊市是華北重要商埠和商貿(mào)中心，也是全國優(yōu)秀旅游城市。輻射全國20多個(gè)省、市、自治區(qū)，是華北、東北、西北地區(qū)重要的商品集散地?？v、二環(huán)、十二放射的城市道路網(wǎng)絡(luò)格局。

　　

【正文】 型 高層住宅 項(xiàng)目組團(tuán) A 區(qū)： 兩棟 5 萬平方米 26 層的雙塔寫字樓， 2020 年 3 月開工， 2020 年 6月 11 日開盤，戶型在 300 平方米以上，每層被四套寫字樓分成田字 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) B 區(qū)： 三棟 13 萬平方米的 528 套高層住宅組成（分別為一棟 32 層，兩棟29 層）， 2020 年 3 月開工， 2020 年 6 月 11 日開盤， 2020 年 5 月份售罄，面積為 平方米和 平方米兩種 C 區(qū)： 一棟 17 萬平方米的開元環(huán)球中心大酒店，總高度 240 余米 建筑材料 全部采用鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，全國總體量最大的鋼結(jié)構(gòu)建筑群 目前銷售 10 套寫字樓 銷售價(jià)格 住宅開盤均格為 7000 元 /m2左右（ 2020 年以前） 其他 該樓盤位中石家莊城市中心區(qū)域 安聯(lián)藍(lán)水晶 地理位置 橋東區(qū)興紡街 6 號 開發(fā)商 河北安聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類別 兩棟小高層，六棟多層 戶型面積 銷售均價(jià) 5600 元 /m2 去年價(jià)格 2020 年 10 月份均價(jià) 5600 元 /m2 開盤時(shí)間 2020 年 8 月 26 日 交房時(shí)間 2020 年 10 月 31 日 親親荷院 地理位置 建華北大街與北二環(huán)交匯處 開發(fā)商 河北計(jì)經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 物業(yè)類別 多層電梯、情景花園洋 房、情景電梯洋房 戶型面積 132200m2 銷售均價(jià) 多層電梯房 4100 元 /m2，情景花園洋房 5200 元 /m2， 情景電梯洋房 4500 元 /m2 交房時(shí)間 2020 年 5 月 31 日 名門華都 地理位置 和平路和廣安大街交匯處 開發(fā)商 石家莊俊景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總占地面積 167 畝 總建筑面積 38 萬平方米 綠化率 48% 物業(yè)類別 一、二期 12 棟板式高層，三期為寫字樓和商業(yè) 戶型面積 50330m2 銷售均價(jià) 7500 元 /m2 去年售價(jià) 2020 年 10 月份均價(jià)為 5600 元 /m2 開盤時(shí)間 2020 年 11 月 交房時(shí)間 2020 年 8 月 中基禮域 地理位置 和平路與平安大街交匯處 開發(fā)商 河北中基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類別 板式高層 戶型面積 60190m2 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 銷售均價(jià) 6200 元 /m2 交房時(shí)間 一期 2020 年 3 月，二期 2020 年 6 月 金世界 地理位置 南起裕華西街，北臻自強(qiáng)路，東起站前街，西到中華大街 開發(fā)商 河北金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總占地面積 381 畝 物業(yè)類別 小高層、高層（塔樓和板式），商業(yè)，公寓，寫字樓 戶型面積 精裝公寓 40103m2，寫字樓 581550m2，高層住宅 30190m2， 銷售均價(jià) 5500 元 /m2 交房時(shí)間 一期 2020 年 5 月 第三章 項(xiàng)目地塊投資分析 一、橋西區(qū)（裕華西路）目標(biāo)地塊綜述 ： 目標(biāo)地塊 位于 裕華西路，東側(cè)為益友百貨（ 含 KFC 肯德基）， 西面為 中保財(cái)險(xiǎn)河北分公司，南面為河北省科學(xué)院、省煙草公司、省司法學(xué)校。 北面為 金利來家具城（疑為臨時(shí)建筑）和一個(gè) 加油站正在營業(yè) ，而緊 臨裕華西路的沿街店面已經(jīng)拆除。 項(xiàng)目地塊建筑并未予以拆除，現(xiàn)仍為珠璧城健身娛樂公司所在地（含健康城、游泳館）。 該地塊為于省會城市省級 單位聚集的主要道路，向東直通京珠（深）高速公路石家莊出口，整條道路（裕華東路和裕華西路）擁有至少百余家省級單位，如：省日報(bào)社、電視臺、電臺、軍分區(qū)以及河北省師范大學(xué)等。為城市主要的橫向道路之一。 但從目標(biāo)地塊所處位置看，卻 是 城市 中心區(qū) 相對較偏的區(qū)域，從地塊向西發(fā)展來看，受二環(huán)西路和解放軍陸軍第 27 軍駐地、部隊(duì)軍事用地居多以及山脈等因素的影響，向西發(fā)展受阻，相反，裕華路向東的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)發(fā)展空間較大。 二、項(xiàng)目地塊位置示意圖（如下）： 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 三、 項(xiàng)目概況 地塊內(nèi)部地形地貌 項(xiàng)目地塊 益友百貨 省科學(xué)院 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項(xiàng)目北面 項(xiàng)目西面 項(xiàng)目東面 項(xiàng)目南面 四、 項(xiàng)目 地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求 ： 項(xiàng)目 指標(biāo) 總占地面積 19538m2 容積率 4. 09 總建筑面積 約 80000m2 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 五、項(xiàng)目價(jià)格定位： 定價(jià)原則與理論 ? 選取房地產(chǎn)定價(jià)方法中的市場比較定價(jià)法。因其最成熟的一種定價(jià)方法。 ? 該方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原則。市場比較定價(jià)法，就是在求取定價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照， 從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的既知價(jià)格，修正得出待定價(jià)的對象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 ? 在充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，參照周邊區(qū)域競爭市場以及濰坊市區(qū)中低檔住宅市場的各種交易情況，采用市場比較法對本案進(jìn)行價(jià)格定位。 具體定價(jià)方法 ? 以市場比較定價(jià)法來求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，通常需要進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正等。通過這幾個(gè)方面的修正，就把交易實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格轉(zhuǎn)變成了定價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。其計(jì)算公式如下： 待定價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格＝交易實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因素修正 其中，交易情況修正 =正常情況價(jià)格247。交易情況價(jià)格 100% 交易日期修正 =定價(jià)日期價(jià)格247。交易當(dāng)時(shí)價(jià)格 100% 區(qū)域因素修正 =對象區(qū)域價(jià)格247。實(shí)例區(qū)域價(jià)格 100% 個(gè)別因素修正 =對象房地產(chǎn)價(jià)格247。實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格 100% ? 在具體核算定價(jià)過程中，我們擬訂了多個(gè)實(shí)例 交易對象，如軍安 水晶公寓、金正 締景城、泊愛藍(lán)島、春江花月、觀筑等 ，在對每一個(gè)實(shí)例交易對象核算出一個(gè)定價(jià)后，經(jīng)過加權(quán)算術(shù)平均并取整后得出我們對本案的價(jià)格定位。 銷售單價(jià)預(yù)估： 通過對板塊同類住宅市場的綜合分析， 運(yùn)用房地產(chǎn)定價(jià)中的市場比較定價(jià)方法，在比較了本項(xiàng)目與周邊中高檔住宅市場在地理位置、發(fā)展前景、產(chǎn)品規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、交易環(huán)境等諸多客觀條件，并結(jié)合本項(xiàng)目的開發(fā)商實(shí)力、自身?xiàng)l件、推廣渠道、營銷方式等主觀因素后，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目適合的高層公寓平均銷售價(jià)格為 5500元 /平方米左右（中小戶型為主），商業(yè) 平均銷售價(jià)格為 6000元 /平方米左右（考慮到商業(yè)具有多層）。 在銷售定價(jià)策略上，我 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 們建議采用低開高走、小幅快跑并階段調(diào)整的策略。 在未來銷售階段的各類型物業(yè)價(jià)格，保守預(yù)估： 高層公寓均價(jià) ： 5500 元 / M2 商業(yè) 均 價(jià)： 6000 元 / M2 六、 銷售總價(jià)預(yù)估： ◆ 模型設(shè)計(jì)： 從原先提供的本項(xiàng)目規(guī)劃意向資料及分析市場調(diào)研的結(jié)果，我們對本項(xiàng)目的兩種物業(yè)類型作一個(gè)銷售體量的 初步假設(shè)與預(yù)估 ： 高層公寓： 55000m2 商 業(yè)： 35000m2 項(xiàng)目銷售預(yù)期收入表 分項(xiàng) 面積（單位：平方米） 收益單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（單位：元） 收益總價(jià)（單位：萬元） 高層公寓 55000 5500 30250 商業(yè) 35000 6000 21000 總建筑面積 80000 51250 則本項(xiàng)目的總銷售收入為： 51250 萬 元 ◆ 盈利模式： 從原先提供的本項(xiàng)目資料可知： 土地由河北中原公司提供，開發(fā)成功后，河北中原公司可獲得項(xiàng)目商業(yè) 20200 平方米的總收益，開發(fā)方（先假定為科信房產(chǎn)）則可獲得剩余的所有其他項(xiàng)目總收益。 則河北中原公司獲得毛利潤 12020 萬元，開發(fā)方科信房產(chǎn)可獲得毛利潤 39250 萬元。 建安成本： 1800 元 /平方米（高層公寓考慮精裝修），總計(jì)： 14400 萬元。 報(bào)建費(fèi)（含市政配套、人防費(fèi)）： 元 /平方米。 前期投入自有滾動資金 5000 千萬，其他開發(fā)費(fèi)用從融資資金與預(yù)售收入中獲得。 反算得出以下財(cái)務(wù)分析 數(shù)據(jù)與結(jié)論。 七、 財(cái)務(wù)分析： 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 開發(fā)相關(guān)參數(shù)： 項(xiàng)目總投資費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目名稱 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單位數(shù)額（元 / M 2） 總計(jì)（萬元） （一）開發(fā)成本估算 1 土地費(fèi)用 （含土地出讓金、土地收益金） 625 5000 2 報(bào)建費(fèi)（含市政配套、人防費(fèi)） 按總建筑面積攤算 590 2 前期工程費(fèi)（勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)） 按總建筑面積攤算 40 320 3 建安工程費(fèi) 按總建筑面積攤算（考慮采 用框架結(jié)構(gòu)及其精裝修） 1800 14400 4 室外、環(huán)境工程 費(fèi) 按總建筑面積攤算 150 1200 5 不可預(yù)見費(fèi) （ 1~5） 3% 81 645 合計(jì) 2769 22155 （二）開發(fā)費(fèi)用估算 1 管理費(fèi)用 （ 1~4） 3% 81 645 2 推廣費(fèi)用 推廣費(fèi)初步按銷售收入的 3％計(jì) 192 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 假定項(xiàng)目分三期開發(fā)，三年時(shí)間即 36個(gè)月開發(fā)完畢，開發(fā)前期需融資貸款 3000 萬元，其余為自有資金與銷售回款投入開發(fā)建設(shè)，貸款在開發(fā)結(jié)束即還清。 (預(yù)估基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 13%，其中考慮貸款利率 8%，再累加年均通貨膨脹因素 3%,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不可測因素 2%。 ) 166 1329 合計(jì) 439 3512 建設(shè)投資費(fèi) （一） +（二） 3208 25667 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 用合計(jì) 經(jīng)以上分析估算，本項(xiàng)目總投資額為 25667 萬元 ，折算到每平方米可售建筑面積成本價(jià)格為 3208 元 。 項(xiàng)目投資利潤率預(yù)測 總銷售收入 51250 萬元 經(jīng)營稅費(fèi)及附加： 營業(yè)稅取銷售收入的 5% 城市建設(shè)維護(hù)稅取銷售收入的 % 印花稅取銷售收入的 % 合計(jì)： 2614 萬元 總投資： 25667 萬元 利潤總額： 投資利潤 =銷售收入 總投資 稅金 =51250－ 25667－ 2614 =22970 萬元 所得稅預(yù)測： 2297033%=7580 萬元 稅后凈利潤： 22970–7580=15390 萬元 稅后總投資凈利潤率： 15390/25667100%=% 自有滾動資金 投資凈利潤率 ： 15390/5000（ 1＋ 13％） ^3100%=% 盈虧平衡點(diǎn) 盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式為：銷售收入 =總開發(fā)成本 +銷售收入營業(yè)稅，則在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)銷售收入為： 銷售收入 =25667/（ 1— %） =27046 萬元 則當(dāng)項(xiàng)目銷售達(dá)到 27046/25667=%時(shí)，可收回全 部投資。 ■ 財(cái)務(wù)分析結(jié)論： 經(jīng)綜合分析，該項(xiàng)目在全部銷售完的前提下，稅后盈利為 15390 萬元，稅后利潤率為 ％，而 自有滾動資金 投資凈利潤率 則高達(dá) %。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 通過以上 靜態(tài)財(cái)務(wù) 分析 顯示 ，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較 好。 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)均 高 于行業(yè)基準(zhǔn)指標(biāo) 。 但值得注意的是，該項(xiàng)目不可控因素較多，從政府層面、合作方、城市規(guī)劃、合作穩(wěn)定程度、市場實(shí)時(shí)銷售情況都具有較大的可變因素。 從經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)角度考慮， 項(xiàng)目主要存在著前期合作的諸多 風(fēng)險(xiǎn) 。 在項(xiàng)目開發(fā)選擇決策和營銷決策時(shí)還是應(yīng)慎重綜合考慮各種影響因素 ，在全面了解各種信 息的前提下，謹(jǐn)慎的與合作方進(jìn)行接觸 。 深圳天則 執(zhí)筆人：鄧國華 2020． 4． 10 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上 門??！貨到付款?。?！ 內(nèi)容簡介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB