【正文】 高 ， 土地價(jià)值大幅提升 ， 區(qū)域 經(jīng) 濟(jì) 實(shí)力長(zhǎng)足發(fā)展 。 目前，市區(qū)各行政區(qū)的舊城、城中村改造都已全面展開： （ 1） 裕華區(qū) ： 對(duì) 11 個(gè)村 啟 動(dòng)大規(guī)模的城中村改造，預(yù)計(jì)拆除面積達(dá) 80 萬(wàn) 平方米以上。 舊城、城中村改造工程。其中，商品住房建設(shè)用地供應(yīng)量為 ，約 2181畝，比去年全年 所有類型的土地供應(yīng)量多 975畝。房地產(chǎn)業(yè)人士普遍認(rèn) 為，石市 ―三年大變樣 ‖帶來(lái)的超大規(guī)模土地供應(yīng)，不僅會(huì)使石市地價(jià)、房?jī)r(jià)和樓市熱點(diǎn)產(chǎn)生較大變化，而且隨著大量外地資本前來(lái)分羹，石市房地產(chǎn)業(yè)也可能出現(xiàn)一輪洗牌 。 從石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局 還 了解到， 2020年， 石家莊市 將建設(shè)７０萬(wàn)平方米、９１００套經(jīng)濟(jì)適用住房。 石家莊東南分區(qū)一直是石家 莊商品房開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域 ， 也是中高檔樓 盤 ―扎堆兒 ‖的區(qū)域。 同時(shí) ， 戶 型面積降低 ， 總價(jià)相應(yīng)降低 ， 保證中低收入群體在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房以后，生活水平不至降低 。 經(jīng) 濟(jì)適 用房建 設(shè)標(biāo) 準(zhǔn)嚴(yán)格 限定 ，更符 合中 低收入 群體 購(gòu)買力 。 這表明 ， 目前市場(chǎng)高檔商品住房供應(yīng)量偏大 ， 中低端產(chǎn)品供應(yīng)量偏低 ， 住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題 ， 不符合社會(huì)消費(fèi)現(xiàn)狀 。 這兩個(gè)項(xiàng)目共 1516 套 房源 ， 申請(qǐng)登記家庭多達(dá) 7000 余 戶 ， 充分顯示出市場(chǎng)對(duì)于保證性住房的強(qiáng)烈需求 。 【 小結(jié) 】 ： 2020年四季度石家莊 市 住宅市場(chǎng) 供 給量較少 ， 各區(qū)域分 布 較為平均 ， 橋西區(qū)的 供給 量稍大 ， 新華區(qū)房源較少 。 開發(fā)區(qū) [2020]007 中山路以北、談固西街以西 長(zhǎng)安區(qū) [2020]008 建國(guó)路北、工農(nóng)路南、苑東街東 橋西區(qū) [2020]009 中華大街以東、中國(guó)南車集團(tuán)石家莊車輛廠以南、信通 花園以西、規(guī)劃路以北 新華區(qū) [2020]010 東崗路以北、談固?hào)|街以東、北側(cè)規(guī)劃路以南、東側(cè)規(guī) 劃路以西 裕華區(qū) [2020]011 建華北大街以西、鐵路專用線以北 長(zhǎng)安區(qū) 四季度 ， 石家莊市國(guó)土資源局公開出讓了六塊地的國(guó)有土地使用權(quán) 。只有一個(gè)項(xiàng)目在 8000 元 /平米以上。位置一 般 ，體量適 中 的項(xiàng)目?jī)A 向 于建造純 住 宅，位置較好 ，占地面積小的項(xiàng)目多為精裝修小戶型公寓 ， 均價(jià)提升但是總價(jià)低 ， 便于銷售 。 環(huán)線分布 ： 環(huán)線分布 項(xiàng)目個(gè)數(shù) 百分比 一環(huán)以內(nèi) 3 % 一、二環(huán)之間 2 % 二、三環(huán)之間 1 % 三環(huán)以外 1 % 從環(huán)線項(xiàng)目分布來(lái)看 ， 開盤的大多數(shù)項(xiàng)目集中在 2環(huán)內(nèi) ， 這主要是由 于 ―退二進(jìn)三 ‖政策和城中村改造 的實(shí)施 ， 市中心放量了較多的土地 。 長(zhǎng)安區(qū) 、 開發(fā)區(qū) 、 橋東區(qū) 、 裕華區(qū)都各有一個(gè)開盤項(xiàng)目 ， 體量上 基 本 相當(dāng)。 我們選擇 較有代表性的樓盤來(lái)分析 07 年第 四 季度的住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀。受高房?jī)r(jià)影響，總價(jià)較低的小戶型產(chǎn)品將受到更多青睞。 從近期的省會(huì)土地拍賣市場(chǎng)來(lái)看，大型企業(yè)競(jìng)相搶地，而中小企業(yè)受資金等因素影響正在逐漸退出這個(gè)市場(chǎng) 。 高漲的房?jī)r(jià)受到抑制， 出現(xiàn)小幅下調(diào)。 住宅價(jià)格 ： （ 1） 2020 年住 宅 市場(chǎng)價(jià)格大幅上揚(yáng) ： 2020 年石 家 莊住宅價(jià)格大幅上揚(yáng)，其中新建商品房的價(jià)格上漲最為迅速。 前三個(gè)季度樣本項(xiàng)目的銷 售速度普遍較快，第四季度受高房?jī)r(jià)和市場(chǎng)觀望情緒影響，銷售速度明顯減緩 。以下供求數(shù)據(jù)皆為樣本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)值。 10 月份 ， 008 號(hào)通過(guò) 投 標(biāo)方式以 萬(wàn)元 /畝 的近年最 低價(jià)成交 。隨著國(guó)家調(diào)控力度的不斷增加， 第四季度市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，土地成交價(jià)格也逐漸回歸理性 。 從供給面積分布來(lái)看 ， 裕華區(qū)的土地供給面積明顯高于其他區(qū)域 ， 開發(fā)區(qū)和橋西區(qū)的土地供給面積也較大。 除 3 宗純商業(yè) 用 地外，其余 8 宗土地為住 宅兼商業(yè)（或含底商）用地，共計(jì) 公頃 。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 目前石家莊的樓盤銷售價(jià)格為凈單價(jià)，基本不包括房屋配套費(fèi)（如燃?xì)忾_通建設(shè)費(fèi)等），大多數(shù)樓盤的配套費(fèi)為 30004000 元左右，小高層、高層的物業(yè)費(fèi)一般在 元 /平方 /月左右。緊跟全國(guó)的步伐，石家莊土地市場(chǎng)上也產(chǎn)生了自己的地王，位于新石中路與紅旗大街交叉口 (原河北婦干學(xué)校 )的 [2020]003號(hào)地被河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)公司以約 534萬(wàn)元廟的價(jià)格一舉拍得 (40畝 地，共 )，使得省會(huì)土地拍賣再創(chuàng)新高 。 二、 2020 年石家莊住宅市場(chǎng)回顧： 2020 年 石家莊住宅市場(chǎng)前三季度呈現(xiàn)明顯的供求兩旺態(tài)勢(shì) ， 房?jī)r(jià)上漲迅速 。 2020 年 16月全市商品房空置面積 萬(wàn)平方米，同比上升 57%。 注： 恩格爾系數(shù) 是食品支出占消費(fèi)總支出的比例。 年末全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員 萬(wàn)人，比上年減少 %，其中在崗職工 ，比上年減少 %， 全市在崗職工年平均工資為 19294 元 ，比上年增長(zhǎng) %。位于市中心區(qū)和各級(jí)公共活 動(dòng)中心區(qū)內(nèi)的工廠應(yīng)以 ―退二進(jìn)三 ‖的方式逐步搬遷。 規(guī)劃在體育大街東側(cè)預(yù)留了約 70公頃的體育用地，與裕彤體育中心、省體育館一起形成省級(jí)體育活動(dòng)中心 。以中山路為軸心，建設(shè)面積 平方公里的城市商業(yè)、商務(wù)中心 。 在明確 ―113‖格局、完善城市宏觀構(gòu)架的前提下，城市發(fā)展方向和布局仍然依照二期總 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 體規(guī)劃確定的原則，即 延續(xù)向東南方向發(fā) 展 ，形成 東北工業(yè)區(qū)、南部和西南部工業(yè)區(qū)、中間為商業(yè)、商務(wù)區(qū)和生活居住區(qū) ，由方格網(wǎng)式主次干道加局部放射道路相連接的城市布局 主城區(qū)居住用地發(fā)展要 從外延擴(kuò)展為主轉(zhuǎn)向舊區(qū)調(diào)整改造與新區(qū)開發(fā)并重 ，重點(diǎn)加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，改善居住環(huán)境，提高居住質(zhì)量。 “一核 ”是指城市的核心商業(yè)、商務(wù)區(qū) 。 全市 有 城市公園 37 個(gè)，人均公共綠地面積 平方米 ,比上年增加 平方米。年內(nèi)發(fā)展天然氣用戶 萬(wàn)戶 ,煤氣用戶 萬(wàn)戶。 石家莊火車站是全國(guó)特等站之一 ，也是全國(guó)三大貨車編組站之一 。全市擁有年成交額超10 億元的大型市場(chǎng) 10 個(gè)，南三條、新華集貿(mào)中心連續(xù)多年躋身于全國(guó)十大集貿(mào)市場(chǎng)，商品輻射全國(guó) 20 多個(gè)省、市、自治區(qū)，是華北、東北、西北地區(qū)重要的商品集散地。 在全國(guó)省會(huì)城市中石家莊市工業(yè)企業(yè)平均規(guī)模最大，華北制藥集團(tuán)、石家莊三鹿集團(tuán)股份有限公司等 6 家企業(yè)進(jìn)入全國(guó) 500 強(qiáng) 。 五、人口狀況： 年末全市常住人口 ，比上年增長(zhǎng) %， 其中市區(qū) ，增長(zhǎng) %。 1968 年 1 月 29 日，河北省會(huì)遷至石家莊市。 20 世紀(jì)初期，平漢鐵路（今京廣鐵路）和正太鐵路（今石太鐵路）相繼修建，并在此交匯。 戰(zhàn)國(guó)中山國(guó)文化，兩漢重要冶金基地 ， 漢唐時(shí)期恒、趙二州的宗教文化在中國(guó) 歷史 上也留下了絢麗篇章。東與衡水接壤，南與邢臺(tái)毗連，西與山西為鄰， 北與保定交界，距首都北京 273公里 。有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 2 處（蒼巖山、嶂石巖），省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 2 處（封龍山、天桂山）；還擁有國(guó)家歷史文化名城 ―― 正定，省歷史文化名縣 ―― 趙縣；以及省級(jí)旅游度假村 4 處（蟠龍湖、蒼巖山、溫塘、嶂石巖），國(guó)家級(jí)森林公園１處（五岳寨），省級(jí)森林公園 7 處（仙臺(tái)山、駝梁、南寺掌、赤支 、龍州湖、西柏坡等）。 現(xiàn)轄 6個(gè)區(qū)、 12個(gè)縣、 5個(gè)縣級(jí)市和 1個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積 ，常住人 口 ，其中市區(qū)面積 平方公里 ,人口 。 舊城、城中村改造工程。 （ 1）裕華區(qū) （ 2）新華區(qū) （ 3）橋東區(qū) 【小結(jié)】 六、 2020 年石家莊小戶型公寓市場(chǎng)分析 （一）小戶型公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)特征 （二）小戶型公寓市場(chǎng)發(fā)展前景展望 【小結(jié)】 七、 石家莊市各區(qū)域樓盤調(diào)研分析 （一）裕華區(qū)樓盤調(diào)研 （二）橋西區(qū)樓盤調(diào)研 （三）中央城區(qū)（新華區(qū)、橋東區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)）樓盤調(diào)研 第三章 項(xiàng)目地塊投資分析 一、橋西區(qū)（裕華西路）目標(biāo)地塊綜述 二、項(xiàng) 目地塊位置示意圖 三、項(xiàng)目概況 四、 項(xiàng)目地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求 五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 六、 銷售總價(jià)預(yù)估 七、 財(cái)務(wù)分析 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) ■ 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 第一章 城市態(tài)勢(shì)研究 一、城市綜述： 石家莊市是河北省省會(huì) ,全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、金融、文化和信息中心，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開放政策和金融對(duì)外開放的城市 。 石家莊市是隨著近代鐵路的開通而崛起的新興城市。旅游業(yè)進(jìn)入良好發(fā)展時(shí)期，全年共接待入境游客人數(shù) 萬(wàn)人次，其中外國(guó)人 萬(wàn)人次，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。南北向最長(zhǎng) 148公里，東西向最寬 175公里，周邊界長(zhǎng) 760 公里。石家莊隋唐文化中最為光輝的歷史成就是趙州安濟(jì)橋，它是世界公認(rèn)的大型敞肩式石拱橋的鼻祖，在世界橋梁建筑史上占有突出的地位，被聯(lián)合國(guó)確認(rèn)為世界人類文化遺產(chǎn)；隋唐時(shí)期石家莊籍的文化名人有魏征和李吉甫；北宋時(shí)期，富弼、韓琦、歐陽(yáng)修、沈括、蘇軾等名宦賢宦先后奉使河北，都在真定府（今正定）留下足跡。 1925 年，這座城市始稱石家莊市（后曾改名為 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 石門市）。 1993 年 6 月 30 日，石家莊地區(qū)行政公署與石家莊市人民政府合并，成立了新的石家莊市人民政府。全市人口出生率 ‰ ，死亡率 ‰ ，自然增長(zhǎng)率 ‰ 。 石家莊市工業(yè)現(xiàn)已形成以醫(yī)藥、紡織、化工、機(jī)械、電子、建材、食品 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 為主體，布局較為合理的綜合性工業(yè)體系。 八、城市交通： 近幾年來(lái)，石家莊的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展迅速，城市功能日趨完善，形成了三橫、六縱、二環(huán)、十二放射的城市道路網(wǎng)絡(luò)格局 。 空中航線石家莊民航機(jī)場(chǎng)可起降各種大中型客機(jī)，現(xiàn)已開通 44 條國(guó)內(nèi)、國(guó)際航線，通達(dá)上海、深圳、大連、香港等國(guó)內(nèi) 32 個(gè)大中城市以及莫斯科、阿拉木圖等國(guó)外城市和地區(qū)。供熱管道總長(zhǎng)度 570 公里，比上年增加 20 公里，城市集中供熱面積達(dá) 5080 萬(wàn)平方米，比上年增加了 500 萬(wàn)平方米。各項(xiàng)綠化指標(biāo) 達(dá)到國(guó)家園林城市標(biāo)準(zhǔn)。 “一軸 ”是指中山路和裕華路兩條城市東西主干道之間的區(qū)域 。 到 2020 年，人均居住使用面積提高到 18平方米。 規(guī)劃在趙卜口村西和高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶建設(shè)兩個(gè)城市副中心 。 建設(shè)以省科技大廈、省圖書館、省博物館、省科技館為核心的科技文化中心。到規(guī)劃期末，主城區(qū)工業(yè)將形成東北工業(yè)區(qū)、南部工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)混合區(qū)、西南工業(yè)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等四個(gè)工業(yè)區(qū) 。年末市區(qū)單位從業(yè)人員為 ，其中在崗職工 萬(wàn)人， 市區(qū)單位在崗職工年平均工資為 21910元 ，比上年增長(zhǎng) %。按照 恩格爾系數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定， 59%以上為絕對(duì)貧困， 50%～ 59%為勉強(qiáng)度日， 40%～ 50%為小康水平， 30%～ 40%為富裕， 30%以下為最富裕。國(guó)家宏觀政策對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響。 第四季度市場(chǎng)受到房貸新 政和 全 國(guó) 房 地產(chǎn) 行 業(yè) 大 環(huán)境 影 響 ， 表現(xiàn) 出 縮 量 調(diào)整 態(tài) 勢(shì) 。 石家莊樓市去年至今年 2 月份前，漲幅基本為 8001500 元 /m2 左右。 目前石家莊的樓市均價(jià)基本維持在 50008000元 /平方（二環(huán)以內(nèi)）， 35005000元 /平方（二環(huán)以外），部分較偏的區(qū)域均價(jià)甚至在 2500 元 /平方以下。 土地供給量較 2020 年 有 所增長(zhǎng)，但土地資源仍然緊張 。 東南方向的土地供給最為充裕，達(dá)到 56 公頃 。 2020 年 5 月 002 號(hào)拍出 ， 成交價(jià)格 萬(wàn) 元 /畝 。 12 月份出讓 方 式回歸拍賣 ， 009 號(hào)和 010 號(hào)地的成交價(jià)回升到 萬(wàn)元 /畝 和 萬(wàn) 元 /畝， 價(jià)格較為合理 。 （ 1） 2020 年住 宅 市場(chǎng)供給量略顯不足 ： 2020 年樣 本 項(xiàng)目 推售住宅面積約 180 萬(wàn)平米 ， 長(zhǎng) 安區(qū) 、 裕華區(qū)和橋西區(qū)的供給量較大 。 （ 2） 東部地區(qū)受到置業(yè)者青睞 ： 石家莊市東南部地區(qū)屬新城區(qū) ， 道路狀況良好 ， 綠化率高 ， 是較為理想的居住區(qū)域 。 3 至 10 月份新建商品房?jī)r(jià) 格同比漲幅明顯高于全國(guó)平均水平。 數(shù) 據(jù)來(lái) 源 :深圳天則 據(jù) 國(guó)家發(fā)改委公布數(shù)據(jù) 【 小結(jié) 】 ： 2020 年石 家 莊住宅市場(chǎng)發(fā)展迅速 ， 市場(chǎng)中新盤不斷涌現(xiàn) ， 但單個(gè)樓盤的推售量有限 ， 使得整個(gè)市場(chǎng)的 供給量略顯不足 。 基于國(guó) 家住房結(jié)構(gòu)調(diào)控政策的指引，在今后一段時(shí)間內(nèi)，住宅市 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 場(chǎng)上的土地供應(yīng)及其后的開發(fā)都將與中小戶型結(jié)緣 。 三、 2020 年第四季度石家莊市住宅市場(chǎng)新盤分析 ： 07 年 9 月底，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了房貸新政，抬高了第二套房的貸款門檻 。 第四季 度公 開推售 新房 源的主 要項(xiàng) 目有： 項(xiàng)目名稱 物業(yè)地址 開發(fā)商 江南新城 長(zhǎng)安區(qū)汊河北、 107 國(guó) 道 以東、南臨滹沱 河濕地規(guī)劃區(qū) 石家莊江南房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 萬(wàn)隆國(guó)際 裕華區(qū)裕華東路和育才街