【文章內(nèi)容簡介】 共供應(yīng) 14 宗土地，供應(yīng)土地面積為 萬平方米。其中九龍坡區(qū)占比最大，供應(yīng) 4 宗，供應(yīng)土地面積 萬。 同時，工業(yè)用地供應(yīng) 7 宗，占地 萬方，占本月總供應(yīng)用地的 %。居住用地供應(yīng) 3 宗，占地 萬方，占比 %。商業(yè)用地供應(yīng) 2 宗，占地 萬方，占比 %。公建配套用地 2 宗，占地 萬方，占比 %。 三、土地成交 —— 大幅下降 土地成交概述 據(jù)重慶土地交易中心和重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020 年 5 月重慶市土地成交 4 塊。成交面積 萬平方米，成交總金額 126708萬元，成交均價(jià) 元 /平方米，樓面價(jià) 元 /平方米。 圖 242：重慶市 2020 年 5 月 2020 年 5 月土地市場成交走勢 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 成交地塊結(jié)構(gòu)分析 圖 243 ：重慶市 2020 年 5 月土地成交用途結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 5 月成交土地 4 宗，工業(yè)用地占比 50%，居住用地占比 25%，商住混合用地占比 25%。 拿地企業(yè)分析 2020 年 5 月的成交土地中有 1 宗外地開發(fā)商拿地。 圖 244 ：重慶市 2020 年 5 月拿地企業(yè)結(jié)構(gòu) 外地拿地企業(yè)明細(xì) 區(qū)域 土地位置 用途 土地面積 建筑規(guī)模 (m2) 容積率 成交價(jià) 競得單位 大渡口區(qū) 大渡口區(qū)大渡口組團(tuán) A 分區(qū) A232/0 A252/0 A251/06 地塊 二類居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地 119287 69635 雅居樂地產(chǎn) 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 四、重點(diǎn)地塊 （由于重慶土地交易中心的數(shù)據(jù)存在滯后性，當(dāng)月土地成交會出現(xiàn)上月部分成交。故從 2020 年 1 月開始，熱點(diǎn)地塊的研究將是以土地交易中心公布的整月土地為準(zhǔn)，且也對供應(yīng)地塊進(jìn)行分析。） 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū) N221/02 號、 N2512/04 號宗地 2020 年 5 月 30 日，重慶市國土局以 134851 萬元的價(jià)格掛牌九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū) N221/02 號、 N2512/04 號宗地，屬性為二類居住用地、商業(yè)用地、商務(wù)用地。占地面積為 萬平方米，預(yù)計(jì)可開發(fā)總建筑面積約 萬平方米，容積率 。本月將對該地塊的投資前景進(jìn)行簡要分析。 宗地概況 表 241：九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū) N221/02 號、 N2512/04 號宗地 地塊名稱 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū) N221/02 號、 N2512/04 號宗地 地址 重慶市九龍坡區(qū) 出讓方式 掛牌出讓 土地用途 二類居住用地、商業(yè)用地、商務(wù)用地 所在區(qū)域 九龍坡區(qū) 板塊位置 二郎板塊 占地面積 (萬 m2) 起始總價(jià)（萬元） 134851 總建面積 (萬 m2) 地面價(jià)格（萬元 /畝） 容積率 樓板價(jià)（元 /平方米） 資料來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重 慶機(jī)構(gòu) 該地塊區(qū)域規(guī)劃分析 二郎科技新城是重慶高新區(qū)的拓展區(qū)，按重慶市規(guī)劃將建設(shè)成為以生態(tài)、科技為特色的主城副中心和區(qū)域中心。新城地屬城市總體規(guī)劃“大楊石”組團(tuán)，其東北緊連石橋鋪，西至上橋片區(qū)，南至大渡口新城。新城占地約 10 平方公里，總投資 400 億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 45 億元，新城建成后，預(yù)計(jì)常住人口將超過 30 萬。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的彩云湖是重慶主城最大的城市水庫。彩云湖既是九龍坡區(qū)的景觀主體又是生態(tài)共享區(qū)的重要組成部分，具有景觀作用、更具有重要的生態(tài)作用。 宗地投資開發(fā)前景總結(jié) 宗地周邊居住氛圍比較濃 厚，能以彩云湖公園為依托打造宜居生態(tài)住宅區(qū)。 該宗地周邊配套較少，有待完善。 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，未來開發(fā)具有較大的升值潛力。現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)知名開發(fā)商的在售項(xiàng)目較多，競爭較大。 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)地塊成交情況 表 242：九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)近期成交地塊 區(qū)域 土地位置 用途 面積 (m2) 容積率 建筑 成交價(jià) (萬元 ) 九龍坡區(qū)區(qū) 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 分區(qū) 293/0 291/02 號宗地 二類居住 35544 31150 九龍坡區(qū)區(qū) 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 分區(qū) N141/03 地塊 二類居住 18500 90972 21834 資料來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 據(jù)本機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)， 2020 年 1 月至今，九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)有 2 宗住宅類用地成交。 表 243：九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)周邊主要在售和形象樓盤一覽表 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 建筑形態(tài) 總建面積 (㎡ ) 開盤時間 銷售狀態(tài) 銷售報(bào)價(jià) (元 /㎡ ) 春風(fēng)與湖 九龍坡區(qū) 高層 530000 20201231 預(yù)售 7000 恒基翠庭 九龍坡區(qū) 小高層 53730 20201120 預(yù)售 7500 渝高香洲 九龍坡區(qū) 別墅、洋房、高層 270000 202091 形象 —— 資料來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 周邊房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品較多。建筑形態(tài)以高層與多層為主，同時有商業(yè)項(xiàng)目。 SWOT 分析 優(yōu)勢 劣勢 宗地周邊居住氛圍較濃厚，環(huán)境較好 宗地周邊目前配套較少 機(jī)遇 威脅 以彩云湖濕地公園打造的宜居生態(tài) 生活區(qū)正逐漸成型 宗地周邊已有多個潛在項(xiàng)目，未來競爭激烈 第五章、商品房市場 一、市場綜述 —— 樓市飄紅，供求量持續(xù)高位 2020 年 5 月重慶主城商品房市場表現(xiàn)：政策微調(diào)，市場成交活躍；供應(yīng)持續(xù)高位，供求持平；中高端產(chǎn)品入市，帶動房價(jià)略微上漲。 據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測， 2020 年 5 月主城區(qū)商品房市場供應(yīng) 萬方，環(huán)比下降%；成交 萬方，環(huán)比下降 %，成交均價(jià) 6469 元 /平米，環(huán)比下降%。本月市場基本持平，需求比為 。 5 月樓市呈現(xiàn)一片好景，主要有以下兩個方面 原因： 首先，政策信貸方面影響。隨著上調(diào)公積金貸款最高限額和央行的存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 個百分點(diǎn)兩大政策的出臺，購房者對下半年市場信心增強(qiáng)，觀望情緒被打破。雖然目前政府對樓市調(diào)控的大方向未變，但各地近期均出現(xiàn)了一些微調(diào)政策以鼓勵成交，這些都增強(qiáng)了市場的信心，也刺激了市場成交。 其次，市場環(huán)境的影響即。一方面延續(xù)近期的打折優(yōu)惠措施，不少價(jià)格便宜、性價(jià)比較高的產(chǎn)品入市，獲得購房者追捧。特別近期北碚區(qū)幾個名企項(xiàng)目低價(jià)入市，市場反應(yīng)較好，如中庚城、保億麗景紫園等。另一方面酷暑淡季即將到來，開發(fā)商勢必抓緊五六月的時機(jī) ，加緊跑量提升業(yè)績。 圖 251： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房供求走勢圖 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 表 251：重慶市 5 月商品房各類指標(biāo)變化表 指標(biāo) 2020 年 4 月 2020 年 5 月 環(huán)比增長（ %） 同比增長（ %） 供求比 1 % % 供應(yīng)量（萬平方米） % % 成交量（萬平方米） % % 成交價(jià)格（元 /平方米） 6469 6557 % % 成交總額（億元） % % 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 二、供求關(guān)系 —— 需求旺盛，樓市供求基本持平 從重慶主城商品房市場供求關(guān)系對比圖可以看出， 2020 年 5 月，重慶主城九區(qū)新增市場供應(yīng) 萬方，成交 萬方，供需比為 。主要在于：在銀行對首套房政策放松以及政府的微調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場成交活躍，而開發(fā)商也抓住時機(jī)，隨之加大供應(yīng)量， 提升業(yè)績，同時也盡量減低淡季對業(yè)績的拉低影響。 下月酷暑來臨，市場開始逐漸轉(zhuǎn)淡，供求都將開始呈現(xiàn)下行趨勢。 圖 252： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房供求關(guān)系對比圖 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 三、供應(yīng)量 —— 市場活躍，供應(yīng)持續(xù)高位 2020 年 5 月，市場供應(yīng)量為 萬方，環(huán)比下降 %，同比上升 %，新辦理預(yù)證項(xiàng)目 81 個。本月供應(yīng)市場比較活躍，推盤量持續(xù)高位。主要在于：在銀行對首套房政策放松以及政府的微調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場成交活躍；酷暑淡季即將到來，開發(fā)商企 圖減低淡季對業(yè)績的拉低影響，在需求較為旺盛的 5 月不斷加大供應(yīng)量，提升業(yè)績。因此本月供應(yīng)仍處于高位。 本月市場相對活躍，預(yù)計(jì)下月供應(yīng)量將有所減少；但是酷暑來臨之前，開發(fā)商將加緊推盤速度，因此預(yù)計(jì)下月供應(yīng)量將持續(xù)在 150170 萬方左右的高位。 圖 253： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房供應(yīng)量走勢 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 四、成交量 —— 需求收斂，成交小幅回降 本月商品房成交 萬方，環(huán)比下降 %，同比上升 %。 5 月樓市成交情況較好，“紅 5 月”的 應(yīng)正主要原因在于：一方面政策方面的松動，給足購房者信心，打破前幾個月以來的濃厚觀望情緒，促進(jìn)成交。另一方面近期市場活躍只要來源于剛需的爆發(fā)，開發(fā)商為其提供了較為充足的房源，且價(jià)格方面也有較大幅度的優(yōu)惠。 下月將持續(xù)較為活躍的態(tài)勢，但淡季的來臨以及剛需不斷得到滿足，因此下月成交量將有所下降。初步預(yù)計(jì) 2020 年 6 月市場成交量將在 130150 萬方左右。 圖 254： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房成交量走勢 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 五、成交均價(jià) —— 成交結(jié)構(gòu)微調(diào)，價(jià)格略微 上升 本月重慶主城區(qū)商品房成交價(jià)格略有上升，成交均價(jià)為 6557 元 /平米。本月成交均價(jià)環(huán)比上升 %，同比下降 %。成交均價(jià)出現(xiàn)回升態(tài)勢主要有以下兩個方面的原因： 一、市場優(yōu)惠幅度的減小。本月成交在一定程度上體現(xiàn)為 4 月預(yù)熱的延續(xù)，開發(fā)商方面的打折優(yōu)惠政策日漸收縮，均價(jià)呈現(xiàn)小幅度回升，但整體市場成交均價(jià)仍然處于較低水平。 二、從成交結(jié)構(gòu)上看： 成交區(qū)域結(jié)構(gòu)有所變化。本月成交價(jià)格低于整體市場價(jià)格加多的南岸區(qū)和沙坪壩區(qū)本月成交量較大，成交量分別排在全市第二、三位，因此對全市價(jià)格有明顯的拉低作用。 成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，本月渝北區(qū)、江北區(qū)和北碚區(qū)等區(qū)域不少中高端的產(chǎn)品入市，在一定程度上也拉升了市場價(jià)格。 市場的冷靜延續(xù)導(dǎo)致價(jià)格稍顯回升趨勢，但中央強(qiáng)調(diào)加大預(yù)調(diào)微調(diào)力度，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，因此未來短時間內(nèi)漲價(jià)的可能性不大。 圖 255： 2 011 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房成交均價(jià)走勢圖 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 六、區(qū)域市場 —— 成交分布穩(wěn)定，價(jià)格小幅上漲 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場成交量與上個月相比，呈現(xiàn)小幅下降的趨勢，環(huán)比下降 %。本月主城各區(qū)均有不同程度的變化，其中 渝北區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩和北碚區(qū)呈小幅下降趨勢，其余五個區(qū)域小幅回升。其中大渡口區(qū)和渝中區(qū)回升幅度較大，分別為 %、和 %。本月成交中，渝北區(qū)成交量仍然最大，為 萬方，占全市的 %，成交占比下降 %。 本月市場新增供應(yīng)除九龍坡區(qū)、渝北區(qū)和巴南區(qū)外，均出現(xiàn)了下降趨勢。本月新增供應(yīng)最大的區(qū)域是渝北區(qū)，為 萬方，占市場總量的 %。渝北區(qū)本月新增供應(yīng)項(xiàng)目 22 個，其中最大的是美利山公園城市，體量達(dá) 萬方，其中有 1 個辦公，其它均為住宅產(chǎn)品。 成交價(jià)格明顯地分為 三個檔次，第一檔屬于拉升區(qū)，主要為渝中區(qū)、江北區(qū)、北碚區(qū)和渝北區(qū)，分別高出均價(jià) %、 %、 %和 %左右，而其中價(jià)格較高的渝中區(qū)，成交量占比出現(xiàn)小幅回升，因此對總體均價(jià)起到拉升作用；第二檔屬于價(jià)格平行區(qū)，本月多數(shù)區(qū)域都在整體均價(jià)左右，本月平行價(jià)格的區(qū)域有南岸區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)。第三檔屬于價(jià)格拉下區(qū)，對于均價(jià)下拉作用明顯，主要為巴南區(qū)、北碚區(qū)、沙坪壩區(qū)，其中巴南區(qū)最為明顯，價(jià)格低于整體均價(jià) %。 本月拉升區(qū)域的成交量均呈現(xiàn)小幅回升，因此本月價(jià)格出現(xiàn)小幅催長趨勢。 表 252：重慶市主城各區(qū) 5 月商品房各類指