【正文】 本月成交均價(jià)環(huán)比上升 %，同比下降 %。初步預(yù)計(jì) 2020 年 6 月市場(chǎng)成交量將在 130150 萬(wàn)方左右。另一方面近期市場(chǎng)活躍只要來源于剛需的爆發(fā)，開發(fā)商為其提供了較為充足的房源，且價(jià)格方面也有較大幅度的優(yōu)惠。 圖 253： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房供應(yīng)量走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 四、成交量 —— 需求收斂，成交小幅回降 本月商品房成交 萬(wàn)方，環(huán)比下降 %，同比上升 %。因此本月供應(yīng)仍處于高位。本月供應(yīng)市場(chǎng)比較活躍，推盤量持續(xù)高位。 下月酷暑來臨，市場(chǎng)開始逐漸轉(zhuǎn)淡，供求都將開始呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。 圖 251： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房供求走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 表 251：重慶市 5 月商品房各類指標(biāo)變化表 指標(biāo) 2020 年 4 月 2020 年 5 月 環(huán)比增長(zhǎng)（ %） 同比增長(zhǎng)（ %） 供求比 1 % % 供應(yīng)量（萬(wàn)平方米） % % 成交量（萬(wàn)平方米） % % 成交價(jià)格（元 /平方米） 6469 6557 % % 成交總額（億元） % % 數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 二、供求關(guān)系 —— 需求旺盛，樓市供求基本持平 從重慶主城商品房市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)比圖可以看出， 2020 年 5 月，重慶主城九區(qū)新增市場(chǎng)供應(yīng) 萬(wàn)方，成交 萬(wàn)方，供需比為 。特別近期北碚區(qū)幾個(gè)名企項(xiàng)目低價(jià)入市，市場(chǎng)反應(yīng)較好，如中庚城、保億麗景紫園等。 其次，市場(chǎng)環(huán)境的影響即。隨著上調(diào)公積金貸款最高限額和央行的存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)兩大政策的出臺(tái)，購(gòu)房者對(duì)下半年市場(chǎng)信心增強(qiáng)，觀望情緒被打破。本月市場(chǎng)基本持平，需求比為 。 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 宗地周邊居住氛圍較濃厚，環(huán)境較好 宗地周邊目前配套較少 機(jī)遇 威脅 以彩云湖濕地公園打造的宜居生態(tài) 生活區(qū)正逐漸成型 宗地周邊已有多個(gè)潛在項(xiàng)目，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈 第五章、商品房市場(chǎng) 一、市場(chǎng)綜述 —— 樓市飄紅，供求量持續(xù)高位 2020 年 5 月重慶主城商品房市場(chǎng)表現(xiàn)：政策微調(diào)，市場(chǎng)成交活躍；供應(yīng)持續(xù)高位，供求持平；中高端產(chǎn)品入市，帶動(dòng)房?jī)r(jià)略微上漲。 表 243：九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)周邊主要在售和形象樓盤一覽表 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 建筑形態(tài) 總建面積 (㎡ ) 開盤時(shí)間 銷售狀態(tài) 銷售報(bào)價(jià) (元 /㎡ ) 春風(fēng)與湖 九龍坡區(qū) 高層 530000 20201231 預(yù)售 7000 恒基翠庭 九龍坡區(qū) 小高層 53730 20201120 預(yù)售 7500 渝高香洲 九龍坡區(qū) 別墅、洋房、高層 270000 202091 形象 —— 資料來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品較多?，F(xiàn)在區(qū)域內(nèi)知名開發(fā)商的在售項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)較大。 該宗地周邊配套較少，有待完善。彩云湖既是九龍坡區(qū)的景觀主體又是生態(tài)共享區(qū)的重要組成部分，具有景觀作用、更具有重要的生態(tài)作用。新城占地約 10 平方公里，總投資 400 億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 45 億元，新城建成后，預(yù)計(jì)常住人口將超過 30 萬(wàn)。 宗地概況 表 241：九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū) N221/02 號(hào)、 N2512/04 號(hào)宗地 地塊名稱 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū) N221/02 號(hào)、 N2512/04 號(hào)宗地 地址 重慶市九龍坡區(qū) 出讓方式 掛牌出讓 土地用途 二類居住用地、商業(yè)用地、商務(wù)用地 所在區(qū)域 九龍坡區(qū) 板塊位置 二郎板塊 占地面積 (萬(wàn) m2) 起始總價(jià)（萬(wàn)元） 134851 總建面積 (萬(wàn) m2) 地面價(jià)格（萬(wàn)元 /畝） 容積率 樓板價(jià)（元 /平方米） 資料來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重 慶機(jī)構(gòu) 該地塊區(qū)域規(guī)劃分析 二郎科技新城是重慶高新區(qū)的拓展區(qū)，按重慶市規(guī)劃將建設(shè)成為以生態(tài)、科技為特色的主城副中心和區(qū)域中心。占地面積為 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可開發(fā)總建筑面積約 萬(wàn)平方米，容積率 。故從 2020 年 1 月開始，熱點(diǎn)地塊的研究將是以土地交易中心公布的整月土地為準(zhǔn)，且也對(duì)供應(yīng)地塊進(jìn)行分析。 拿地企業(yè)分析 2020 年 5 月的成交土地中有 1 宗外地開發(fā)商拿地。成交面積 萬(wàn)平方米，成交總金額 126708萬(wàn)元，成交均價(jià) 元 /平方米，樓面價(jià) 元 /平方米。公建配套用地 2 宗，占地 萬(wàn)方，占比 %。居住用地供應(yīng) 3 宗，占地 萬(wàn)方，占比 %。其中九龍坡區(qū)占比最大，供應(yīng) 4 宗，供應(yīng)土地面積 萬(wàn)。 二、土地供應(yīng) —— 供應(yīng)面積及宗數(shù)大幅下降 土地供應(yīng)概述 據(jù)本機(jī) 構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止到 2020 年 5 月 31 日，重慶市土地交易中心和重慶市國(guó)土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)公示擬供應(yīng)土地共 14 宗，預(yù)出讓土地面積共計(jì)為 萬(wàn)平方米，出讓綜合價(jià)金共 297584 萬(wàn)元，土地平均出讓價(jià)格 元 /平方米。 克而瑞觀點(diǎn)： 清理閑置土地可以盡快的形成住房供應(yīng)，是樓市調(diào)控的重要一環(huán)；而對(duì)地方政府來說，盤活閑置土地，也可以穩(wěn)定投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 一位接近國(guó)土資源部的專家表示， 2 年前國(guó)土資源部就進(jìn)行過聲勢(shì)浩大的閑置土地清 理行動(dòng)，并不斷發(fā)布閑置土地名單，規(guī)定土地限制 2 年要無償收回。 其中，住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，同比上升 %；辦公樓竣工面積 萬(wàn)平方米，同比回落 %；商業(yè)營(yíng) 業(yè)用房竣工面積 萬(wàn)平方米，同比回落 %。住宅施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；辦公樓施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%，；商業(yè)用房 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 14月，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成商品房銷售面積 ，同比上升 %。其中批發(fā)銷售 億元，同比增長(zhǎng) %，零售額 億元，同比增長(zhǎng) %。 按經(jīng)營(yíng)單位所在地分，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。比全國(guó)高 個(gè)百分點(diǎn)。 從隸屬關(guān)系看， 14 月，中央項(xiàng)目投資 億元，同比增加 %；占投資總額 %的地方項(xiàng)目投資 億元，同比增長(zhǎng) 21%。其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %，增速比 13 月下降了 個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中：國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)出口總額分別是 億美元、 億美元、 億美元，國(guó)有企業(yè)同比下降 20%，外資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)同比分別增長(zhǎng) %、 %；一般貿(mào)易、加工貿(mào)易、機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品出口總額分別是 億美元、 億美元、 億美元和 億美元，同比分別增長(zhǎng) %、 393%、 %和 %。 圖 122 ： 2020 年 4 月 2020 年 4 月重慶市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)增幅走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局 三、對(duì)外經(jīng)濟(jì) 14 月，全市進(jìn)出口總額達(dá) 億美元，同比增長(zhǎng) %。 14 月，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng)％，工業(yè)產(chǎn)品銷售率 %，同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。其中，計(jì)算機(jī)通信和及其他電子設(shè)備制造業(yè)貢獻(xiàn)率 %，對(duì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)居全市首位。重工業(yè)總產(chǎn)值為 億元，增長(zhǎng) %，占全市工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá) ％，拉動(dòng)工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持平穩(wěn)回升的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。 第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 一、重慶市 GDP 2020 年第一季度，重慶 GDP 增長(zhǎng) %，超過全國(guó)平均水平 個(gè)百分點(diǎn)，列全國(guó)第 西部第 2；增速較上年同期回落 2 個(gè)百分點(diǎn)，但依然保持在直轄以來 %的年均增幅上方運(yùn)行，亦 超過 20202020年重化工發(fā)展周期的年均增長(zhǎng)，表明當(dāng)前重慶經(jīng)濟(jì)隨國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩中趨穩(wěn)的同時(shí)，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化的基本面支撐依然穩(wěn)固，增速處于適度區(qū)間，呈平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)。因此，在中央沒有放松貨幣政策情況下，金融機(jī)構(gòu)的信貸尺度依然從緊。但隨著房業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng)，額度可能比較有限，因此工商銀行取消首套房?jī)?yōu)惠利率在情理之。盡管工行官方?jīng)]有給出調(diào)整房貸利率原因，但初步估計(jì)也是由于銀根緊的原因。 近日，重慶部分銀行調(diào)整了首套房貸利率政策，中德銀行等也叫停了 折優(yōu)惠利率。 此次全國(guó)統(tǒng)一，房貸取消 85 折，首套房貸不論資質(zhì)，一律恢復(fù)到基準(zhǔn)利率。從近年來的房地產(chǎn)開發(fā)上看，沙坪壩片區(qū)目前主要集中在大學(xué)城片區(qū)的建設(shè)，而此次雙碑井口片區(qū)的建設(shè)全面提速，則讓整個(gè)沙坪壩沿江片區(qū)建設(shè)駛上“快車道”。此次譽(yù)天國(guó)際投資有限公司投資 200 億對(duì)該片區(qū)集中開發(fā)，意味著對(duì)整個(gè)沙坪壩片區(qū)全面盤活與拓寬。目前正在簽定意向性開發(fā)協(xié)議，還尚未正式拿地。 三、行業(yè)動(dòng)向解析 《鄂商 200 億開發(fā)雙碑 構(gòu)造沙區(qū)新“金三角”》 5 月 17 日，從渝洽會(huì)上傳來消息，擁有港資背景的神秘鄂商，將斥資 200億元，對(duì)于占地 2020 畝的雙碑井口片區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一打造，昔日的嘉陵廠、特鋼廠區(qū)將變身為大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、國(guó)際影城、中高檔住宅等城市綜合體。另外，區(qū)縣發(fā)展將得到快速促進(jìn)。重慶城市發(fā)展本身起步較晚，目前發(fā)展遇到瓶頸，此次重慶與央企全面深化合作，有央企千億資金保障，和重慶本身政策方面的利好，必將開創(chuàng)央企新一輪深度參與西部大開發(fā)的征程，促進(jìn)重慶和央企共同發(fā)展。 克而瑞點(diǎn)評(píng)： 此次投資主要涉及能源、工業(yè)和金融板塊。簽約項(xiàng)目一共 72 項(xiàng)，“十二五”期間規(guī)劃投資 2770 億元， 2020 年到位資金 436 億元。 這個(gè)央企高管團(tuán)的成員，主要包括中石油、中石化、大唐集團(tuán)、華能集團(tuán)、國(guó)家電網(wǎng)、中國(guó)電力投資集團(tuán)、神華集團(tuán)、中國(guó)兵器裝備集團(tuán)、中國(guó)船舶重工、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信、中國(guó)民航、國(guó)家開發(fā)投資公司、中糧集團(tuán)、華夏銀行、建設(shè)銀行、進(jìn)出口銀行等三十家中央直屬大型國(guó)有企業(yè)。其實(shí)這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)最主要是對(duì)住宅項(xiàng)目配套的一些綠色、低碳、循環(huán)利用設(shè)施進(jìn)行要求，促進(jìn)住宅配套升級(jí)，但這些配套對(duì)于項(xiàng)目的成本增加并不大。傾國(guó)傾城等，其中國(guó)奧村項(xiàng)目更是“低碳住宅”的標(biāo)桿。和諧宜居重慶”的理念，因此房地產(chǎn)業(yè)在低碳技術(shù)的應(yīng)用方面工作也十分積極。 克而瑞點(diǎn)評(píng)： 近年來隨著宜居城市的品牌形象愈加深入人心，構(gòu)筑“低碳生活”也成為一個(gè)新熱點(diǎn)和社會(huì)話題，因此，在居住方面，綠色建筑是也成為社 會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)。 二、市政時(shí)事解析 《 2020 年重慶將分區(qū)域強(qiáng)制推行新建建筑綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)》 17 日，“ 2020 中美綠色能源合作項(xiàng)目合作論壇”在重慶舉行。目前房企資金缺口非常大，釋 放的流動(dòng)資金能夠進(jìn)入房企的部分杯水車薪。央行此時(shí)下調(diào)存準(zhǔn)率，向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性，從而改善企業(yè)融資環(huán)境，降低企業(yè)融資成本，助推中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)。 克而瑞點(diǎn)評(píng)： 降準(zhǔn)顯示預(yù)調(diào)微調(diào)力度趨于加大，經(jīng)濟(jì)正在觸底。中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至 %。 《央行：下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)》 中國(guó)人民銀行 12 日晚間發(fā)布消息稱，將從 2020 年 5 月 18 日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)方面，雖然中央三番五次的重申 房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)不會(huì)放松，但從年初保障房目標(biāo)下調(diào)、保證首套房貸款需求、首套房利率下調(diào)等系列舉措來看，房地產(chǎn)調(diào)控在總基調(diào)不變的基礎(chǔ)上正在局部的微調(diào)，特別是地方政府的微調(diào)意愿更為強(qiáng)烈。 克而瑞點(diǎn)評(píng)： 4 月 CPI 小幅回落，通脹壓力繼續(xù)趨緩，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)際增速全線下滑回落，表明近期經(jīng)濟(jì)軟疲明顯。目前中央層面對(duì)宏觀調(diào)控未放松，政策面依然從緊，因此下半年“以價(jià)換量”依舊是絕大部分開發(fā)商將將要采取的銷售策略，且價(jià)格基本以平穩(wěn)為主，暴漲或暴跌基本無肯可能性。目前，公積金門檻放低，特別是可以補(bǔ)交賬戶余額，讓更多剛需一族有了更好的選擇，此舉有助于樓市下半年剛需的 釋放。 克而瑞點(diǎn)評(píng)： 在銀行提高個(gè)貸門檻，首套房利率在基準(zhǔn)利率甚至上浮的情況下，公積金貸款的低利率無疑對(duì)購(gòu)房者是很誘人的。 《公積金貸款可補(bǔ)繳賬戶余額》 5 月 28 日，重慶市住房公積金管理中心召開新聞通氣會(huì)，為了支持更多的普通市民購(gòu) 房，公積金中心調(diào)整了政策，主要表現(xiàn)在下面三個(gè)方面： 個(gè)人可以補(bǔ)交賬戶余額； 公積金中心個(gè)貸模式調(diào)整為“銀行先審后貸、中心再審清算”模式，讓公積金貸款發(fā)放的速度和銀行商業(yè)貸款的速度一樣。隨著市場(chǎng)深入調(diào)整，目前出現(xiàn)了不少有利于房?jī)r(jià)合理回歸的因素，如近期經(jīng)濟(jì)的回調(diào)，存準(zhǔn)金率的持續(xù)下降、以及地方政府的地方放松政策等。 克而瑞點(diǎn)評(píng) ： 近期中央已經(jīng)多次