【正文】 6557 —— 100% 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 第六章、商品住宅市場 一、供應(yīng)量 —— 較上月基本持平，依然處于較高水平 根據(jù)本機構(gòu)對 2020 年 5 月重慶市商品住宅市場監(jiān)控得出， 5 月住宅新增預(yù)售供應(yīng)量為 萬方，較上月減少 萬方，環(huán)比下降 %，與去年同期相比下降 %。主要在于市場成交表現(xiàn)較好，再加上酷暑淡季即將來臨，開發(fā)商抓住時機推售。 圖 261： 2020 年 5 月 2020 年 5 月商品住宅供應(yīng)量對比圖 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 二、新推量 —— 市場反應(yīng)較好，房企持續(xù)加速推盤 新推總量分析 據(jù)不完全統(tǒng)計， 2020 年 5 月共有 55 個項目 60 次推盤，開盤次數(shù)環(huán) 比減少16 次。 本月供應(yīng)市場比較活躍，推盤量持續(xù)高位。因此本月供應(yīng)仍處于高位。 U 城、恒基 圖 262： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品住宅新增量對比圖 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 推案樓盤數(shù)據(jù)分析 （ 1）規(guī)模分析 圖 263： 5 月新盤規(guī)模分布圖 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 5 月，重慶市住宅市場共有 60 次推案，推案規(guī)模主要集中在 12 萬平米，共計 27 次，占總推案次數(shù)達 45%，其次 1 萬平米以下的推案次數(shù)也較多，為 26次，占總推案次數(shù)達 %， 23 萬平米的項目較少，為 4 次，占總推案次數(shù)的%， 34 萬 平米的項目為 2 次，占總推案次數(shù)的 %， 4 萬平米以上的為 1 次，占總推案次數(shù)的 %。受本月幾個方面的影響本月延續(xù)了上月的高成交量，產(chǎn)品的高性價比和價格又比預(yù)期的低，同時再加上前期蓄客和推廣較好，龍湖紫云臺本次推案認購取得很好的成績，本月推案當 天去化率高達 89%。 （ 3）區(qū)域分析 圖 265： 5 月推盤次數(shù)區(qū)域分布圖 數(shù)據(jù)來源：中國房 產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 本月主城九區(qū)均有項目新推產(chǎn)品。 （ 4）房型分析 新盤戶型分析 圖 266：重慶市 2020 年 5 月新盤戶型分布圖 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 5 月新增推案中的樓盤是以二房和三房為主，其中推出二房和三房的樓盤數(shù)為 22 個和 33 個，從前 5 個月來看市場主要以剛需產(chǎn)品為主，特別是 經(jīng)過國家一系列對首套房的優(yōu)惠政策后，重慶剛需市場開始回暖，本月重慶市場改善型產(chǎn)品有大幅上升，主要是源于前幾個月剛需市場的爆發(fā)，然而改善型置業(yè)群體并未得到真正引爆，從本月推盤結(jié)構(gòu)上來看，本月改善型市場得到一定的爆發(fā)。在目前市場在調(diào)控下，剛需產(chǎn)品仍然是市場的主力產(chǎn)品。本月項目開盤整體認購較好主要在于：受剛需產(chǎn)品市場成交依然比較穩(wěn)定，同時本月改善型產(chǎn)品和高端產(chǎn)品的熱銷，拉高本月的成交。例如龍湖紫云臺因其產(chǎn)品較好，價格比預(yù)期低很多，性價比高，本次開盤都出現(xiàn)熱銷的火爆情況，去化率高達 89%的火爆場面。 表 262：重慶市 2020 年 5 月上市新盤當日去化匯總表 樓盤次數(shù) 上市量 (套 ) 去化量 (套 ) 去化比例（ %） 60 8020 4771 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 三、熱點板塊 —— 沙坪壩區(qū)大學(xué)城板塊 重慶市大學(xué)城板塊位于重慶市沙坪壩區(qū)境內(nèi)，大學(xué)城片區(qū)是主城西部片區(qū)樓盤相對集中之地，共占地 2193． 97 公頃，其中教育用地 1021． 72 公頃，居住用地 620． 98 公頃，道路廣場用地 316． 96 公頃，對外交通用地 2． 02 公頃，市政公用設(shè)施用地 14． 65 公頃，綠化用地 217． 64 公頃；規(guī)劃居住人口 43 萬人，其中大學(xué)生 16． 4 萬人，教職工及附屬人口 3 萬人，一般城市人口 23． 6 萬人。 本月該片區(qū)共計 4 次開盤，分別為龍湖本月大學(xué)城片區(qū)認購整體情況比較理想，認購情況普遍較高，除城立方外其他 2個項目的 3 次開盤情況都比較理想，龍湖而城立方因為自身產(chǎn)品沒有特色和價格較高的影響銷售情況不理想，可以看出大學(xué)城區(qū)域競爭激烈，大學(xué)城房產(chǎn)競爭進入白熱化，只有好的品質(zhì)加上相對實惠的價格才能得到消費者的青睞。 第七章、辦公市場 一、個案分析 項目概況 項目名稱 江北嘴金融城 2 號 物業(yè)地址 重慶市江北區(qū)兩江新區(qū)江北嘴中央商務(wù)區(qū) A03 號地塊 占地面積 19， 400 平方米 預(yù)計開盤時間 20207 總建筑面積 260， 000 平方米 預(yù)計銷售均價 35000 ㎡ /元 物業(yè)形態(tài) 寫字樓 標準層面積 2020 平方米 容 積 率 開發(fā)商 重慶市江北嘴置業(yè)有限公司 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 區(qū)位分析 江北嘴同時，地區(qū)還擁最為便捷的城市交通體系：輕軌 6 號線，輕軌 9 號線， 3 座跨江大橋，過江隧道等多條城市交通線路，同時還毗鄰寸灘保稅、龍頭寺火車站等。金融城 2 號總用地面積約 萬平方米，總建筑面積約 26 萬平方米。是一座由 5A 甲級寫字樓、國際名品購物中心、視頻會議中心和頂級私人會所等多項設(shè)施 構(gòu)成的城市商務(wù)綜合體。 T TT3 號樓為辦公樓， T4 號樓為商業(yè)裙樓，布置了配套的餐飲和商業(yè)。主要功能是為另外 3 棟辦公樓服務(wù)，提供餐飲、商業(yè)、會議等功能。整體建筑錯落有致，布局合理有序、立面簡潔明快、時尚動感，規(guī)劃設(shè)計超 前，為消費者提供一個愉悅之城，格調(diào)之城。財富廣場的哪個角落，現(xiàn)代的時尚之氣，先進意識的業(yè)態(tài)定位，無不引人駐足，流連忘返。財富廣場必將為空港最具投資價值項目，成為每個人心中的艷美羨之地。 產(chǎn)品點評：項目位于南岸新南湖社區(qū)的大型都市居住區(qū)，共占地 畝，總建面 45 萬方。 項目開盤熱銷，主要由于項目本身具備的優(yōu)勢明顯： 產(chǎn)品優(yōu)勢： 項目本次推出產(chǎn)品主要以剛需為主，迎合市場需求，且戶型贈送面積較大，更成為吸引剛需客戶的一大亮點。 地理位置優(yōu)勢： 項目位于南岸回龍路，緊鄰南岸區(qū)主要交 通干道 —— 學(xué)府大道。 價格優(yōu)勢： 項目首次開盤折后價在 7700 元 /㎡，本月開盤才 7500 元 /平方米左右，自身項目價格有所下降。 滯銷產(chǎn)品 —— 金鵬金嶺 現(xiàn)場人氣圖 項目總平圖 開盤銷售狀況： 2020 年 5 月 17 日金鵬金嶺盛大開盤，本次推出小高層 9 號樓， 1 梯 2 戶，位于小區(qū)西北面，面積區(qū)間為 平方米，主要以三房為主，開盤均價 8527 元 /㎡，開盤優(yōu)惠為：一次性付款 折，按揭付款 折。從項目本身來看，本機構(gòu)認為該項目 5 月滯銷的原因主要有以下兩點： 區(qū)域產(chǎn)品方面：項目本次開盤產(chǎn)品為大戶型房源，面積在套內(nèi) 平方米之間。 產(chǎn)品定價方面：項目本次開盤產(chǎn)品均價 8527 元 /㎡，均價相對本區(qū)域本身偏高，配以主推大面積產(chǎn)品，造成總價偏高，在一定方面影響到了產(chǎn)品銷售。 旭陽臺北城規(guī)劃用地面積約 萬方，總建筑面積約 109 萬方。項目涵蓋洋房、高端公寓、高層住宅，商務(wù) 公寓、五星級酒店，國際甲級寫字樓，步行街商業(yè)等建筑形態(tài)。西永核心商圈由“商務(wù)臺北、購物臺北、娛樂臺北、休閑臺北”四大商業(yè)板塊構(gòu)筑而成。同時，臺北城與重慶世貿(mào)組織合作打造的臺灣名品城將為來渝經(jīng)商的臺灣企業(yè)提供便捷的平臺及完善的服務(wù)。 西永核心商圈，原味臺北規(guī)劃 在規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品打造方面，旭陽臺北城以臺北市規(guī)劃為藍本，循依臺北城市生活、風情和理念，筑入臺北塔、文化館、民俗館等臺北地標人文建筑形態(tài)和符號，籍由國際頂尖建筑規(guī)劃及設(shè)計大師手筆，薈萃國際領(lǐng)先的設(shè)計與規(guī)劃理念，精心錘煉鍛造，以原味臺北生活的理念，逐一呈現(xiàn)原味臺北情調(diào)。自然資源非常豐富，西靠中梁山脈，東臨嘉陵江水，三面環(huán)水，山丘河谷層次豐富，場地形態(tài)獨具個性，周邊還有縉云山、北溫泉、小三峽等著名的風景旅游區(qū)，用地相對平坦開闊，工程地質(zhì)條件好，環(huán)境優(yōu)美，是一塊未被破壞的上風上水的寶地。 保億麗景紫園位于嘉運大道和同康路交匯處，境內(nèi)有嘉陵江縱貫?zāi)媳薄? 1）、項目總體概況： 表 291：保億麗景紫園經(jīng)濟指標 項目名稱 保億麗景紫園 所屬區(qū)域板塊 三溪口板塊 物業(yè)地址 重慶市北碚區(qū)嘉運大道蔡家組團西南側(cè)（嘉運大道和同康路交匯處西南方向） 占地面積 152020 ㎡ 容積率 建筑面積 300000 ㎡ 綠化率 33% 建筑形態(tài) 多層 規(guī)劃戶數(shù) 2252 戶 最早開盤日期 20200505 交房時間 20201231 4 月銷售報價 5922 元 /平米（建面） 物業(yè)管 理費 元 /平方米 .月 。位于山美水美的地方，沒有進行過大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，空氣質(zhì)量達到國家一級標準，水體達到國家二級標準，環(huán)境優(yōu)勢在重慶都市發(fā)達經(jīng)濟圈首屈一指。車位配置率高達 85％左右。 品牌優(yōu)勢： 深耕已進城市、全面拓展新進城市 保億集團有限公司（以下簡稱保億集團）的前身為浙江華榮集團股份有限公司，創(chuàng)立于 1991 年 9 月 16 日，為中國民營企業(yè) 500 強。以“上善若水”之企業(yè)品德，按照“深耕已進城市、全面拓展新進城市”之發(fā)展策略，為盡快早日成為西南地區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地而不懈努力。輕軌：輕軌 6 號線和 6 號支線在此經(jīng)過；鐵路：襄渝、遂渝、蘭渝三條重要鐵路干線從項目西邊穿過；公路：國道 110 線、渝武高速公路、在建的外環(huán)高速以及中環(huán)快速干線；橋：嘉悅大橋，二橋，雙碑大橋，禮嘉大橋四座跨江橋梁串聯(lián)了主城各區(qū)交通地理位置極其優(yōu)越。 二、案例分析 中庚城 1）、經(jīng)濟指標 表 292：中庚城經(jīng)濟指標 項目名稱 中庚城 所屬區(qū)域板塊 非板塊 物業(yè)地址 重慶市北碚蔡家組團（北碚中央森林公園旁） 占地面積 276668 ㎡ 容積率 建筑面積 800000 ㎡ 綠化率 45% 建筑形態(tài) 高層、小高層、低層 規(guī)劃戶數(shù) 2020 戶 最早開盤日期 2020520 交房時間 202051 5 月銷售報價 4968 元 /平米（建面） 物業(yè)管理費 元 /平方米 .月 。項目涵蓋 SHOPPING MALL、 LOFT 商務(wù)樓宇、 SOHO 公寓空間、高檔聯(lián)排別墅、高層板式豪宅等建筑業(yè)態(tài)，預(yù)計開發(fā)周期四年，中庚城以獨特的 Art Deco 現(xiàn)代主義建筑，全力構(gòu)筑不可替代的地標建筑。 中庚城首期所推的商務(wù)公寓 SOHO、 LOFT 能完全滿足自由職業(yè)者對生活和辦公的一切想象，區(qū)域價值的飛速發(fā)展及各大開發(fā)商的紛至沓來，區(qū)域黃金寶地毋庸置疑。 4. 配套：中庚城處于蔡家組團核心區(qū)域，身居中心商業(yè)帶，商業(yè)氛圍濃厚，國際新都 會生活盡在掌握；緊鄰政府規(guī)劃的千畝城市中央公園，綠色公園生態(tài)生活盡在咫尺。招商花園城將打造 SHOPPING MALL、 LOFT商務(wù)樓宇、 SOHO 公寓空間、高檔聯(lián)排別墅、高層板式豪宅等建筑業(yè)態(tài)。產(chǎn)品介紹占據(jù)主力地位，本月平面媒體投放中產(chǎn)品介紹投放金額為 萬元，占比達%。 圖 2101 ： 2020 年 5 月重慶市房地產(chǎn)營銷活動投放金額份額圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 二、媒體分析 媒體市場投放綜述 根據(jù)本機構(gòu)對重慶六大主流報紙（晨報、商報、晚報、時報、新女報、渝報）媒體 廣告投放的監(jiān)測分析， 2020 年 5 月重慶市場共投放了 629 次報紙媒體廣告，投放版面共計 502 版。 圖 2102 ： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重慶市房地產(chǎn)平面媒體廣告投放走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 主要監(jiān)測媒體投放分析 從 2020 年 5 月的媒體投放比例來看，重慶晨報的媒體投放比例依然是最大，占整個市場的 %，較 4 月減少 %，其次是重慶商報，占整個市場 的%，較上月減少 %，排名第三的是重慶晚報，占整個市場的 %，較上月減少 %。產(chǎn)品介紹投放頻次最高，達到了 302 次，占比 %；其次是優(yōu)惠措施，投放次數(shù)為 95 次，占比為 %；然后是價格訴求，投放頻次占比為 %。