【正文】 競(jìng)爭(zhēng)第五章、商品房市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜述——“金九”未現(xiàn)：市場(chǎng)供應(yīng)高漲，但成交未達(dá)到預(yù)期2012年9月重慶主城商品房市場(chǎng)表現(xiàn)：市場(chǎng)供應(yīng)近300萬(wàn)方，為2011年以來(lái)單月供應(yīng)量最高；但成交卻環(huán)比下滑，不及8月傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)量?jī)r(jià)均為達(dá)到預(yù)期。表243：江北城組團(tuán)A分區(qū)周邊主要在售和形象樓盤一覽表項(xiàng)目名稱區(qū)域建筑形態(tài)總建面積(㎡)開(kāi)盤時(shí)間銷售狀態(tài)銷售報(bào)價(jià)(元/㎡)紫御江山江北區(qū)高層8800002011123預(yù)售10538寰宇天下江北區(qū)高層，小高層，多層4262722011428預(yù)售25650數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)周邊房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)項(xiàng)目不多，區(qū)域內(nèi)在售住宅產(chǎn)品少。商業(yè)（商服）。245015000013664江北區(qū)江北區(qū)江北城組團(tuán)A分區(qū)A081/0A082/03號(hào)宗地商業(yè)（商服）。公建配套（文化娛樂(lè)、酒店、加油站、科教等）。 江北城組團(tuán)A分區(qū)成交情況表242：江北城組團(tuán)A分區(qū)近期成交地塊區(qū)域土地位置用途面積(m2)容積率建筑成交價(jià)(萬(wàn)元)江北區(qū)江北區(qū)江北城組團(tuán)A分區(qū)A061/0A062/0A063/0A064/03,B分區(qū)B011/03,O分區(qū)O031/04號(hào)宗地商業(yè)（商服）。未來(lái)開(kāi)發(fā)具有較大的升值潛力。n 該宗地周邊同屬性土地成交較多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較大。該地區(qū)將建設(shè)成城市的金融中心，商務(wù)辦公寫字樓以及一系列包括大劇院、科技館在內(nèi)的大型公共服務(wù)設(shè)施，成為未來(lái)城市的功能、景觀和活動(dòng)中心。宗地概況表241：201212128江北區(qū)江北城組團(tuán)A分區(qū)A131/05號(hào)宗地地塊名稱201212128江北區(qū)江北城組團(tuán)A分區(qū)A131/05號(hào)宗地地址重慶市江北區(qū)出讓方式掛牌出讓土地用途B1R2（以商業(yè)為主的綜合用地）所在區(qū)域江北區(qū)板塊位置五里店板塊占地面積(萬(wàn)m2)起始總價(jià)（萬(wàn)元）110934總建面積(萬(wàn)m2)55地面價(jià)格（萬(wàn)元/畝）容積率樓板價(jià)（元/平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)該地塊區(qū)域規(guī)劃分析該宗地位于重慶江北區(qū)江北嘴。預(yù)計(jì)可開(kāi)發(fā)總建筑面積約55萬(wàn)平方米。故從2009年1月開(kāi)始，熱點(diǎn)地塊的研究將是以土地交易中心公布的整月土地為準(zhǔn)，且也對(duì)供應(yīng)地塊進(jìn)行分析。拿地企業(yè)分析2012年9月無(wú)土地成交。三、土地成交——成交面積大幅下降土地成交概述據(jù)重慶土地交易中心和重慶市國(guó)土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2012年9月重慶市無(wú)土地成交。商住混合用地9宗，%。居住用地供應(yīng)7宗，%。其余部分主要集中在九龍坡區(qū)、巴南區(qū)和江北區(qū)，其他區(qū)域都較少。圖241：重慶市2011年9月2012年9月土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析2012年9月，除渝中區(qū)、大渡口區(qū)外，其他區(qū)域均有土地供應(yīng)。因此，雖近兩個(gè)月一些城市開(kāi)始相對(duì)集中推出土地，部分房企加大了拿地力度，但地價(jià)變化不大，土地市場(chǎng)總體平穩(wěn)，尚未出現(xiàn)過(guò)熱?？硕鹩^點(diǎn)：近兩個(gè)月房企拿地雖有所增多，但底價(jià)成交或低溢價(jià)成交仍是主流，地價(jià)總體上仍保持了平穩(wěn)。從歷年的實(shí)際看，土地供應(yīng)一般從2季度開(kāi)始逐漸增加，4季度形成高峰，從落實(shí)住房用地供應(yīng)計(jì)劃看，近兩個(gè)月各地加大推出住房用地力度也是正常的。圖133 ：2011年8月2012年8月重慶市商品房竣工面積累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局第四章、土地市場(chǎng)一、土地資訊n 國(guó)土部：地價(jià)變化不大未現(xiàn)過(guò)熱近期，一些城市相對(duì)集中地推出住房用地，有觀點(diǎn)認(rèn)為可能會(huì)造成土地市場(chǎng)過(guò)熱，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。圖132：2011年8月2012年8月重慶市商品房及住宅累計(jì)施工面積走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局同期，%。圖1 31：2011年8月2012年8月重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)，同比增長(zhǎng)10%。圖125：2010年2季度2012年2季度重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局第三章、房地產(chǎn)投資一、開(kāi)發(fā)投資額，%；%，保持了近年來(lái)占比為25%左右的格局。，同比增長(zhǎng)22%。圖124：2011年8月2012年8月重慶市固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局五、消費(fèi)品市場(chǎng)，%。其中：，%。其中：國(guó)有企業(yè)、%，%、%；一般貿(mào)易、加工貿(mào)易、%、%、%%。圖122 ：2011年8月2012年8月重慶市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局三、對(duì)外經(jīng)濟(jì)18月，%。1－，%。圖121：重慶市GDP2009年2季度至2012年2季度增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖資料來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局二、工業(yè)生產(chǎn)18月，％，較全國(guó)平均水平高出6個(gè)百分點(diǎn)。外資方面，全市實(shí)際利用外資37億美元，同比增長(zhǎng)27%。全市工業(yè)產(chǎn)值從3月份開(kāi)始扭轉(zhuǎn)下滑趨勢(shì)，并一路回升，16月，%，%，%。金科地產(chǎn)此次在區(qū)縣大足拿地，一方面區(qū)縣目前土地及商品房?jī)r(jià)格較低，項(xiàng)目利潤(rùn)空間較大；另一方面，大足借成渝復(fù)線東風(fēng)，未來(lái)與主城時(shí)間距離大大縮短，因此，整個(gè)縣城發(fā)展前景看好。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月份后，金科已經(jīng)頻頻在土地市場(chǎng)出手，相繼在重慶、四川、江蘇、成都等地拿下11宗地塊。B. 《》自今年二季度以來(lái)，重慶樓市回暖明顯，就連七八月份這樣的傳統(tǒng)淡季市場(chǎng)成交還是漲聲依舊，因此，本次房交會(huì)時(shí)間的改變是否是為了讓傳統(tǒng)的交易旺季繼續(xù)延長(zhǎng)到十一月呢？ 這個(gè)還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。據(jù)了解，從9月28日起至10月12日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)，以及參展的媒體都可以報(bào)名參加本屆房交會(huì)的展區(qū)。據(jù)悉，2012年重慶秋季房交會(huì)布展期為11月20日22日，集中展覽期為11月2326日，為期四天。最明顯的大渡口商圈，軌道對(duì)其起到了巨大的推動(dòng)作用。未來(lái)“一環(huán)六線”的完善，將為人們出行帶來(lái)更多的便捷。在城市迅速發(fā)展的同時(shí)，城市內(nèi)部交通也越來(lái)越擁堵；而軌道交通憑著快捷、準(zhǔn)時(shí)、不堵車等優(yōu)勢(shì)得到的人們的青睞。在這3年里，我市軌道交通“一環(huán)六線”將全部開(kāi)工，建成后出行將更加方便。到2015年，市域高速公路達(dá)到3000公里，鐵路通車?yán)锍踢_(dá)到2300公里，軌道交通通車?yán)锍踢_(dá)到200公里。而重鋼區(qū)域最先開(kāi)工的，將是展示重慶厚重工業(yè)文化的工業(yè)博物館，預(yù)計(jì)將在今年年內(nèi)開(kāi)工?！睋?jù)透露，在重鋼地塊的崖線邊緣，大渡口政府將打造一個(gè)建筑形態(tài)為吊腳樓的商業(yè)區(qū)域。如果該地塊今年年底成功出讓，那么最快在明年下半年，重鋼新生后的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，就將進(jìn)入重慶市民的視線。這1500畝土地中含有近300畝政府配套，今年底將推出的有約1250畝，這也是自重鋼“熄火”環(huán)保搬遷以來(lái)，推出的首批次土地。二、市政時(shí)事解析A. 《重鋼搬遷為大渡口轉(zhuǎn)型騰地重鋼區(qū)域有望明年內(nèi)“重生”》重鋼環(huán)保搬遷“搬走”了主城一半以上的污染，也給大渡口的發(fā)展帶來(lái)了“蝶變”的契機(jī)。2012年中國(guó)主要控通脹穩(wěn)增長(zhǎng)，由于前期調(diào)控目前通脹壓力沒(méi)有凸顯，因此近期面對(duì)美國(guó)等一些列經(jīng)濟(jì)手段央行沒(méi)有選擇降準(zhǔn)，而是長(zhǎng)周期逆回購(gòu)，屬于未雨綢繆的措施，具有更大靈活性，一旦外部環(huán)境變化，不用擔(dān)心釋放的流動(dòng)性難以挽回?？硕瘘c(diǎn)評(píng)：上周美國(guó)推出無(wú)限期QE3，增大了國(guó)際市場(chǎng)貨幣流通量。產(chǎn)成品庫(kù)存高企或在未來(lái)幾個(gè)月繼續(xù)影響制造業(yè)生產(chǎn)，外需下滑加劇以及就業(yè)市場(chǎng)的惡化，要求在政策面刺激經(jīng)濟(jì)。%創(chuàng)出34個(gè)月新低，%創(chuàng)出39個(gè)月新低，說(shuō)明實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍在探底過(guò)程中，刺激政策仍需加碼。 CPI抬頭仍是由于“結(jié)構(gòu)性通縮”， 即在產(chǎn)能過(guò)剩背景下未來(lái)工業(yè)品價(jià)格仍將持續(xù)回落，但農(nóng)產(chǎn)品、能源等受供給約束的領(lǐng)域價(jià)格同步上漲。經(jīng)濟(jì)、金融解析A. 《8月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出爐 CPI同比上漲2% %》9月10日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2012年全國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀數(shù)據(jù)，其中：l CPI同比上漲2%，%；l %；l %，；l %?？硕瘘c(diǎn)評(píng)：此次土地市場(chǎng)調(diào)控依然是重申前期政策，未出新規(guī)。通知明確，企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競(jìng)買資格。但是由于首套房的工薪階層個(gè)稅繳納本身不會(huì)太多，且每年補(bǔ)助最多為繳納個(gè)稅的40%，因此本身補(bǔ)助力度有限，對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)不大?？硕瘘c(diǎn)評(píng)：該政策優(yōu)惠系2009年首度出臺(tái)，目前僅再度重申。在補(bǔ)助年度內(nèi)，以實(shí)際繳納的個(gè)人所得稅的40%為限，高于按揭本息的，按按揭本息額度給予補(bǔ)助；低于的，按個(gè)人所得稅40%的額度給予補(bǔ)助。享受財(cái)政補(bǔ)助的產(chǎn)權(quán)人再次購(gòu)買住房則不再符合補(bǔ)助條件。區(qū)域價(jià)值和自然資源條件決定了項(xiàng)目具備打造高品質(zhì)居住社區(qū)的潛力。距輕軌二郎站僅100米，緊鄰二郎步行街，為您帶來(lái)值得一生擁有的極致生活。因此，改善型客戶選擇持幣觀望，剛需客戶又購(gòu)買能力有限，因此，市場(chǎng)過(guò)量供應(yīng)造成去化比例不足，市場(chǎng)供求比拉大。但是，在購(gòu)房者感知和信心變化期間，重慶商品房市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)連續(xù)數(shù)月上漲，目前建面均價(jià)6783元/㎡，已達(dá)到10年10月同期水平。9月為傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)旺季，開(kāi)發(fā)企業(yè)一方面為了搶占市場(chǎng)份額，另一方面也為了規(guī)避后市的不確定性，因此本月集中供應(yīng)，造成市場(chǎng)井噴。本月市場(chǎng)供過(guò)于求嚴(yán)重，達(dá)近1年來(lái)最大。詳情請(qǐng)見(jiàn)P27克而瑞視點(diǎn)：2012年9月重慶主城商品房市場(chǎng)表現(xiàn)：市場(chǎng)供應(yīng)近300萬(wàn)方，為2011年以來(lái)單月供應(yīng)量最高；但成交卻環(huán)比下滑，不及8月傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)量?jī)r(jià)均為達(dá)到預(yù)期。據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，%；，%，成交均價(jià)6783元/平米，與上月持平。詳情請(qǐng)見(jiàn)P108月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出爐 CPI同比上漲2% %9月10日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2012年全國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀數(shù)據(jù)，其中：l CPI同比上漲2%，%；l %；l %，；%。房?jī)r(jià)高的地區(qū)，應(yīng)增加中小套型限價(jià)住房建設(shè)供地?cái)?shù)量。本月導(dǎo)讀： 兩部委發(fā)文調(diào)控樓市用地 囤地一年禁止再買地國(guó)土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前聯(lián)合發(fā)出通知，力推保障房建設(shè)落實(shí)、嚴(yán)格土地出讓管理。重慶機(jī)構(gòu)CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)。監(jiān)測(cè)時(shí)間跨度如無(wú)特殊標(biāo)明，監(jiān)測(cè)時(shí)間為2011年9月2012年9月。監(jiān)測(cè)區(qū)域重慶市場(chǎng)：指重慶行政劃分主城區(qū)九區(qū)，其中渝北區(qū)包含行政劃分渝北區(qū)與北部高新區(qū)、北部經(jīng)開(kāi)區(qū)；南岸區(qū)包含行政劃分南岸區(qū)與經(jīng)開(kāi)區(qū)；九龍坡區(qū)包含行政劃分九龍坡區(qū)與高新區(qū)。新推量：本月重慶市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)盤或加推的項(xiàng)目推出套內(nèi)面積總量。供求比：供應(yīng)量/成交量。（時(shí)間：2012年9月30日）供應(yīng)量：本月辦理預(yù)售許可建筑面積總量。 34二、新推量——金九到來(lái)，供應(yīng)量開(kāi)盤次數(shù)大幅上升 35三、熱點(diǎn)板塊——沙坪壩區(qū)大學(xué)城板塊 39第七章、辦公市場(chǎng) 40一、個(gè)案分析 40第八章、商業(yè)市場(chǎng) 42一、個(gè)案分析 42第九章、產(chǎn)品分析 44一、產(chǎn)品綜述 44二、案例分析 51第十章、營(yíng)銷媒體 53一、營(yíng)銷綜述 53二、媒體分析 54三、典型項(xiàng)目——隆鑫鴻府 56第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 58一、渝北區(qū) 58二、南岸區(qū) 58三、九龍坡區(qū) 59四、江北區(qū) 60五、沙坪壩區(qū) 60六、渝中區(qū) 61七、巴南區(qū) 61八、大渡口區(qū) 62九、北碚區(qū) 63附件列表 64一、土地?cái)?shù)據(jù) 64二、商品住宅數(shù)據(jù) 68由于重慶政府未公布商品住宅、商業(yè)以及辦公成交數(shù)據(jù)，因此報(bào)告僅提供商品房成交數(shù)據(jù)。2012年9月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司重慶機(jī)構(gòu)本月導(dǎo)讀： 5克而瑞視點(diǎn)： 6數(shù)字樓市： 7關(guān)注樓盤： 8第一篇 市場(chǎng)背景篇 9第一章、政策資訊 9一、政策經(jīng)濟(jì)解析 9二、市政時(shí)事解析 12三、行業(yè)動(dòng)向解析 14第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 15一、重慶市GDP 15二、工業(yè)生產(chǎn) 15三、對(duì)外經(jīng)濟(jì) 16四、固定資產(chǎn)投資 17五、消費(fèi)品市場(chǎng) 17第三章、房地產(chǎn)投資 19一、開(kāi)發(fā)投資額 19二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo) 19第二篇 市場(chǎng)分析篇 21第四章、土地市場(chǎng) 21一、土地資訊 21二、土地供應(yīng)——供應(yīng)面積上升、供應(yīng)宗數(shù)上升 21三、土地成交——成交面積大幅下降 22四、重點(diǎn)地塊 24第五章、商品房市場(chǎng) 27一、市場(chǎng)綜述——“金九”未現(xiàn)：市場(chǎng)供應(yīng)高漲，但成交未達(dá)到預(yù)期 27二、供求關(guān)系——，為近1年來(lái)供求比最大，樓市供過(guò)于求嚴(yán)重 29三、供應(yīng)量——供應(yīng)近300萬(wàn)方，達(dá)近2年來(lái)月度峰值，開(kāi)發(fā)企業(yè)信心滿滿 30四、成交量——“金九”未現(xiàn)，成交不及8月，市場(chǎng)未達(dá)到理想高度 31五、成交均價(jià)——價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)定，長(zhǎng)期消費(fèi)上漲趨勢(shì)明顯 32六、區(qū)域市場(chǎng)——渝北區(qū)成交獨(dú)樹(shù)一幟，但成交各區(qū)都有所下降 33第六章、商品住宅市場(chǎng) 34一、供應(yīng)量——較上月有較大幅度上升。數(shù)據(jù)說(shuō)明存量：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房可銷售總量。成交量：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房成交建筑面積。成交均價(jià)：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房成交建面均價(jià)。銷售價(jià)格：指樓盤銷售套內(nèi)價(jià)格。注：2012年2月起重慶市場(chǎng)數(shù)據(jù)包含北碚區(qū)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源本報(bào)告數(shù)據(jù)主要引用重慶市國(guó)土局、統(tǒng)計(jì)局、重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)等權(quán)威機(jī)構(gòu)的公示信息，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤資料主要來(lái)源于克而瑞信息技術(shù)有限