【正文】 年1 2 月1 3 月 1 4 月重慶市商品房竣工面積同比增幅（ % ） 3 8 . 3 2 7 . 6 3 4 . 7 3 2 . 6 2 2 . 4 2 5 . 4 2 4 . 8 3 1 . 2 3 0 . 4 4 . 0 1 . 0 6 . 1 1001020304050%2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 22 第二篇 市場(chǎng)分析篇 第 四 章、土地市場(chǎng) 一、土地資訊 ? 國土部：閑臵土地頑癥難醫(yī) 足夠未來 34 年開發(fā) 國土資源部部長徐紹史在 5 月 22 日主持召開了一次部務(wù)會(huì)，研究《閑臵土地處臵辦法》（以下簡(jiǎn)稱辦法）的修訂事項(xiàng)，這意味著最新的閑臵土地處理辦 法會(huì)加快出臺(tái)。 圖 132： 2020 年 4 月 2020 年 4 月重慶市商品房及住宅累計(jì)施工面積走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源： 重慶市 統(tǒng)計(jì)局 1 ~ 4 月 1 ~ 5 月 1 ~ 6 月 1 ~ 7 月 1 ~ 8 月 1 ~ 9 月 1 ~ 1 0 月 1 ~ 1 1 月 1 ~ 1 2 月12 年 1 2月1 3 月 1 4 月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅 4 1 . 2 4 0 . 2 3 5 . 0 3 5 . 9 3 4 . 9 3 3 . 8 3 3 . 6 2 8 . 6 2 4 . 4 2 8 . 1 3 1 . 5 1 9 . 7 固定資產(chǎn)投資增幅 2 7 . 1 2 9 . 4 3 0 . 1 3 1 . 8 3 0 . 3 3 1 . 1 3 2 . 2 3 1 . 6 30 2 0 . 4 2 2 . 7 2 0 . 10. 0 5 . 0 10 . 0 15. 0 20 . 0 25 . 0 30. 0 35 . 0 40. 0 45 . 0 %1~ 4 月 1 ~ 5 月 1 ~ 6 月 1 ~ 7 月 1~ 8 月 1~ 9 月1~ 10月1~ 11月1 ~ 1 2月12 年 1 2 月1 ~ 3 月 1~ 4 月商品房施工面積 1. 55 1. 65 1. 69 1. 74 1 . 7 8 1 . 8 6 1 . 9 2 1. 97 2. 04 1. 67 1 . 6 6 1 . 6 9 住宅施工面積 1. 23 1. 30 1. 33 1. 37 1 . 4 1 . 4 6 1 . 5 0 1. 55 1. 59 1. 29 1 . 3 0 1 . 3 1 0. 00 0 . 5 0 1 . 0 0 1 . 5 0 2. 00 2. 50 億平方米2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 21 同期，全市商品房竣工面積 萬平方米，同比 增加 %。 圖 1 31： 2020 年 4 月 2020 年 4 月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)及固定資產(chǎn)投 資累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源： 重慶市 統(tǒng)計(jì)局 二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo) 14 月全市房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，同比增長 %。 圖 125： 2020 年 1 季度 2020 年 1 季度 重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源： 重慶市 統(tǒng)計(jì)局 10年 1季度10年 2季度10年 3季度10年 4季度11年 1季度11年 2季度11年 3季度11年 4季度12年 1季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長 1 8 . 4 1 8 . 9 1 8 . 7 19 1 7 . 8 1 8 . 8 1 8 . 5 1 8 . 7 1 6 . 71 5 . 5161 6 . 5171 7 . 5181 8 . 5191 9 . 5%2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 20 第三章、房地產(chǎn)投資 一、開發(fā)投資額 2020 年 14月年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成總額 億元，同比增長 %；占全社會(huì)投資的 %，保持了近年來占比為 25%左右的格局。 2020 年一季度 商品銷售總額 億元，同比增長 %?？鄢飪r(jià)影響，實(shí)際增長 %。 圖 124： 2020 年 4 月 2020 年 4 月重慶市固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：重慶 市 統(tǒng)計(jì)局 五、消費(fèi)品市場(chǎng) 2020 年一季度 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元， 同 比增長 %。從產(chǎn)業(yè)看，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)分別完成投資 億元、 億元、 億元，分別增長 %、 %、 23%。 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 18 圖 1 23： 2020 年 4 月 2020 年 4 月重慶市對(duì)外貿(mào)易累計(jì)同比增長情況走勢(shì)圖 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月2020 年1 2 月3 月 4 月進(jìn)口商品總額同比增長率 ( %) 78 9 1 .1 9 4 .7 出口商品總額同比增長率 ( %) 1 5 3 .9 050100150200250300% 數(shù)據(jù)來源： 重慶市統(tǒng)計(jì)局 四、固定資產(chǎn)投資 14 月 ,全市固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)推進(jìn) ,共完成投資 億元，同比增長 %， 增速比 13 月 回落 個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落 7 個(gè)百分點(diǎn)。 14 月出口總額 億美元，同比增長 %。全市有 25 個(gè)行業(yè)產(chǎn)銷率同比下降，其中，造紙及紙制品業(yè)、石油加工煉焦及核燃料加工業(yè)、化學(xué)纖維制造業(yè)、汽車制造業(yè)、 金屬制品機(jī)械和設(shè)備修理業(yè)以及其他制造業(yè)產(chǎn)銷率同比下降超過 5 個(gè)百分點(diǎn)。 14 月，全市工業(yè)重點(diǎn)行業(yè)汽車制造業(yè)、計(jì)算機(jī)通信 和及其他電子設(shè)備制造業(yè)、鐵路船舶航空航天和其他運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)以及電氣機(jī)械及器材制造業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值均超過 200 億元，累計(jì)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)的 %，拉動(dòng)規(guī)模以上工業(yè)增長 個(gè)百分點(diǎn)。 在全市 40個(gè)行業(yè)大類中，計(jì)算機(jī)通信和及其他電子設(shè)備制造業(yè)、鐵路船舶航空航天和其他運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)對(duì)全市工業(yè)總產(chǎn)值的貢獻(xiàn)率均超過 5%。 1－ 4月全市輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 ，同比增長 %。 圖 121：重慶市 GDP2020 年 1 季度至 2020 年 1 季度增長速度走勢(shì)圖 資料來源 ：重慶市統(tǒng)計(jì)局 二、工業(yè)生產(chǎn) 14 月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 ％，增速比 13月提高 個(gè)百分點(diǎn)，在全國排第七位，較全國平均水平高出 個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %。 信貸收緊后，對(duì)樓市成交又是一記重拳，剛需首套房購房者預(yù)計(jì)又將重新陷入觀望之中 。 工商銀行的房貸額度緊張，其它銀行也是一樣。由于年初存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，銀根有所放松，銀行的房貸業(yè)務(wù)資金比較充裕。 克而瑞點(diǎn)評(píng)： 從目前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，貨幣政策依然從緊。各家分行均收到總行的通知。 B. 《 工商銀行總行：取消首套房 優(yōu)惠利率 》 5 月 6 日，工商銀行通過其電話銀行服務(wù)告知全國的貸款申請(qǐng)者，暫停實(shí)行了將近一個(gè)月的針對(duì)首套房申請(qǐng)者的 85 折房貸。 目前沙區(qū)的核心還是位于小龍坎、三峽廣場(chǎng)、陳家灣片區(qū)；目前梨樹灣片區(qū)的大面積開發(fā)已全面啟動(dòng)，加上此次香港譽(yù)天重金進(jìn)駐開發(fā)，整個(gè)沙區(qū)的城市外擴(kuò)速度將大大提高。 克而瑞點(diǎn)評(píng)： 嘉陵廠、重鋼片區(qū)位于沙坪壩區(qū) 東部，緊鄰歌樂山脈，此前為政府規(guī)劃的低密度高檔社區(qū)，并將打造以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)集群。 該項(xiàng)目為譽(yù)天國際城市項(xiàng)目，總投資約 200 億，總用地約 2020 畝，位于目前沙區(qū)井口、雙碑片區(qū)原嘉陵 廠和重鋼特鋼廠地塊。因此，對(duì)于房地產(chǎn)，特別是區(qū)縣房地產(chǎn)發(fā)展都 將有較大利好 。 此次大額引資，必將促進(jìn)重慶基礎(chǔ)配套的快速發(fā)展，而且對(duì)人才引進(jìn)促進(jìn)較大。此次合作將為重慶轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)揮重大作用。 重慶合作方包括國有和非國有企業(yè)、中小微型企業(yè)、區(qū)縣等 。 重慶這次簽約總投資將達(dá)到 3506 億元。 B. 《 重慶收到罕見 大禮：多家央企高調(diào)投資 3000 億 》 5 月 16 日，一支由國務(wù)院國資委主任王勇、副主任邵寧親自率隊(duì)的央企高管團(tuán)來到重慶，舉行建國以來最大的集中簽約。 此次城建委提出，重慶市將從 2020年起分區(qū)域、分階段強(qiáng)制推行新建建筑執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。 重慶作為建設(shè)宜居城市的先驅(qū)，一向積極倡導(dǎo)?綠色低碳地產(chǎn)〃和諧宜居重慶?的理念，因此房地產(chǎn)業(yè)在低碳技術(shù)的應(yīng)用方面工作也十分積極。重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)總工程師吳波在論壇中提到，重慶市將從 2020 年起分區(qū)域、分階段強(qiáng)制推行新建建筑執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn) 。目前以‘限貸限購’為主的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策依舊嚴(yán)厲，樓市下行的趨勢(shì)不會(huì)改變 。 對(duì)樓市而言，此次存準(zhǔn)金率下調(diào)會(huì)緩解一定資金壓力，但并不代表房地產(chǎn)已經(jīng)度過?寒冬? 。 4 月份創(chuàng)出年內(nèi)新低的信貸投放、M2 同比增速降至 %、較弱的進(jìn)出口數(shù)據(jù)、特別是與發(fā)電量等相應(yīng)證的工業(yè)增加值大幅下滑，顯示經(jīng)濟(jì)增長在經(jīng)歷了一季度的迅速回落之后，依然保持回落趨勢(shì)。 根據(jù) 4 月存款余額初步計(jì)算，此次下調(diào)可釋放銀行體系流動(dòng)性 4000 億元左右 。下調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至 20%。因此中央房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)雖然不變，但地方政策局部微調(diào)大幕正在拉開 。 從四月下旬以來國務(wù)院連續(xù)出文，加大對(duì)微小企業(yè)和進(jìn)口的政策支持，表明政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)調(diào)微調(diào)的力度在加大，步伐在加快。 經(jīng)濟(jì)、金融解析 A. 《 4 月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示：經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)下滑，地方樓市政策局部微調(diào)將繼續(xù)上演 》 5 月 11 日，國家統(tǒng)計(jì)局公布 2020 年 4 月主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)： 4 月 CPI 同比上漲 %，通脹處于繼續(xù)緩解態(tài)勢(shì)； 外貿(mào)增 速 %，處在低位徘徊，進(jìn)口、出口形勢(shì)都未有明顯好轉(zhuǎn)跡象； PMI 連續(xù)五個(gè)月回升至 %，但與實(shí)體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)存在一定背離； 工業(yè)增速 %，再創(chuàng)三年來的歷史低位； 消費(fèi)增速 %，較 3 月份放緩 個(gè)百分點(diǎn)； 投資增速為 %，較 3 月份放緩 2 個(gè)百分點(diǎn) 。 此次公積金政策調(diào)整屬于重慶地方樓市政策微調(diào)措施之一，此微調(diào)政策未違背限購原則，因此不具有?叫停?風(fēng)險(xiǎn)。但是，以往公積金貸款的限額低，對(duì)賬戶余額的要求也高，讓很2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 10 多人望而興嘆。 公積金貸款不收費(fèi) 。但是，中央層面 一直堅(jiān)持調(diào)控態(tài)度，因此后市還希望穩(wěn)健行事，對(duì)行業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度為好 。 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響，也和宏觀經(jīng)濟(jì)政策特別是貨幣信貸政策密切相關(guān)。 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 9 第一篇 市場(chǎng)背景篇 第一章、政策資訊 一、政策經(jīng)濟(jì)解析 政策、法規(guī)解析 A. 《 住建部表態(tài)絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù) 促進(jìn)房價(jià)合理回歸 》 房地產(chǎn)調(diào)控兩年有余， 近來陸續(xù)傳出一些地方政府放松調(diào)控的消息，對(duì)此住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)監(jiān)管司副司長張小宏 5 月 18日表示，其將堅(jiān)定不移加強(qiáng)調(diào)控，絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)，抑制和化解各種不利因素的影響 。 旭陽臺(tái)北城，項(xiàng)目總體規(guī)模達(dá) 109 萬方，以?繁華臺(tái)北?構(gòu)筑西永大學(xué)城第一核心商圈、西永臺(tái)北步行街。 旭陽臺(tái)北城 關(guān)注點(diǎn)： 西永大學(xué)城第一核心商圈 旭陽臺(tái)北城 ， 位于西永大學(xué)城核心區(qū)，緊鄰西永臺(tái)資信息產(chǎn)業(yè)園、西永微電園和綜合保稅區(qū)，毗鄰重慶大學(xué)、重慶城市管理學(xué)院等知名學(xué)府；輕軌 7 號(hào)線沿線物業(yè)，便捷通達(dá)全城。 保億麗景紫園位于嘉運(yùn)大道和同康路交匯處，境內(nèi)有嘉陵江縱貫?zāi)媳?。自然資源非常豐富，西靠中梁山脈，東臨嘉陵江水，三面環(huán)水，山丘河谷層次豐富，場(chǎng)地形態(tài)獨(dú)具個(gè)性，周邊還有縉云山、北溫泉、小三峽等著名的風(fēng)景旅游區(qū)，用地相對(duì)平坦開闊，工程地質(zhì)條件好，環(huán)境 優(yōu)美，是一塊未被破壞的上風(fēng)上水的寶地。另一方面 酷暑淡季即將到來， 開發(fā)商勢(shì)必 抓緊五六月的時(shí)機(jī)，加緊跑量提升業(yè)績。一方面延續(xù)近期的打折優(yōu)惠措施，不少價(jià)格便宜、性價(jià)比較高的產(chǎn)品入市，獲得購房者追捧。雖然目前政府對(duì)樓市調(diào)控的大方向未變，但各地近期均出現(xiàn)了一些微調(diào)政策以鼓勵(lì)成交，這些 都增強(qiáng)了市場(chǎng)的信心，也刺激了市場(chǎng)成交。 5 月樓市呈現(xiàn)一片好景，主要有以下兩個(gè)方面原因： 首先，政策信貸方面影響。 據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)， 2020 年 5月主城區(qū)商品房市場(chǎng)供應(yīng) 萬方，環(huán)比下降 %；成交 ，環(huán)比下降 %，成交均價(jià) 6469 元 /平米，環(huán)比下降 %。本月市場(chǎng)基本持平，需求比為 。 詳情請(qǐng)見 P14 2020 年 5 月重慶主城商品房市場(chǎng)表現(xiàn)： 樓市較四月情況基本持平，供求量呈現(xiàn)小幅下降；供求持續(xù)平衡；房企優(yōu)惠力度減小，價(jià)格小幅回升。 此次全國統(tǒng)一，房貸取消 85 折，首套房貸不論資質(zhì)，一律恢復(fù)到基準(zhǔn)利率。 詳情請(qǐng)見 P11 公積金貸款可補(bǔ)繳賬戶余額 5 月 28 日，重慶市住房公積金管理