【正文】 展都將有較大利好。 該項目為譽(yù)天國際城市項目，總投資約 200 億，總用地約 2020 畝，位于目前沙區(qū)井口、雙碑片區(qū)原嘉陵廠和重鋼特鋼廠地塊。 克而瑞點評： 嘉陵廠 、重鋼片區(qū)位于沙坪壩區(qū)東部，緊鄰歌樂山脈，此前為政府規(guī)劃的低密度高檔社區(qū)，并將打造以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點的產(chǎn)業(yè)集群。 目前沙區(qū)的核心還是位于小龍坎、三峽廣場、陳家灣片區(qū)；目前梨樹灣片區(qū)的大面積開發(fā)已全面啟動，加上此次香港譽(yù)天重金進(jìn)駐開發(fā)，整個沙區(qū)的城市外擴(kuò)速度將大大提高。 《工商銀行總行：取消首套房優(yōu)惠利率》 5 月 6 日，工商銀行通過其電話銀行服務(wù)告知全國的貸款申請者，暫停實行了將近一個月的針對首套房申請者的 85 折房貸。各家分行均收到總行的通知。 克而瑞點評： 從目前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，貨幣政策依然從緊。由于年初存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，銀根有所放松，銀行的房貸業(yè)務(wù) 資金比較充裕。 工商銀行的房貸額度緊張，其它銀行也是一樣。 信貸收緊后，對樓市成交又是一記重拳，剛需首套房購房者預(yù)計又將重新陷入觀望之中。 圖 121：重慶市 GDP2020 年 1 季度至 2020 年 1 季度增長速度走勢圖 資料來源：重慶市統(tǒng)計局 二、工業(yè)生產(chǎn) 14 月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 ％，增速比 13 月提高 個百分點，在全國排第七位，較全國平均水平高出 個百分點，累計完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %。 1－ 4 月全市輕工業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %。 在全市 40 個行業(yè)大類中，計算機(jī)通信和及其他電子設(shè)備制造業(yè)、鐵路船舶航空航天和其他運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)對全市工業(yè)總產(chǎn)值的貢獻(xiàn)率均超過 5%。 14 月，全市 工業(yè)重點行業(yè)汽車制造業(yè)、計算機(jī)通信和及其他電子設(shè)備制造業(yè)、鐵路船舶航空航天和其他運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)以及電氣機(jī)械及器材制造業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值均超過200 億元，累計工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)的 %，拉動規(guī)模以上工業(yè)增長 個百分點。全市有 25 個行業(yè)產(chǎn)銷率同比下降，其中，造紙及紙制品業(yè)、石油加工煉焦及核燃料加 工業(yè)、化學(xué)纖維制造業(yè)、汽車制造業(yè)、金屬制品機(jī)械和設(shè)備修理業(yè)以及其他制造業(yè)產(chǎn)銷率同比下降超過 5 個百分點。 14 月出口總額 億美元，同比增長 %。 圖 1 23： 2020 年 4 月 2020 年 4 月重慶市對外貿(mào)易累計同比增長情況走勢圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 四、固定資產(chǎn)投資 14 月 ,全市固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)推進(jìn) ,共完成投資 億元，同比增長%，增速比 13 月回落 個百分點，比上年同期回落 7 個百分點。從產(chǎn)業(yè)看，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)分別完成投資 億元、 億元、 億元，分別增長 %、 %、 23%。 圖 124： 2020 年 4 月 2020 年 4 月重慶市固定資產(chǎn)投資累計同比增幅走勢圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 五、消費(fèi) 品市場 2020 年一季度社會消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長 %?？鄢飪r影響，實際增長 %。 2020 年一季度商品銷售總額 億元，同比增長 %。 圖 125： 2020 年 1 季度 2020 年 1 季度重慶市社會消費(fèi)品零售總額累計同比增幅 走勢圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 第三章、房地產(chǎn)投資 一、開發(fā)投資額 2020 年 14 月年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成總額 億元，同比增長%；占全社會投資的 %，保持了近年來占比為 25%左右的格局。 圖 1 31： 2020 年 4 月 2020 年 4 月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)及固定資產(chǎn)投資累計同比增幅走勢圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo) 14 月全市 房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，同比增長 %。 圖 132： 2020 年 4 月 2020 年 4 月重慶市商品房及住宅累計施工面積走勢圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 同期，全市商品房竣工面積 萬平方米，同比增加 %。 圖 133 ： 2020 年 4 月 2020 年 4 月重慶市商品房竣工面積累計同比增幅走勢圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 第二篇 市場分析篇 第四章、土地市場 一、土地資訊 國土部：閑置土地頑癥難醫(yī) 足夠未來 34 年開發(fā) 國土資源部部長徐紹史在 5 月 22 日主持召開了一次部務(wù)會，研究《閑置土地處置辦法》（以下簡稱辦法）的修訂事項，這意味著最新的閑置土地處理辦法會加快出臺。但是至今效果不明顯，各地閑置 2 年以上的“地王”們照常在曬太陽。 修訂辦法，加快出臺，對于房地產(chǎn)的健康發(fā)展來說未必不是一個利好，截止到去年年底的數(shù)據(jù)，全國開發(fā)商的數(shù)量高達(dá) 萬多家，通過調(diào)控、打擊閑置用地等一系列手段可以加快房地產(chǎn)內(nèi)部的整合。 圖 241：重慶市 2020 年 5 月 2020 年 5 月土地市場供應(yīng)走勢 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 本月主城中九區(qū)中 , 重慶主城區(qū)共供應(yīng) 14 宗土地，供應(yīng)土地面積為 萬平方米。 同時，工業(yè)用地供應(yīng) 7 宗，占地 萬方，占本月總供應(yīng)用地的 %。商業(yè)用地供應(yīng) 2 宗，占地 萬方，占比 %。 三、土地成交 —— 大幅下降 土地成交概述 據(jù)重慶土地交易中心和重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020 年 5 月重慶市土地成交 4 塊。 圖 242：重慶市 2020 年 5 月 2020 年 5 月土地市場成交走勢 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 成交地塊結(jié)構(gòu)分析 圖 243 ：重慶市 2020 年 5 月土地成交用途結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 5 月成交土地 4 宗，工業(yè)用地占比 50%，居住用地占比 25%，商住混合用地占比 25%。 圖 244 ：重慶市 2020 年 5 月拿地企業(yè)結(jié)構(gòu) 外地拿地企業(yè)明細(xì) 區(qū)域 土地位置 用途 土地面積 建筑規(guī)模 (m2) 容積率 成交價 競得單位 大渡口區(qū) 大渡口區(qū)大渡口組團(tuán) A 分區(qū) A232/0 A252/0 A251/06 地塊 二類居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地 119287 69635 雅居樂地產(chǎn) 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 四、重點地塊 （由于重慶土地交易中心的數(shù)據(jù)存在滯后性，當(dāng)月土地成交會出現(xiàn)上月部分成交。） 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū) N221/02 號、 N2512/04 號宗地 2020 年 5 月 30 日，重慶市國土局以 134851 萬元的價格掛牌九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū) N221/02 號、 N2512/04 號宗地，屬性為二類居住用地、商業(yè)用地、商務(wù)用地。本月將對該地塊的投資前景進(jìn)行簡要分析。新城地屬城市總體規(guī)劃“大楊石”組團(tuán)，其東北緊連石橋鋪，西至上橋片區(qū)，南至大渡口新城。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的彩云湖是重慶主城最大的城市水庫。 宗地投資開發(fā)前景總結(jié) 宗地周邊居住氛圍比較濃 厚，能以彩云湖公園為依托打造宜居生態(tài)住宅區(qū)。 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，未來開發(fā)具有較大的升值潛力。 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)地塊成交情況 表 242：九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)近期成交地塊 區(qū)域 土地位置 用途 面積 (m2) 容積率 建筑 成交價 (萬元 ) 九龍坡區(qū)區(qū) 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 分區(qū) 293/0 291/02 號宗地 二類居住 35544 31150 九龍坡區(qū)區(qū) 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 分區(qū) N141/03 地塊 二類居住 18500 90972 21834 資料來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 據(jù)本機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計， 2020 年 1 月至今，九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)有 2 宗住宅類用地成交。建筑形態(tài)以高層與多層為主，同時有商業(yè)項目。 據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測， 2020 年 5 月主城區(qū)商品房市場供應(yīng) 萬方，環(huán)比下降%；成交 萬方，環(huán)比下降 %，成交均價 6469 元 /平米，環(huán)比下降%。 5 月樓市呈現(xiàn)一片好景，主要有以下兩個方面 原因： 首先，政策信貸方面影響。雖然目前政府對樓市調(diào)控的大方向未變，但各地近期均出現(xiàn)了一些微調(diào)政策以鼓勵成交，這些都增強(qiáng)了市場的信心，也刺激了市場成交。一方面延續(xù)近期的打折優(yōu)惠措施，不少價格便宜、性價比較高的產(chǎn)品入市，獲得購房者追捧。另一方面酷暑淡季即將到來，開發(fā)商勢必抓緊五六月的時機(jī) ，加緊跑量提升業(yè)績。主要在于：在銀行對首套房政策放松以及政府的微調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場成交活躍，而開發(fā)商也抓住時機(jī)，隨之加大供應(yīng)量， 提升業(yè)績，同時也盡量減低淡季對業(yè)績的拉低影響。 圖 252： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房供求關(guān)系對比圖 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 三、供應(yīng)量 —— 市場活躍，供應(yīng)持續(xù)高位 2020 年 5 月，市場供應(yīng)量為 萬方，環(huán)比下降 %，同比上升 %，新辦理預(yù)證項目 81 個。主要在于：在銀行對首套房政策放松以及政府的微調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場成交活躍；酷暑淡季即將到來，開發(fā)商企 圖減低淡季對業(yè)績的拉低影響，在需求較為旺盛的 5 月不斷加大供應(yīng)量，提升業(yè)績。 本月市場相對活躍，預(yù)計下月供應(yīng)量將有所減少；但是酷暑來臨之前，開發(fā)商將加緊推盤速度，因此預(yù)計下月供應(yīng)量將持續(xù)在 150170 萬方左右的高位。 5 月樓市成交情況較好，“紅 5 月”的 應(yīng)正主要原因在于：一方面政策方面的松動，給足購房者信心，打破前幾個月以來的濃厚觀望情緒，促進(jìn)成交。 下月將持續(xù)較為活躍的態(tài)勢，但淡季的來臨以及剛需不斷得到滿足，因此下月成交量將有所下降。 圖 254： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房成交量走勢 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 五、成交均價 —— 成交結(jié)構(gòu)微調(diào)，價格略微 上升 本月重慶主城區(qū)商品房成交價格略有上升，成交均價為 6557 元 /平米。成交均價出現(xiàn)回升態(tài)勢主要有以下兩個方面的原因： 一、市場優(yōu)惠幅度的減小。 二、從成交結(jié)構(gòu)上看： 成交區(qū)域結(jié)構(gòu)有所變化。 成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，本月渝北區(qū)、江北區(qū)和北碚區(qū)等區(qū)域不少中高端的產(chǎn)品入市，在一定程度上也拉升了市場價格。 圖 255： 2 011 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房成交均價走勢圖 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 六、區(qū)域市場 —— 成交分布穩(wěn)定，價格小幅上漲 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場成交量與上個月相比，呈現(xiàn)小幅下降的趨勢，環(huán)比下降 %。其中大渡口區(qū)和渝中區(qū)回升幅度較大，分別為 %、和 %。 本月市場新增供應(yīng)除九龍坡區(qū)、渝北區(qū)和巴南區(qū)外，均出現(xiàn)了下降趨勢。渝北區(qū)本月新增供應(yīng)項目 22 個，其中最大的是美利山公園城市，體量達(dá) 萬方，其中有 1 個辦公，其它均為住宅產(chǎn)品。第三檔屬于價格拉下區(qū)，對于均價下拉作用明顯，主要為巴南區(qū)、北碚區(qū)、沙坪壩區(qū)，其中巴南區(qū)最為明顯，價格低于整體均價 %。 表 252：重慶市主城各區(qū) 5 月商品房各類指標(biāo) 區(qū)域 成交面積（萬方） 占比 價格（元 /㎡） 價格平均水平 新增供應(yīng)（萬方） 占比 渝北區(qū) % 6887 % % 南岸區(qū) % 6335 % % 江北區(qū) % 7134 % % 沙坪壩區(qū) % 5918 % % 九龍坡區(qū) % 6084 % % 巴南區(qū) % 5442 % % 渝中區(qū) % 9348 % % 北碚區(qū) % 5492 % % 大渡口區(qū) % 6208 % % 合計 100%