5農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分析(編輯修改稿)
2024-09-06 23:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 基地的農(nóng)戶的利益，這些農(nóng) 戶可能采取信訪、強(qiáng)行搬入已建成待出售的房屋等措施，阻滯小產(chǎn)權(quán)房交易的進(jìn)行。４ .被調(diào)研區(qū)域宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的總體分析。根據(jù)調(diào)查，被調(diào)查區(qū)域農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出流轉(zhuǎn)數(shù)量趨于增加、流轉(zhuǎn)形式趨于多樣的特點(diǎn)。從流轉(zhuǎn)數(shù)量上看，所選取的被調(diào)研村莊均存在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象。從流轉(zhuǎn)形式看，田野調(diào)查區(qū)域的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式日趨多樣，包括單純出租宅基地、出租房屋的同時(shí)出租宅基地、出售房屋的同時(shí)出售宅基地使用權(quán)、以宅基地使用權(quán)投資入股等流轉(zhuǎn)方式均現(xiàn)實(shí)存在，而且這些流轉(zhuǎn)形式一般是在被調(diào)查從區(qū)域并存。盡管宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)呈 現(xiàn)出以上特點(diǎn)，不過從傳統(tǒng)觀念來看，出賣宅基地使用權(quán)畢竟是一種對安身立命之地的處分，尚不為多數(shù)村民所贊同。因此，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)特別是向集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的人員的流轉(zhuǎn)大多以較為隱秘的方式進(jìn)行，交易初期通常并不為其他村民所知。至于是否存在隱性的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場則未為可知。限于調(diào)查人員的調(diào)查時(shí)間、人脈資 第 6 頁 共 11 頁 源等因素，本次田野調(diào)查未能發(fā)現(xiàn)隱性流轉(zhuǎn)市場情形。總體而言，出售宅基地使用權(quán)的情形主要發(fā)生在農(nóng)戶有多塊宅基地的情形，極少數(shù)發(fā)生在生活困難或者生產(chǎn)經(jīng)營出現(xiàn)困難的情況下。這也從一個(gè)側(cè)面反映出農(nóng)民對于宅基地使用權(quán)有 自己的利益衡量和價(jià)值判斷。所謂放開宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)會造成大批農(nóng)民流離失所的擔(dān)心，忽略了農(nóng)民對自己利益的理性判斷能力。 三、完善宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)建議 １ .明確宅基地使用權(quán)為限制流通物。目前，我國建設(shè)領(lǐng)域存在多種用地類別，但最為常見的是建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)，其中建設(shè)用地使用權(quán)只存在于國有土地之上?；诩w與國家的二元土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，政府壟斷了建設(shè)用地的供給，通過征收方式將農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國有土地，并以土地出讓的方式轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，從中獲取巨額的土地出讓金收益。土地出讓 金已經(jīng)成為支撐地方政府運(yùn)轉(zhuǎn)的重要支柱。 “ 2024年 —2024年，土地出讓金收益已占全口徑地方財(cái)政收入的４％～１５％，城市建設(shè)資金主要依靠出讓金收益；2024年底地方政府直接負(fù)有償還責(zé)任的９ .３５萬億元地方債中，有３ .４９萬億元需要用土地出讓金償還。一旦集體土地入市，縮小了征地范圍，征地按市價(jià)補(bǔ)償，便斷了地方政府出讓金收益的財(cái)路，將引發(fā)地方財(cái)政危機(jī)。 ” ［１］限制宅基地使用權(quán)在內(nèi)的農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，在現(xiàn)階段具有其歷史合理性。因此，限制宅基地使用權(quán) 第 7 頁 共 11 頁 的流轉(zhuǎn)是維持社會秩序特別是房地產(chǎn)行業(yè)秩序和地方政府運(yùn)作的需要。從這 一意義上講，而基于社會秩序的考量，通過法定程序，完全可以做出相關(guān)的限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，將宅基地使用權(quán)界定為限制流通物。盡管這種制度設(shè)計(jì)使農(nóng)民集體喪失了大部分土地增值收益，犧牲了農(nóng)民以及農(nóng)村集體的利益，但是這是目前現(xiàn)階段所能做出的合理選擇?？梢灶A(yù)見，在中央與地方的財(cái)稅體制改革尚未完成之前，將宅基地使用權(quán)界定為限制流通物的政策選擇也難以改變。目前，所需要做的就是如何將政府獲得的包括土地出讓金在內(nèi)的收益
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