5農(nóng)村宅基地流轉的困境及出路(編輯修改稿)
2024-09-06 23:01 本頁面
【文章內容簡介】 理法》第 62 條將農(nóng)民申請宅基地的次數(shù)限定為一次，并確立了一戶一宅原則。同時還規(guī)定出讓或者出租后不再予以批準申請宅基地。所以借助 于現(xiàn)行管理制度，農(nóng)宅買賣濫用土地資源的情況較難發(fā)生，原始取得的程序限制和房屋轉讓后不可再申的處分，已足夠對集體土地進行有效的行政管理。無償取得宅基地使用權保障宅基地的生存利益，流轉促進資本功能發(fā)揮則觀照到宅基地的財產(chǎn)利益，二者完全可以實現(xiàn)利益雙贏，以農(nóng)村社會管理為由否認農(nóng)宅買賣合同的效力，以生存利益之盾抵御財產(chǎn)利益之矛，似無依據(jù)，也無必要。 （二）房地一體的司法混亂 土地與其地上房屋的關系存在統(tǒng)一主義和分離主義兩種截然不同的立法模式。我國的農(nóng)宅和所依附的宅基地為各自分離的 第 7 頁 共 14 頁 權利客體，所有權 人相互獨立。同時， “ 地隨房走，房隨地走 ”的原則決定了農(nóng)宅與宅基地在實際利用、經(jīng)濟交易上必須時刻捆綁在一起。如此，一方面法律在宅基地權外另立農(nóng)宅所有權，預留了農(nóng)宅所有權和宅基地使用權的異主空間 。另一方面，當宅基地為農(nóng)宅提供物理基礎，宅基地權利（至少是宅基地使用權）貌似成為農(nóng)宅所有權的正當權源，為避免房權人無權占有土地的尷尬，只得強行要求 “ 房權地權一起走 ” 。分離主義、 “ 房地異主 ”在先，禁止房地單獨交易在后，現(xiàn)行法混合主義的色彩必然導致司法的混亂和不確定。為避免法律內部矛盾引發(fā)一系列的問題，因而對法律提供制度上的 建制的要求迫在眉睫。 四、農(nóng)村宅基地上房屋流轉的實現(xiàn) （一） “ 房地異主 ” 法律關系的詮釋 。根據(jù)《民通意見》第 186 條規(guī)定 ① ，在外觀上而言，房屋和土地的確難以分割，我們統(tǒng)稱不動產(chǎn)，但客觀的不可分離同法律的歸屬問題不可一概而論，把房屋所有權和宅基地使用權視為一體，有混淆之虞。關于宅基地用益，所有權和使用權是兩種慣性思維中的狀態(tài)，前者是自物權，后者是用益物權，固然其能解決基本的宅基地歸屬問題，但二者都是物權法上的概念，我們忽略了宅基地上第三種的存在狀態(tài) ———債法上的權利，即基于農(nóng)宅所有對其所占宅基地對應部分的利用權。在傳統(tǒng)民法理論上，存在地上權和土地租賃權之比較分析， 第 8 頁 共 14 頁 就是作為用益物權和作為債權的土地使用權的差異問題［ 1］（ p15）。有關宅基地用益的物權法構成和債權法構成，清華大學法學院教授韓世遠提出設立 “ 宅基地法定租賃權 ” ，同宅基地所有權和宅基地使用權相列而論，以解決宅基地上農(nóng)宅的自有流轉問題。不同于固有的模式思維，韓世遠教授認為宅基地的使用收益之處理模式除了傳統(tǒng)的物權法構成模式，還可以包含債權法的構成模式?；诖说膫鶛喾嫵啥裕刂靡嬉灿?“ 有償 ”與 “ 無償 ” 之劃分：前者往往為租賃關系，后者對應于無償借用情形中。借助租賃之債，賦予農(nóng)宅新所有權人法定租賃權，從而解決了農(nóng)宅占地的權利正當性問題，避免了 “ 房地異主 ” 的尷尬［ 2］。《俄羅斯民法典》的立法同樣突破了土地財產(chǎn)權二元體系的傳統(tǒng)思維，出現(xiàn)了土地租賃權的概念，明確了土地租賃權的債權物權化，確立了以土地租賃為核心的土地有償使用制度，將土地租賃權作為獨立于土地使用權和土地所有權之外的權利類別進行規(guī)定［ 3］。我國臺灣地區(qū)提供的推定也有異曲同工之處，即建筑物受讓人對建筑物坐落之土地享有租賃權［ 4］（ p38－ 47）。推 定租賃的補救思路值得贊同，我國大陸地區(qū)亦可推定農(nóng)宅所有權人與宅基地使用權人之間與此同時達成關于農(nóng)宅買賣和土地租賃的債權合意。房走了，地上的使用權不一定要跟著走，該租賃權的成立意味著農(nóng)宅出賣人的宅基地使用權并未消滅，只是由占有、使用轉變以收益為內容的一項權能。 第 9 頁 共 14 頁 。正如弗里德曼闡述的法律與環(huán)境的關系 ① ，因為俄羅斯采取的是部分土地私有的制度，這與中國的國情不可同日而語，所以將土地
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