5農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的困境及出路(編輯修改稿)
2024-09-06 23:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 理法》第 62 條將農(nóng)民申請(qǐng)宅基地的次數(shù)限定為一次，并確立了一戶一宅原則。同時(shí)還規(guī)定出讓或者出租后不再予以批準(zhǔn)申請(qǐng)宅基地。所以借助 于現(xiàn)行管理制度，農(nóng)宅買賣濫用土地資源的情況較難發(fā)生，原始取得的程序限制和房屋轉(zhuǎn)讓后不可再申的處分，已足夠?qū)w土地進(jìn)行有效的行政管理。無償取得宅基地使用權(quán)保障宅基地的生存利益，流轉(zhuǎn)促進(jìn)資本功能發(fā)揮則觀照到宅基地的財(cái)產(chǎn)利益，二者完全可以實(shí)現(xiàn)利益雙贏，以農(nóng)村社會(huì)管理為由否認(rèn)農(nóng)宅買賣合同的效力，以生存利益之盾抵御財(cái)產(chǎn)利益之矛，似無依據(jù)，也無必要。 （二）房地一體的司法混亂 土地與其地上房屋的關(guān)系存在統(tǒng)一主義和分離主義兩種截然不同的立法模式。我國(guó)的農(nóng)宅和所依附的宅基地為各自分離的 第 7 頁 共 14 頁 權(quán)利客體，所有權(quán) 人相互獨(dú)立。同時(shí)， “ 地隨房走，房隨地走 ”的原則決定了農(nóng)宅與宅基地在實(shí)際利用、經(jīng)濟(jì)交易上必須時(shí)刻捆綁在一起。如此，一方面法律在宅基地權(quán)外另立農(nóng)宅所有權(quán)，預(yù)留了農(nóng)宅所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的異主空間 。另一方面，當(dāng)宅基地為農(nóng)宅提供物理基礎(chǔ)，宅基地權(quán)利（至少是宅基地使用權(quán)）貌似成為農(nóng)宅所有權(quán)的正當(dāng)權(quán)源，為避免房權(quán)人無權(quán)占有土地的尷尬，只得強(qiáng)行要求 “ 房權(quán)地權(quán)一起走 ” 。分離主義、 “ 房地異主 ”在先，禁止房地單獨(dú)交易在后，現(xiàn)行法混合主義的色彩必然導(dǎo)致司法的混亂和不確定。為避免法律內(nèi)部矛盾引發(fā)一系列的問題，因而對(duì)法律提供制度上的 建制的要求迫在眉睫。 四、農(nóng)村宅基地上房屋流轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn) （一） “ 房地異主 ” 法律關(guān)系的詮釋 。根據(jù)《民通意見》第 186 條規(guī)定 ① ，在外觀上而言，房屋和土地的確難以分割，我們統(tǒng)稱不動(dòng)產(chǎn)，但客觀的不可分離同法律的歸屬問題不可一概而論，把房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)視為一體，有混淆之虞。關(guān)于宅基地用益，所有權(quán)和使用權(quán)是兩種慣性思維中的狀態(tài)，前者是自物權(quán)，后者是用益物權(quán)，固然其能解決基本的宅基地歸屬問題，但二者都是物權(quán)法上的概念，我們忽略了宅基地上第三種的存在狀態(tài) ———債法上的權(quán)利，即基于農(nóng)宅所有對(duì)其所占宅基地對(duì)應(yīng)部分的利用權(quán)。在傳統(tǒng)民法理論上，存在地上權(quán)和土地租賃權(quán)之比較分析， 第 8 頁 共 14 頁 就是作為用益物權(quán)和作為債權(quán)的土地使用權(quán)的差異問題［ 1］（ p15）。有關(guān)宅基地用益的物權(quán)法構(gòu)成和債權(quán)法構(gòu)成，清華大學(xué)法學(xué)院教授韓世遠(yuǎn)提出設(shè)立 “ 宅基地法定租賃權(quán) ” ，同宅基地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)相列而論，以解決宅基地上農(nóng)宅的自有流轉(zhuǎn)問題。不同于固有的模式思維，韓世遠(yuǎn)教授認(rèn)為宅基地的使用收益之處理模式除了傳統(tǒng)的物權(quán)法構(gòu)成模式，還可以包含債權(quán)法的構(gòu)成模式?；诖说膫鶛?quán)法構(gòu)成而言，宅基地之用益也有 “ 有償 ”與 “ 無償 ” 之劃分：前者往往為租賃關(guān)系，后者對(duì)應(yīng)于無償借用情形中。借助租賃之債，賦予農(nóng)宅新所有權(quán)人法定租賃權(quán)，從而解決了農(nóng)宅占地的權(quán)利正當(dāng)性問題，避免了 “ 房地異主 ” 的尷尬［ 2］?！抖砹_斯民法典》的立法同樣突破了土地財(cái)產(chǎn)權(quán)二元體系的傳統(tǒng)思維，出現(xiàn)了土地租賃權(quán)的概念，明確了土地租賃權(quán)的債權(quán)物權(quán)化，確立了以土地租賃為核心的土地有償使用制度，將土地租賃權(quán)作為獨(dú)立于土地使用權(quán)和土地所有權(quán)之外的權(quán)利類別進(jìn)行規(guī)定［ 3］。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)提供的推定也有異曲同工之處，即建筑物受讓人對(duì)建筑物坐落之土地享有租賃權(quán)［ 4］（ p38－ 47）。推 定租賃的補(bǔ)救思路值得贊同，我國(guó)大陸地區(qū)亦可推定農(nóng)宅所有權(quán)人與宅基地使用權(quán)人之間與此同時(shí)達(dá)成關(guān)于農(nóng)宅買賣和土地租賃的債權(quán)合意。房走了，地上的使用權(quán)不一定要跟著走，該租賃權(quán)的成立意味著農(nóng)宅出賣人的宅基地使用權(quán)并未消滅，只是由占有、使用轉(zhuǎn)變以收益為內(nèi)容的一項(xiàng)權(quán)能。 第 9 頁 共 14 頁 。正如弗里德曼闡述的法律與環(huán)境的關(guān)系 ① ，因?yàn)槎砹_斯采取的是部分土地私有的制度，這與中國(guó)的國(guó)情不可同日而語，所以將土地
數(shù)學(xué)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1