5農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的困境及出路-文庫(kù)吧資料
2024-09-06 23:01本頁(yè)面
【正文】 題，土地債權(quán)的介入對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)合同的效力分離做出很好的解釋。倘若參見(jiàn)這個(gè)思路，雖然宅基地的所有權(quán)歸集體，且宅基地使用權(quán)依法是不能轉(zhuǎn)讓的，但這都無(wú)妨，當(dāng)宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓地上的農(nóng)宅所有權(quán)時(shí)，推定雙方之間也達(dá)成有限占有宅基地的債權(quán)合意。當(dāng)房屋所有權(quán)人不擁有對(duì)土地進(jìn)行利用的物權(quán)時(shí)，《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》引入新的權(quán)利概念 ——— 土地有限占 有權(quán)。根據(jù)《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》第 35 條第 4 款規(guī)定，若建筑物處于禁止流通的土地之上，其仍可被轉(zhuǎn)讓，且建筑物之所有權(quán)人將獲得一種與所有權(quán)不同的其他土地權(quán)利［ 5］（ p300）。正如弗里德曼闡述的法律與環(huán)境的關(guān)系 ① ，因?yàn)槎砹_斯采取的是部分土地私有的制度，這與中國(guó)的國(guó)情不可同日而語(yǔ)，所以將土地租賃權(quán)引入中國(guó)的宅基地制度之中，這樣的想法是否合乎法理還有待商榷。房走了，地上的使用權(quán)不一定要跟著走，該租賃權(quán)的成立意味著農(nóng)宅出賣(mài)人的宅基地使用權(quán)并未消滅，只是由占有、使用轉(zhuǎn)變以收益為內(nèi)容的一項(xiàng)權(quán)能。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)提供的推定也有異曲同工之處，即建筑物受讓人對(duì)建筑物坐落之土地享有租賃權(quán)［ 4］（ p38－ 47）。借助租賃之債，賦予農(nóng)宅新所有權(quán)人法定租賃權(quán)，從而解決了農(nóng)宅占地的權(quán)利正當(dāng)性問(wèn)題，避免了 “ 房地異主 ” 的尷尬［ 2］。不同于固有的模式思維，韓世遠(yuǎn)教授認(rèn)為宅基地的使用收益之處理模式除了傳統(tǒng)的物權(quán)法構(gòu)成模式，還可以包含債權(quán)法的構(gòu)成模式。在傳統(tǒng)民法理論上，存在地上權(quán)和土地租賃權(quán)之比較分析， 第 8 頁(yè) 共 14 頁(yè) 就是作為用益物權(quán)和作為債權(quán)的土地使用權(quán)的差異問(wèn)題［ 1］（ p15）。根據(jù)《民通意見(jiàn)》第 186 條規(guī)定 ① ，在外觀上而言，房屋和土地的確難以分割，我們統(tǒng)稱不動(dòng)產(chǎn)，但客觀的不可分離同法律的歸屬問(wèn)題不可一概而論，把房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)視為一體，有混淆之虞。為避免法律內(nèi)部矛盾引發(fā)一系列的問(wèn)題，因而對(duì)法律提供制度上的 建制的要求迫在眉睫。另一方面，當(dāng)宅基地為農(nóng)宅提供物理基礎(chǔ)，宅基地權(quán)利（至少是宅基地使用權(quán)）貌似成為農(nóng)宅所有權(quán)的正當(dāng)權(quán)源，為避免房權(quán)人無(wú)權(quán)占有土地的尷尬，只得強(qiáng)行要求 “ 房權(quán)地權(quán)一起走 ” 。同時(shí)， “ 地隨房走，房隨地走 ”的原則決定了農(nóng)宅與宅基地在實(shí)際利用、經(jīng)濟(jì)交易上必須時(shí)刻捆綁在一起。 （二）房地一體的司法混亂 土地與其地上房屋的關(guān)系存在統(tǒng)一主義和分離主義兩種截然不同的立法模式。所以借助 于現(xiàn)行管理制度，農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)濫用土地資源的情況較難發(fā)生，原始取得的程序限制和房屋轉(zhuǎn)讓后不可再申的處分，已足夠?qū)w土地進(jìn)行有效的行政管理。其三，《土地管理法》第 62 條將農(nóng)民申請(qǐng)宅基地的次數(shù)限定為一次，并確立了一戶一宅原則。其一，雖然集體組織成員可以通過(guò)申請(qǐng)使用宅基地，但基于土地資源的不可再生性，《土地管理法》規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序：村民提出申請(qǐng)后村委會(huì)要審核，還需經(jīng)村民會(huì)議同意及鄉(xiāng)人民政府的審查，最終由縣級(jí)土地管理部門(mén)審批才可。筆者認(rèn)為，土地的私益性表現(xiàn)為生存利益和財(cái)產(chǎn)利益兩個(gè)方面，當(dāng)前我國(guó)法律對(duì)宅基地的管 第 6 頁(yè) 共 14 頁(yè) 理重在確立土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的生存利益而限制其財(cái)產(chǎn)利益。宅基地屬于集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理，未經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意和準(zhǔn)予，宅基地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)。農(nóng)村的家庭漸以外出務(wù)工為多數(shù)，農(nóng)宅不再是所有農(nóng)戶的長(zhǎng)居之所，此時(shí)對(duì)農(nóng)宅流轉(zhuǎn)再多加限制，究竟是保護(hù)農(nóng) 民利益還是損害農(nóng)民利益，值得定奪。另外，新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展速度超人預(yù)料。于私法 權(quán)利的宅基地使用權(quán)之上附加公法的生存保障功能，好比在私權(quán)的權(quán)利外衣上打下難以消退的行政烙印，這是立法上的矛盾與沖突。所以農(nóng)宅的買(mǎi)賣(mài)主體應(yīng)受?chē)?yán)格限制，只能是集體經(jīng)濟(jì)組織成員?！稇椃ā贰段餀?quán)法》中宅基地二元構(gòu)成的選定以及限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，負(fù)載 第 5 頁(yè) 共 14 頁(yè) 著沉重的使命 ——— 農(nóng)民基本的生活保障。 三、法律困境的原 因分析
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