5農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的困境及出路-資料下載頁
2024-09-06 23:01本頁面
【正文】 處分權(quán)開放農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)不僅能形成 有效的市場(chǎng)，體現(xiàn)房屋的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，還維護(hù)了農(nóng)民作為財(cái)產(chǎn)所有人的處分自由。其符合現(xiàn)代社會(huì)需要的制度方為良善之制。如果說宅基地使用權(quán)的免費(fèi)取得具有公共福利性，宅基地乃農(nóng)民賴以生存的 第 12 頁 共 14 頁 所在，國(guó)家限制宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)是對(duì)農(nóng)民弱勢(shì)群體的關(guān)懷，那么城市的經(jīng)濟(jì)適用房又何嘗不是呢。為何宅基地不可像經(jīng)濟(jì)適用房那樣自由流轉(zhuǎn)呢。出于對(duì)土地資源的合理配置以及農(nóng)民基本居住保障的考慮，不可否認(rèn)，這樣的出發(fā)點(diǎn)就是基于社會(huì)福利，但保障措施的進(jìn)一步優(yōu)化還需努力。關(guān)于農(nóng)民利益之保護(hù)，其真實(shí)癥結(jié)并非防范非農(nóng)戶對(duì)農(nóng)村宅基地的侵占，國(guó)家及行政機(jī)構(gòu)對(duì)集 體土地之肆意掠奪才是對(duì)農(nóng)民利益的威脅所在。 。（ 1）農(nóng)民的融資需求允許宅基地上之農(nóng)宅買賣是個(gè)現(xiàn)實(shí)需要。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宅基地作為財(cái)產(chǎn)權(quán)的資本功能日益凸顯，城市化的進(jìn)程和人口流動(dòng)性加強(qiáng)，萌生了農(nóng)民進(jìn)城的渴望。若要在城市扎根立足，農(nóng)民必須有必要的資金保障，但農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)的不完整性將限制農(nóng)民對(duì)于僅有的宅基地進(jìn)行資本操作。農(nóng)村宅基地只能固守傳統(tǒng)，無法進(jìn)行商品化和資產(chǎn)化，遲遲未能進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)農(nóng)民來說是一種財(cái)產(chǎn)利益的制度性損失。既為了不影響金融資本進(jìn)軍農(nóng)村，也為了幫助農(nóng)民在城市里有 更豐裕的物質(zhì)條件，允許宅基地上房屋的買賣流轉(zhuǎn)，又有何不可。何況，土地是農(nóng)民的命根子，房子更是他們安身立命之所，非必需的情況下農(nóng)民輕易不會(huì)出賣房屋，現(xiàn)實(shí)中的萬不得已往往是因?yàn)榇嬖诟逼鹊馁Y金需求，或是治病救人或是為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)籌資等。承認(rèn)合同的有效性，創(chuàng)造了一條融資渠道，對(duì)農(nóng)民們的裨益尤為明顯。 2024 年 2 月，國(guó)家出臺(tái)農(nóng)村宅基地改革 第 13 頁 共 14 頁 試點(diǎn)草案。草案的出臺(tái)讓無數(shù)傳統(tǒng)躬耕于田的農(nóng)戶看到曙光，也使筆者之見有了更多實(shí)現(xiàn)的可能，為之欣喜。（ 2）稀缺資源的充足利用現(xiàn)今農(nóng)民的宅基地已不單純是一個(gè)基本生存保障的問題，隨著農(nóng)村勞動(dòng)力 的大量轉(zhuǎn)移，在城里買房舉家搬遷的現(xiàn)象已然普遍。類似于城市大量 “ 鴿子樓 ” 的存在，農(nóng)民市民化使得原住宅基地被部分閑置，形成 “ 空心村 ” ，農(nóng)村多余房產(chǎn)的處置問題亟待解決。為了充分利用土地這一稀缺資源，不得不說出賣農(nóng)宅是最佳的處置方式，故承認(rèn)農(nóng)宅買賣合同的效力實(shí)有必要。再者，《土地管理法》規(guī)定有且只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之成員享有宅基地使用權(quán)，當(dāng)農(nóng)宅作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承問題時(shí)，面臨非集體成員繼承人對(duì)宅基地繼承權(quán)利的阻礙。如果肯定農(nóng)宅買賣合同的效力，意味著農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)并不以經(jīng)濟(jì)組織成員為主體要件，如此便能解決上述的權(quán)利沖突，故 合同有效符合事理，足以采取。（ 3）市場(chǎng)買方的客觀存在或是投資建設(shè)，或是養(yǎng)老居住，或是休閑度假，現(xiàn)實(shí)存在城市居民的買方需求，并且有供有需的買賣之勢(shì)日趨高漲。當(dāng)下農(nóng)村集體成員生死更替，或有己宅而不居，然宅基地之調(diào)整，卻未能總是與居住需求之多變相匹配，因而現(xiàn)實(shí)的住房需求持續(xù)存在。尊重市場(chǎng)調(diào)整，承認(rèn)買賣合同效力，正是適應(yīng)社會(huì)需要之良舉。 ［參考文獻(xiàn)］ ［ 1］王澤鑒 .王澤鑒法學(xué)全集 X8226。第十六卷民法物權(quán)： 第 14 頁 共 14 頁 用益物權(quán) X8226。占有［ m］ .北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社， 2024. ［ 2］韓 世遠(yuǎn) .宅基地的立法問題 ——— 兼析物權(quán)法草案第十三章 “ 宅基地使用權(quán) ” ［ j］ .政治與法律， 2024（ 5） . ［ 3］黃道秀 .俄羅斯聯(lián)邦民法典：全譯本［ m］ .北京：北京大學(xué)出版社， 2024. ［ 4］彭誠(chéng)信，陳吉棟 .農(nóng)村房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律障礙之克服 ——— “ 房地一致 ” 原則的排除適用［ j］ .吉林大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)， 2024（ 4） . ［ 5］魏磊杰，張建文 .俄羅斯聯(lián)邦民法典的過去、現(xiàn)在及其未來［ m］ .北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社， 2024.
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