農村宅基地使用權流的理論與實踐探析(編輯修改稿)
2024-08-23 09:58 本頁面
【文章內容簡介】 度層面上，《物權法》雖然沒有明確規(guī)定宅基地使用權流轉可以自由流轉，但第153條“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”的規(guī)定還是為宅基地制度改革留下了充足的法律空間。三、 宅基地使用權流轉的地方改革實踐正是由于宅基地使用權流轉有利于城鄉(xiāng)土地資源優(yōu)化配置和農民利益保護，而經(jīng)濟上、制度上又具有可行性，很多地方開展了宅基地流轉的地方改革實踐，最具代表性的有有天津的“以宅基地換房”模式和廣東“宅基地入市流轉”模式。（一）天津“以宅基地換房”模式天津實施以宅基地換房的具體做法是：按照統(tǒng)一規(guī)劃，高標準建設一批現(xiàn)代化、有特色、適于產業(yè)聚集和生態(tài)宜居的新型小城市。以不減少耕地為前提，農民以其宅基地(包括村莊用地)，按照規(guī)定的置換標準無償換取小城鎮(zhèn)中的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。最后由區(qū)統(tǒng)一組織在原有村莊范圍內，對相當于建設農民還遷住房占地面積大小的土地進行復耕，其余的村莊土地面積即為實施“宅基地換房”節(jié)約出的建設用地，一部分整理后進入土地市場拍賣后換回為農民建設小城鎮(zhèn)所需各項費用，另一部分作為區(qū)內經(jīng)濟社會建設的儲備用地。中央有關部門對天津市提出的“以宅基地換房”的方式建設小城鎮(zhèn)的作法給予充分肯定，并將天津列為全國試點城市[⑥]。這種模式在重慶九龍坡區(qū)、山東德州開發(fā)區(qū)、江蘇“三集中”過程中被廣泛使用。（二）廣東“宅基地入市流轉”模式作為改革排頭兵且經(jīng)濟發(fā)達的廣東省已經(jīng)在積極探索宅基地直接入市流轉。2007年2月省國土資源廳向省政府報送《關于加強農村宅基地管理的通知》，其中明確了農民合法的宅基地可上市流轉，各地要按規(guī)定對現(xiàn)有的農村宅基地和農民住宅完善確權和登記發(fā)證手續(xù)。具體內容包括以下三個方面：一、“一戶一宅”合法宅基地可上市。在堅持“一戶一宅”原則的前提下，讓農民合法的宅基地可上市流轉，以使農民分享土地出租、出賣、出讓獲得的利益。二、“一戶多宅”先罰款再確權。加快組織開展農村宅基地使用情況的調查，特別要對“空心村”、閑置宅基地、空置住宅、超面積住宅、“一戶多宅”等情況進行清理，對現(xiàn)有的農村宅基地和農民住宅，依照規(guī)定完善確權及登記發(fā)證手續(xù)，其中明確經(jīng)確權登記發(fā)證的農民的住宅可以轉讓、出租、抵押，但不得改變住宅用途。三、大力推動公寓式農民住宅建設。將按照政府扶持、集體組織、個人出資、規(guī)范戶型、市場運作的原則建設公寓式農民住宅，且各級財政將優(yōu)先改善公寓式農民住宅小區(qū)的通水、通電、通路等配套設施建設。 （三）地方改革的簡要評析（1）從“權”和“利”兩個方面對這兩類流轉模式進行比較可以發(fā)現(xiàn)：“以宅基地換房”模式屬于“轉權讓利”模式。“轉權讓利”是指在宅基地流轉時，將其所有權轉為國有（轉權），同時補辦國有土地出讓手續(xù)，收取土地利用性質改變帶來的絕對級差收益（主要是出讓金），將土地收益的一部分再退還給集體經(jīng)濟組織（讓利）的一種流轉模式?！罢厝胧辛鬓D”模式屬于“保權分利”模式?！氨喾掷笔侵副３终厮袡嗖蛔儯ū啵抡諊型恋氐挠袃斒褂梅绞綄⒄厥褂脵喟匆欢昶谵D讓、出租、入股聯(lián)營，由集體經(jīng)濟組織來獲取土地收益，此收益在集體和農民之間按照一定的比例進行分配，集體所獲收益專款用于農村公共物品供給及農民社會保障。兩種模式的相同之處在于突破了宅基地限制流轉的法律框架，彰顯了宅基地的財產價值，讓農民參與工業(yè)化、城市化過程，分享了土地增值收益，增加了農民收入。不同之處在于，“宅基地入市流轉”模式在不改變集體土地所有權的基礎上賦予農民完整的集體土地使用權權能?！耙哉負Q房”模式改變了集體土地的所有權，無法保障農民的土地權益，一定程度上相當于“變相的征地”,但其巧妙地規(guī)避了國家法律,大大提高失地農民的補償標準,一定程度上保護了農民的利益,有效地化解了征地制度的缺陷。（2）通過農民合作參與市場過程，是中國農民參與工業(yè)化和城市化過程的一種制度保證。其具體形式多種多樣，不同的做法各有千秋
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