5農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分析-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 宅基地且有出賣意愿的家庭購(gòu)買。不同于法律上關(guān)于近親屬范圍的界定，少數(shù)情形下，該近親 第 4 頁(yè) 共 11 頁(yè) 屬 的范圍可能拓展至未出五服的本姓家族，顯示出傳統(tǒng)文化在農(nóng)村地區(qū)仍具有頑強(qiáng)的生命力、影響力。因該流轉(zhuǎn)行為通常不涉及村集體及其他農(nóng)戶的利益，村集體及其他農(nóng)戶通常也會(huì)默許這一行為。盡管宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)呈 現(xiàn)出以上特點(diǎn)，不過(guò)從傳統(tǒng)觀念來(lái)看，出賣宅基地使用權(quán)畢竟是一種對(duì)安身立命之地的處分，尚不為多數(shù)村民所贊同。目前，我國(guó)建設(shè)領(lǐng)域存在多種用地類別，但最為常見的是建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)，其中建設(shè)用地使用權(quán)只存在于國(guó)有土地之上。盡管這種制度設(shè)計(jì)使農(nóng)民集體喪失了大部分土地增值收益，犧牲了農(nóng)民以及農(nóng)村集體的利益，但是這是目前現(xiàn)階段所能做出的合理選擇。 “ 為了防止宅基地所有權(quán)人的權(quán)利落空，體現(xiàn)他物權(quán)的特質(zhì)，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)設(shè)置一定的期限 ” ［４］，制度設(shè)計(jì)上可以參考建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定，探索建立宅基地使用權(quán)的有期限性。在科學(xué)建立宅基地使用權(quán)的有期限性的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)分類型建立宅基地使用權(quán)的退出機(jī)制。對(duì)于自愿退出宅基地使用權(quán)的，可以采用競(jìng)拍程序，并將競(jìng)拍所得用于補(bǔ)償自愿退出宅基地使用權(quán)人。不過(guò)，我國(guó)關(guān)于戶的立法并不完善，而是散見于《中華人民共和國(guó)民法通則》《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》《最高人民法院關(guān)于審理 農(nóng)村土地承包糾紛案件的解釋》等規(guī)范性法律文件中，既缺少明確的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)又沒有統(tǒng)一協(xié)調(diào)的民事法律地位。當(dāng)前，健全農(nóng)村社會(huì)保障體系應(yīng)當(dāng)以縮小城鄉(xiāng)差距為目標(biāo)，通過(guò)鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入農(nóng)村基本養(yǎng)老、醫(yī)療服務(wù)體系，形成保基本、全覆蓋的社會(huì)保障網(wǎng)絡(luò)。前已述及，宅基地上建筑物及其附屬設(shè)施的合理補(bǔ)償是促進(jìn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，這就需要鼓勵(lì)有資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。對(duì)于行政征收而言，主要是要準(zhǔn)確把握公共利益的內(nèi)涵，并完善征收程序，避免出現(xiàn)行政征收擴(kuò)大化的傾向，保障農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)，避免涉農(nóng)制度的異化。集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格喪失主要是指以戶為單位的家庭成員全部取得城鎮(zhèn)居民戶口此種類型。當(dāng)然，這一問題的最終解決，還要依靠民法學(xué)的發(fā)展，對(duì)戶及家庭的概念予以明確界定。從更深層意義上講， “ 宅基地的無(wú)償分配是國(guó)家將原本屬于農(nóng)民所有的宅基地?zé)o償收歸集體所有以后作出的一種歷史補(bǔ)償 ” ［２］，允許宅基地使用權(quán)向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人員流轉(zhuǎn)不僅背離了宅基地使用權(quán)制度的歷史初衷，也造成了農(nóng)民之間的代際不公平。一旦集體土地入市，縮小了征地范圍，征地按市價(jià)補(bǔ)償，便斷了地方政府出讓金收益的財(cái)路，將引發(fā)地方財(cái)政危機(jī)?？傮w而言，出售宅基地使用權(quán)的情形主要發(fā)生在農(nóng)戶有多塊宅基地的情形，極少數(shù)發(fā)生在生活困難或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難的情況下。４ .被調(diào)研區(qū)域宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的總體分析。就個(gè)別農(nóng)戶獨(dú)自向農(nóng)村集體組織成員之外人員的轉(zhuǎn)讓而言，通常發(fā)生在該農(nóng)戶遭遇重大變故急需大量資金的情形。除此之 外，農(nóng)村集體組織成員間一般不發(fā)生宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。按照被調(diào)查區(qū)域的風(fēng)俗，出嫁女一旦出嫁就不能再對(duì)娘家財(cái)產(chǎn)提出分家析產(chǎn)的主張，也不能以繼承父母遺產(chǎn)為由分得父母房屋及所
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