5農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分析(完整版)
【正文】 屬的宅基地使用權(quán)。其基本模式為：農(nóng)戶在子女婚前將原有房屋進行翻建，按照宅基地面積大小，翻建為北房為４間 第 2 頁 共 11 頁 或５間的帶有配房的類似四合院的院落。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度缺失，導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的大量出現(xiàn)，也帶來了宅基地上的房屋抵押效力、強制執(zhí)行程序等司法難題。基于耕地保護、土地用途管制等原因，被調(diào)查區(qū)域已有村莊居住區(qū)之外已無可供分配的空閑地。按照法定結(jié)婚年齡來計算，這樣的房屋翻建和宅基地使用權(quán)再分配一般以２０年或稍微更長一段時間為周期，與農(nóng)村地區(qū)磚木結(jié)構(gòu)房屋的正常使用年限較為吻合。該宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)同樣采用 “ 房地一體 ” 的原則，宅基地使用權(quán)和宅基地上的房屋一體售賣。３ .農(nóng)村集體組織成員外的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。但是不排除拆遷時出售宅基地的農(nóng)戶再行主張合同無 第 5 頁 共 11 頁 效。因此，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)特別是向集體經(jīng)濟組織成員之外的人員的流轉(zhuǎn)大多以較為隱秘的方式進行，交易初期通常并不為其他村民所知?；诩w與國家的二元土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，政府壟斷了建設(shè)用地的供給，通過征收方式將農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國有土地，并以土地出讓的方式轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，從中獲取巨額的土地出讓金收益?？梢灶A(yù)見，在中央與地方的財稅體制改革尚未完成之前，將宅基地使用權(quán)界定為限制流通物的政策選擇也難以改變。就具體的制度設(shè)計而言，宅基地使用權(quán)的有期限性應(yīng)當(dāng)設(shè)置較為彈性的標(biāo)準(zhǔn)：一要堅持集體經(jīng)濟組織成員標(biāo)準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶至少須有一名家庭成員屬于集體經(jīng)濟組織成員；二要堅持農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的原則，且對戶 采取廣義理解，具有直系血緣關(guān)系或具有夫妻關(guān)系而分立戶口的，分立后的戶口應(yīng)視為一戶。從退出意愿上，要建立自愿退出和強制退出兩項機制。問題的關(guān)鍵在于參與競拍的主體范圍應(yīng)當(dāng)限定在集體經(jīng)濟組織的全體成員還是符合申請住宅條件的成員。“ 立法的模糊不清不僅造成司法實踐的僵局，也使得對戶的現(xiàn)行法律規(guī)定陷入內(nèi)在的邏輯矛盾。如此，既可為宅基地使用權(quán)制度的完善提供大眾心理層面支撐，也不再讓宅基地使用權(quán)制度的 發(fā)展過度依附于保障社會穩(wěn) 第 11 頁 共 11 頁 定的政策考量。二是完善資產(chǎn)評估和流轉(zhuǎn)交易市場。這一 范圍同樣適用于對宅基地使用權(quán)強制執(zhí)行的情形。同時，還應(yīng)當(dāng)包括對宅基地使用權(quán)的強制執(zhí)行和行政征收。如此，既可有效解決因繼承等原因出現(xiàn)一戶多宅的現(xiàn)象，也可以克服具有城鎮(zhèn)戶口的人員因繼承取得房屋是否能夠取得宅基地使用權(quán)的問題。也就是說，政府可以通過其他方式彌補農(nóng)民集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民在土地市場上的損失，縮減農(nóng)村與城 市的差距。 “ 2024年 —2024年，土地出讓金收益已占全口徑地方財政收入的４％～１５％，城市建設(shè)資金主要依靠出讓金收益；2024年底地方政府直接負有償還責(zé)任的９ .３５萬億元地方債中，有３ .４９萬億元需要用土地出讓金償還。限于調(diào)查人員的調(diào)查時間、人脈資 第 6 頁 共 11 頁 源等因素，本次田野調(diào)查未能發(fā)現(xiàn)隱性流轉(zhuǎn)市場情形。此類情形產(chǎn)生的糾紛較多，一是由于村委會換屆等原因，導(dǎo)致村委會履行宅基地及
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